계약이 끝났는데 임차인이 나가지 않는 상황은 임대인에게 가장 부담이 큰 분쟁입니다. 새 임차인과 계약은 잡혀 있고, 대출 이자는 나가고, 상대는 "갈 데가 없다"며 버팁니다. 이때 문을 잠그거나 짐을 밖으로 옮기는 것은 절대 해서는 안 됩니다. 그 순간 임대인이 형사 문제(주거침입·재물손괴·업무방해)의 당사자가 됩니다.

법이 정한 방법은 명도소송(건물인도청구)과 강제집행입니다. 시간이 걸리는 절차이지만, 순서를 알고 시작하면 기간을 크게 단축할 수 있습니다. 이 글에서는 소송 전에 반드시 해야 할 조치부터 집행까지 정리합니다.

상담 사례

사례 ① 계약 종료 후 무단 점유
2년 계약이 끝나 갱신하지 않겠다고 미리 통지했는데, 임차인이 이사 갈 곳을 못 구했다며 계속 거주하고 있습니다. 벌써 석 달째입니다. 보증금은 5,000만 원 있습니다.

사례 ② 상가 임차인의 차임 연체
상가 임차인이 6개월째 월세를 내지 않고 있습니다. 계약 해지를 통보했지만 영업을 계속하고 있습니다.

결론부터 정리하면

• 자력 구제는 금지됩니다. 단전·단수, 문 잠금, 짐 반출은 형사 문제가 됩니다.
• 소송 전에 점유이전금지가처분을 먼저 해야 합니다. 하지 않으면 판결을 받아도 집행이 무력화될 수 있습니다.
• 명도소송은 통상 4~8개월이 걸리고, 이후 강제집행까지 시간이 더 필요합니다.
• 계약 종료 후 점유 기간에 대해서는 차임 상당의 부당이득을 청구할 수 있고, 보증금에서 공제할 수 있습니다.
• 현실적으로는 이사비 합의가 소송보다 빠르고 저렴한 경우가 많습니다.

1. 먼저 확인 — 계약이 적법하게 종료되었는가

명도청구의 전제는 임대차가 끝났다는 점입니다. 이 부분이 흔들리면 소송에서 집니다.

• 주택 — 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절을 통지해야 합니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 되어 계약이 이어집니다.
• 상가 — 임대인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절을 통지해야 합니다.
• 계약갱신요구권 — 임차인이 갱신을 요구했다면, 임대인은 법이 정한 사유(차임 연체, 실거주 등)가 있어야 거절할 수 있습니다. 상가는 총 임대차기간이 일정 기간(현행 10년) 범위에서 갱신요구권이 인정됩니다.
• 차임 연체로 인한 해지 — 주택은 2기, 상가는 3기의 차임을 연체하면 계약을 해지할 수 있습니다. 사례 ②는 요건을 충분히 넘겼습니다. 해지 의사는 내용증명으로 분명히 남겨야 합니다.
• 통지 기록(내용증명 발송·수령 내역)이 소송의 기초 자료가 됩니다.

2. 소송 전 필수 — 점유이전금지가처분

명도소송을 제기하기 전이나 동시에 반드시 해 두어야 하는 절차입니다.

• 이유 — 소송 중에 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기면, 판결을 받아도 그 사람에게는 집행할 수 없습니다. 처음부터 다시 소송해야 하는 상황이 생깁니다.
• 효과 — 가처분 이후 점유를 넘겨받은 사람에게도 승계집행문을 받아 집행할 수 있습니다.
• 절차 — 법원에 신청하고 담보(공탁 또는 보증보험)를 제공하면 집행관이 현장에 고지문을 부착합니다. 이 과정 자체가 임차인에게 심리적 압박이 되어 협상이 시작되는 계기가 되기도 합니다.
• 상가라면 영업 주체가 바뀌는 경우가 많아 특히 중요합니다.

3. 명도소송

• 청구 내용 — 건물 인도와 함께 밀린 차임, 계약 종료 후 차임 상당 부당이득, 관리비 등을 함께 청구합니다.
• 기간 — 다툼이 적으면 4~6개월, 임차인이 다투면 그 이상 걸립니다. 임차인이 유치권이나 계약 존속을 주장하면 길어집니다.
• 제출 서류 — 임대차계약서, 등기부등본, 내용증명과 배달증명, 차임 입금 내역, 관리비 내역
• 판결 후 — 임차인이 자발적으로 나가지 않으면 강제집행으로 넘어갑니다.
• 제소전화해 — 계약 체결 단계에서 미리 법원에서 화해조서를 작성해 두면, 분쟁 시 소송 없이 바로 집행할 수 있습니다. 상가 임대에서 널리 활용되며, 다음 계약을 위해 알아 둘 만합니다.

