살아 있을 때 정리해 주는 편이 자식들 사이 다툼을 막는 길이라고 생각해 아파트나 상가를 자녀 앞으로 넘기는 분들이 많습니다. 등기가 넘어간 직후에는 대개 아무 문제가 없습니다. 문제는 그 뒤에 생깁니다. 매달 오던 생활비가 끊기고, 전화를 받지 않고, 입원을 해도 얼굴을 보기 어려워집니다. 그제야 재산을 도로 가져올 수 있느냐고 묻지만, 이미 등기가 이전된 뒤라면 답은 계약서를 어떻게 썼는지에 따라 완전히 갈립니다.

이 글에서는 부모가 자녀에게 재산을 증여한 뒤 부양이 끊겼을 때 그 증여를 되돌릴 수 있는지를 정리합니다. 조건 없이 넘긴 증여가 왜 되돌리기 어려운지, 부양의무를 부담으로 명시한 이른바 효도계약이 왜 결과를 바꾸는지, 망은행위로 인한 해제가 실무에서 거의 힘을 쓰지 못하는 이유는 무엇인지, 계약서에 어떤 문구가 있어야 실제로 등기를 되돌릴 수 있는지를 순서대로 살펴봅니다. 이미 증여를 마친 경우에 남아 있는 다른 선택지도 함께 정리합니다.

상담 사례

사례 ① 각서 없이 넘긴 아파트
73세 A씨는 2023년 3월 시가 6억원대 아파트를 외아들에게 증여하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기 전날 아들이 "평생 모시겠다"고 말했지만 문서로 남긴 것은 없었고, 증여계약서도 등기 신청에 쓰인 한 장짜리 양식뿐이었습니다. 2025년 가을부터 아들은 연락을 피했고, 2026년 2월 A씨가 고관절 수술로 입원했을 때도 병원비를 내지 않았습니다. A씨는 아파트를 돌려받고 싶어 합니다.

사례 ② 조건을 적어 둔 상가
78세 B씨는 2024년 5월 딸에게 상가 한 채를 증여하면서 계약서에 "수증자는 증여자에게 매월 말일까지 생활비 200만원을 지급하고, 증여자가 입원하는 경우 치료비를 부담한다. 수증자가 위 의무를 3회 이상 이행하지 아니하면 증여자는 이 계약을 해제할 수 있다"는 조항을 넣었습니다. 딸은 2026년 3월분부터 6월분까지 생활비를 지급하지 않았고, 5월 B씨의 입원 치료비도 부담하지 않았습니다.

결론부터 정리하면

• 이미 이전등기가 끝난 증여는 원칙적으로 되돌릴 수 없습니다. 민법은 서면에 의하지 않은 증여의 해제(제555조), 망은행위로 인한 해제(제556조), 증여자의 재산상태 변경으로 인한 해제(제557조)를 두면서도, 이 해제들은 이미 이행한 부분에 영향을 미치지 않는다고 못 박고 있습니다(제558조).
• 그래서 망은행위 해제만으로 넘어간 부동산을 되찾기는 어렵습니다. 부양의무 불이행이 인정돼도 등기가 이미 이전됐다면 그 부분에는 해제의 효력이 미치지 않습니다. 이 해제권은 해제 원인을 안 날부터 6개월이 지나거나 증여자가 용서의 의사를 표시하면 소멸합니다(제556조 제2항).
• 결과를 바꾸는 것은 부담부증여입니다. 상대부담 있는 증여에는 쌍무계약에 관한 규정이 적용되므로(제561조), 수증자가 부담을 이행하지 않으면 증여자는 이행지체를 이유로 한 일반 해제를 할 수 있고, 해제되면 원상회복 의무가 생겨 이미 마친 등기도 말소 대상이 됩니다. 대법원도 부담부증여에서 수증자가 부담의무를 이행하지 않으면 증여가 이미 이행되었더라도 증여자가 계약을 해제할 수 있다는 취지로 판단해 왔습니다.
• 따라서 계약서에 부양의무를 부담으로 특정했는지가 사실상 승패를 가릅니다. "잘 모시겠다" 같은 다짐은 부담이 아니고, 매월 얼마를 언제까지 어떤 방법으로 이행할지가 적혀 있어야 다툴 수 있습니다.
• 해제하더라도 수증자가 이미 제3자에게 팔았거나 담보로 제공한 경우에는 원물 회복이 막힐 수 있습니다(제548조 제1항 단서). 계약 단계에서 처분금지 약정과 담보 설정을 함께 해 두어야 실효가 있습니다.

