상가건물을 상속받으면서 기존 세입자들에게 반환해야 할 임대보증금이 상속세 계산에서 어떻게 처리되는지 걱정이 많으신 것으로 보입니다. 임대보증금은 대표적인 상속재산 공제 가능 채무 항목이지만, 실무에서는 입증 여부에 따라 공제가 부인되는 사례도 적지 않아 꼼꼼히 준비하실 필요가 있습니다. '확정채무 공제 원칙'과 관련하여, 상속세 및 증여세법 제14조에 따라 피상속인이 부담하고 있던 채무로서 상속개시 당시 확정된 것은 상속재산가액에서 공제됩니다. ①임대차계약이 상속개시일 현재 유효하게 존속하고 있어야 하고, ②보증금 반환의무가 피상속인(임대인)에게 귀속되어 있어야 하며, ③채무액이 임대차계약서 등으로 객관적으로 확정되어 있어야 하고, ④상속인이 이를 실제로 승계하여 향후 반환할 의무를 부담해야 공제 대상이 됩니다. '입증서류 준비'가 특히 중요한데, 과세관청은 임대보증금 채무를 가공채무로 이용해 상속세를 부당하게 줄이는 사례를 경계하기 때문에 입증책임이 무겁게 요구됩니다. ①임대차계약서 원본과 확정일자 또는 전입신고 내역, ②보증금이 실제 세입자 계좌에서 피상속인 계좌로 이체된 금융거래내역, ③상속개시일 현재까지 임대차관계가 계속되고 있음을 보여주는 월세 입금내역이나 관리비 납부내역, ④세입자로부터 받은 보증금 액수 확인서 등을 함께 제출하면 소명이 한결 수월해집니다. '유의할 점'으로는, 실무에서 ①계약서상 보증금과 실제 입금액이 불일치하는 경우, ②계약 당사자가 피상속인이 아닌 배우자나 자녀 명의로 되어 있는 경우, ③상속개시 임박 시점에 보증금이 이례적으로 증액된 경우 과세관청이 채무 존재 자체를 의심하여 세무조사로 이어질 수 있으므로, ④신고 전에 계약관계와 자금흐름을 한 번 더 정리해 두시는 것이 안전합니다. 따라서 대응 방법으로는, ①임대차계약서, 등기부등본, 금융거래내역 등 채무를 뒷받침할 자료를 사전에 빠짐없이 수집하고, ②보증금 액수와 실제 입금액이 일치하는지 대사해 보며, ③상속세 신고서에 채무명세서를 정확히 작성해 첨부하고, ④필요시 세무사를 통해 사전에 소명자료의 완결성을 점검받는 것이 바람직합니다. 정리하면, 유효한 임대차계약에 따른 보증금 반환채무는 상속재산가액에서 공제되는 것이 원칙이나, 그 존재와 금액을 객관적 자료로 충분히 입증해야 인정받을 수 있습니다. 정확한 것은 세무사와 상담하시길 권해드립니다.