전세보증금을 돌려받지 못한 상태에서 살던 집마저 경매에 넘어가는 상황이라면 앞으로의 주거와 재산 문제에 대한 불안이 클 것으로 보입니다. 다행히 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기특별법)'은 이러한 피해자가 거주하던 주택을 계속 지켜낼 수 있도록 경매 절차에서 우선매수권을 행사할 수 있는 제도를 마련해 두고 있습니다. 먼저 우선매수권을 행사하기 위한 전제 요건을 살펴보겠습니다. ① 우선매수권을 행사하려면 먼저 국토교통부 산하 각 시·도의 '전세사기피해지원위원회'로부터 '전세사기피해자' 또는 '전세사기피해자 등'으로 결정받아야 합니다. 관할 시·군·구청에 피해자 결정 신청서와 임대차계약서, 보증금 미반환 관련 증빙자료를 제출하면 위원회 심의를 거쳐 결정이 이루어집니다. ② 특별법 제7조 등에 따라 피해자로 결정된 임차인은 임차주택이 경매로 매각되는 경우, 매각기일까지 집행법원에 자신을 매수인으로 지정해 달라는 취지의 '우선매수신고'를 할 수 있습니다. ③ 우선매수신고를 하면 최고가매수신고인이 나타나더라도 피해 임차인이 그 최고가와 동일한 가격으로 해당 주택을 매수할 수 있는 지위를 갖게 되어, 사실상 경매에서 낙찰자로 확정될 수 있습니다. ④ 다만 신고 기한을 놓치면 우선매수권을 행사할 수 없으므로, 경매개시결정 통지를 받는 즉시 절차를 진행하는 것이 중요합니다. 실제 진행 절차와 함께 고려할 사항은 다음과 같습니다. ① 관할 법원 경매계에 우선매수신고서와 전세사기피해자 결정문을 제출하고, 통상 경매절차와 동일하게 매수보증금(최저매각가격의 10%)을 함께 납부해야 합니다. ② 매수자금 마련이 어려운 경우, 특별법에 따라 주택도시기금을 통한 저리대출(경락자금 대출) 지원을 받을 수 있으므로 한국주택금융공사 또는 지역 전세피해지원센터에 상담을 신청하시는 것이 좋습니다. ③ 만약 주택을 직접 매수하기보다 임차권을 유지하며 계속 거주하기를 원한다면, 특별법상 우선매수권을 한국토지주택공사(LH) 등에 양도해 LH가 매입 후 공공임대로 재계약하는 방식도 선택할 수 있습니다. ④ 우선매수권 행사와 별개로, 배당요구를 통해 확정일자·전입신고 등 대항요건에 따른 우선변제권을 주장해 매각대금에서 보증금 일부를 배당받는 절차도 함께 진행해야 합니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 관할 지자체에 전세사기피해자 결정을 신청해 결정문을 발급받고, ② 매각기일 전까지 집행법원에 우선매수신고서를 제출하며, ③ 매수자금이 부족하면 주택도시기금 경락자금 대출이나 LH 매입 후 임대 전환을 함께 검토하고, ④ 배당요구를 통해 보증금 일부 회수 절차도 병행하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 정리하면, 우선매수권은 전세사기피해자 결정을 받는 것이 첫 단추이며, 이후 매각기일 전 신고 기한을 놓치지 않는 것이 핵심입니다. 다만 개별 경매 사건의 진행 상황이나 배당 순위 등은 사안마다 다르게 판단될 수 있으니, 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.