4. 강제집행

• 집행관이 현장에 나가 인도 집행을 실시합니다. 짐이 많으면 노무 인력과 차량, 보관 창고 비용이 발생하며, 임대인이 먼저 부담한 뒤 임차인에게 청구하는 구조입니다.
• 남은 짐은 임의로 처분할 수 없고, 보관 후 절차를 거쳐야 합니다. 이 비용이 예상보다 큰 경우가 많습니다.
• 집행 비용은 판결에 따라 임차인에게 청구할 수 있지만, 실제 회수는 별개입니다.
• 임차인이 사회적 취약계층이거나 현장에 노약자가 있으면 집행이 연기되는 경우도 있습니다.

5. 보증금 정산과 부당이득 — 사례 ①

• 계약 종료 후 임차인이 계속 점유하면, 임대인은 그 기간에 대해 차임 상당의 부당이득을 청구할 수 있습니다.
• 임대인은 이를 보증금에서 공제할 수 있습니다. 사례 ①처럼 보증금이 5,000만 원이라면, 밀린 차임과 부당이득, 원상복구 비용, 미납 관리비를 공제한 나머지를 반환하게 됩니다.
• 다만 보증금 반환과 건물 인도는 동시이행 관계입니다. 즉 임대인이 보증금 전액을 계속 쥐고 있는 것을 이유로 임차인이 나가지 않는 상황이 생길 수 있으므로, 공제 내역을 명확히 계산해 제시하는 것이 협상에 유리합니다.
• 보증금이 충분하다면 임차인 입장에서는 버틸수록 손해라는 점을 계산으로 보여주는 것이 실무상 효과적입니다.

6. 현실적인 대안 — 합의

• 소송과 집행에는 수개월의 시간과 비용이 듭니다. 그 사이의 임대 손실까지 고려하면, 이사비를 지급하고 합의하는 편이 총비용이 적은 경우가 많습니다.
• 합의서에는 퇴거 날짜, 미이행 시 위약금, 보증금 정산 내역, 원상복구 범위를 구체적으로 적습니다.
• 가능하면 제소전화해 형태로 만들어 두면 불이행 시 곧바로 집행할 수 있습니다.
• 합의금은 임대료 손실과 소송·집행 비용을 기준으로 산정하면 협상 기준이 명확해집니다.

7. 절대 하면 안 되는 대응

• 단전·단수 — 업무방해 등으로 문제 될 수 있습니다.
• 잠금장치 교체 — 주거침입·재물손괴가 될 수 있습니다.
• 짐 반출·폐기 — 절도나 손괴 문제로 이어집니다.
• 협박성 언행·반복 방문 — 오히려 임차인에게 유리한 자료가 됩니다.

이런 행위는 명도 자체를 늦출 뿐 아니라, 임대인이 형사 절차의 대상이 되어 협상력을 잃게 만듭니다.

자주 묻는 질문

Q. 소송 기간의 월세는 받을 수 있나요?
계약 종료 후에는 차임이 아니라 부당이득으로 청구합니다. 판결에 포함시켜 보증금에서 공제하거나 별도로 청구할 수 있습니다.

Q. 임차인이 계약갱신을 요구했는데 실거주를 이유로 거절했습니다.
실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 실제 거주 계획과 근거를 남겨 두어야 합니다.

Q. 임차인이 유치권을 주장합니다.
인테리어 비용 등을 이유로 유치권을 주장하는 경우가 있는데, 비용상환청구권 포기 특약이 있거나 요건을 갖추지 못하면 인정되지 않습니다. 계약서 조항을 확인하십시오.

Q. 세입자가 전입신고와 확정일자를 받았다면요?
대항력과 우선변제권의 문제이지 계약 종료 후 점유를 정당화하는 근거는 아닙니다. 다만 보증금 반환과 동시이행 관계가 되므로 정산이 중요합니다.

Q. 명도소송 비용은 얼마나 드나요?
인지대·송달료·가처분 담보·변호사 비용·집행 비용이 발생합니다. 사안에 따라 차이가 크므로, 합의금과 비교해 판단하는 것이 합리적입니다.

체크리스트

• 계약 종료·해지가 적법하게 이루어졌는지 확인(통지 기간·연체 기수)
• 내용증명과 배달증명 보관
• 소송 전 점유이전금지가처분 신청
• 밀린 차임·관리비·부당이득 계산표 작성
• 보증금 공제 내역을 임차인에게 서면 제시
• 합의 시 퇴거일·위약금·정산을 문서화(가능하면 제소전화해)
• 자력 구제(단전·잠금·반출) 절대 금지
• 다음 계약에서는 제소전화해 활용 검토

명도 분쟁은 감정보다 계산으로 접근할 때 가장 빨리 끝납니다. 가처분으로 상황을 고정한 뒤, 보증금 정산 내역을 제시하며 협상하고, 그래도 응하지 않으면 소송으로 넘어가는 순서가 정석입니다. 기간과 비용이 상당하므로 초기에 변호사와 전략을 잡는 것이 결과적으로 저렴합니다.