집을 사서 취득하는 것과 증여·상속으로 받는 것은 취득세 계산 방식 자체가 다릅니다. 특히 2023년부터 무상취득 시 과세표준이 시가인정액 기준으로 바뀌면서, 예전 기준(공시가격)으로 알고 있던 분들이 실제 고지서를 받고 놀라는 경우가 많습니다.

상담 사례

사례 ① 부모로부터 아파트 증여
부모님이 시가 8억 원 상당의 아파트를 증여해 주셨습니다. 증여세는 준비했는데, 취득세가 얼마나 나올지 몰라 당황스럽습니다.

사례 ② 상속으로 주택 취득
아버지가 돌아가시면서 살던 집을 상속받았습니다. 저는 이미 집이 있는데, 상속받은 집까지 포함하면 다주택자가 되어 세율이 크게 오르는지 궁금합니다.

결론부터 정리하면

• 무상취득(증여·상속) 취득세의 과세표준은 원칙적으로 시가인정액(매매사례가액, 감정가액, 공시가격 중 시가에 가까운 순으로 적용)입니다. 사례 ①처럼 시가 8억 원짜리 아파트라면 8억 원 가까운 금액이 과세표준이 될 수 있습니다.
• 증여 취득세율은 기본 3.5%(85㎡ 이하는 농특세 비과세, 초과 시 농특세·지방교육세 포함 실효세율 약 4% 수준)이며, 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택 증여는 12%까지 중과될 수 있습니다.
• 상속 취득세율은 2.8%(농특세·지방교육세 포함 실효세율 약 3.16%)로, 다주택 중과 대상에서 원칙적으로 제외됩니다. 사례 ②는 상속이므로 중과 걱정은 상대적으로 적습니다.
• 1세대 1주택자가 실거주하던 주택을 자녀가 상속받는 등 일정 요건을 갖추면 취득세 특례(세율 인하)가 적용될 수 있습니다.

1. 증여 취득세 — 시가인정액 기준

• 시가인정액이란 취득일 전후 일정 기간 내의 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등을 우선 적용하고, 이를 산정하기 어려우면 공시가격을 기준으로 합니다.
• 아파트처럼 동일 단지 내 유사 거래사례가 풍부한 경우 시가인정액이 상대적으로 명확하게 산정되어, 예상보다 높은 과세표준이 나올 수 있습니다.
• 예외 — 시가표준액 1억 원 이하 부동산은 시가인정액이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 할 수 있습니다.

2. 증여 세율 구조 — 사례 ①

• 일반 증여 — 취득세 3.5% + 농특세(85㎡ 초과 시 0.2%) + 지방교육세 0.3% = 실효세율 약 3.8~4%
• 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택 증여 — 12% 중과(단, 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 등 일부 예외 있음)
• 사례 ①의 경우 아파트 소재지가 조정대상지역인지, 시가표준액이 3억 원을 넘는지에 따라 세부담이 3~4배 이상 차이 날 수 있어 사전 확인이 필수입니다.

3. 상속 취득세 — 사례 ②

• 상속 취득세율은 2.8%(농특세·지방교육세 포함 실효세율 약 3.16%)로 증여보다 낮습니다.
• 무주택자가 1주택을 상속받는 경우 0.8%의 특례세율이 적용될 수 있습니다.
• 상속은 본인의 의사와 무관하게 발생하는 취득이므로, 다주택 중과세율 판단 시 원칙적으로 제외되거나 유예 기간이 주어지는 경우가 많습니다. 다만 상속 후 일정 기간이 지나면 보유 주택 수에 합산될 수 있으므로 처분 계획을 세워야 합니다.

4. 계산 예시

가정: 시가 8억 원 아파트, 비조정대상지역, 85㎡ 이하

• 증여 시 — 8억 원 × 3.5% = 2,800만 원 + 지방교육세 8억 원 × 0.3% = 240만 원 → 합계 약 3,040만 원
• 상속 시(무주택자, 특례 미적용 가정) — 8억 원 × 2.8% = 2,240만 원 + 부가세 포함 합계 약 2,528만 원
• 같은 금액이라도 증여인지 상속인지, 조정대상지역 여부에 따라 세부담이 크게 달라짐을 알 수 있습니다.

5. 신고·납부 기한

• 증여 — 취득일(등기접수일 또는 계약일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고·납부
• 상속 — 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내(외국에 주소가 있는 경우 9개월) 신고·납부
• 기한을 넘기면 무신고가산세(20%)와 납부지연가산세가 추가로 부과됩니다.

6. 실무에서 유의할 점

• 증여는 증여세와 취득세가 별도로 부과됩니다. 증여세만 준비하고 취득세를 놓치는 경우가 많으니 함께 계산해야 합니다.
• 상속은 여러 상속인이 공동 취득하는 경우가 많은데, 지분별로 취득세를 각자 납부해야 하는지 대표 신고가 가능한지는 지자체 확인이 필요합니다.
• 시가인정액 산정 시점과 방법에 따라 세액이 달라질 수 있어, 감정평가를 활용해 유리한 방향으로 신고하는 것을 검토할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 증여받은 부동산에 담보(대출)가 껴 있으면 어떻게 되나요?
채무를 인수하는 부담부증여는 채무 부분은 유상취득(매매)으로, 나머지는 무상취득(증여)으로 나누어 각각 다른 세율이 적용됩니다.

Q. 상속받은 주택을 바로 팔면 취득세를 돌려받을 수 있나요?
아닙니다. 취득세는 취득 시점에 확정되는 세금으로, 이후 처분 여부와 무관하게 납부 의무가 발생합니다.

Q. 시가인정액을 낮게 신고하면 안 되나요?
지자체가 자체적으로 시가인정액을 검증하며, 유사 거래사례와 크게 차이 나면 경정 및 가산세 부과 대상이 될 수 있습니다.

체크리스트

• 증여인지 상속인지에 따른 세율 구조 확인
• 대상 부동산이 조정대상지역인지, 시가표준액 3억 원 기준 초과 여부
• 무주택자 상속 특례(0.8%) 등 적용 가능한 특례 검토
• 시가인정액 산정 방법(매매사례·감정가액) 확인
• 신고 기한(증여 3개월·상속 6개월) 준수
• 부담부증여인 경우 채무 부분 별도 계산

증여·상속 취득세는 매매와 계산 구조가 근본적으로 달라, 증여세·상속세만 챙기고 취득세를 놓치는 실수가 흔합니다. 시가인정액과 지역별 중과 여부를 미리 확인해 예상 밖의 세금 부담을 피하시기 바랍니다.