조건 없이 넘긴 증여가 되돌리기 어려운 이유

• 서면 요건은 생각보다 쉽게 충족됩니다 — 증여를 서면으로 하지 않았다면 각 당사자가 해제할 수 있지만(제555조), 여기서 서면은 정식 계약서일 필요가 없습니다. 등기 신청에 쓰인 증여계약서나 증여 사실을 인정하는 각서도 서면으로 평가될 수 있습니다.
• 이행 완료의 벽 — 더 결정적인 것은 제558조입니다. 위 해제들은 이미 이행한 부분에 영향을 미치지 않으므로, 부동산은 소유권이전등기가 끝난 시점에, 예금은 이체가 끝난 시점에 되돌릴 수 없게 됩니다.
• 망은행위의 좁은 범위 — 제556조는 수증자가 증여자나 그 배우자·직계혈족에 대해 범죄행위를 한 때, 증여자에 대해 부양의무가 있는데 이를 이행하지 않은 때를 해제 사유로 듭니다. 여기서 부양의무는 계약으로 정한 부담이 아니라 민법상 친족 사이의 법정 부양의무를 뜻하는 것으로 이해됩니다.
• 6개월의 제척기간과 용서 — 해제 사유를 안 날부터 6개월이 지나면 해제권이 소멸합니다. 자녀 문제라 몇 년을 참다가 상담을 오시는 경우가 많은데, 그사이 권리 자체가 사라졌을 수 있습니다. 중간에 자녀를 다시 받아들이거나 재산을 추가로 준 사정이 있으면 용서로 평가될 여지도 있습니다.

사례 ①의 A씨가 여기에 해당합니다. 아파트는 2023년 3월에 이미 이전등기가 끝났으므로 아들의 태도가 망은행위로 인정되더라도 제558조에 막혀 등기를 되돌리기는 어렵습니다. "평생 모시겠다"는 말은 계약상 부담으로 특정되지 않아 부담부증여로 보기도 쉽지 않습니다. A씨에게 남는 것은 뒤에서 볼 부양료 청구와 상속 단계의 정산이지 증여 해제 소송이 아닙니다. 이 구분을 초기에 하지 못하면 승산 없는 소송에 비용과 시간을 들이게 됩니다.

부담부증여라면 결과가 달라집니다

• 구조 — 부담부증여는 재산을 주면서 수증자에게 일정한 급부 의무를 지우는 증여입니다. 부양, 생활비 지급, 간병, 특정 채무의 인수 등이 부담이 될 수 있습니다.
• 적용 법리 — 상대부담 있는 증여에는 증여에 관한 규정 외에 쌍무계약에 관한 규정이 적용됩니다(제561조). 수증자가 부담을 이행하지 않으면 증여자는 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 그 기간이 지나면 해제할 수 있습니다(제544조).
• 이미 이행한 부분도 회복 대상 — 이때의 해제는 제555조에서 제557조까지의 해제가 아니라 채무불이행을 이유로 한 일반 해제이므로 제558조의 제한을 받지 않는다고 봅니다. 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지므로(제548조), 수증자는 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행해야 합니다.
• 부담의 정도 — 부담이 지나치게 사소하거나 형식적이면 부담부증여로 인정받기 어렵고, 반대로 부담이 증여재산 가액을 넘어서면 다른 유형의 계약으로 평가될 수 있습니다.
• 불이행의 정도 — 한두 달 늦게 보낸 생활비만으로 곧바로 해제가 인정되지는 않습니다. 불이행이 계약 목적을 달성할 수 없을 정도에 이르렀는지를 봅니다. 계약서에 "3회 이상 미지급 시 해제"처럼 기준을 정해 두면 이 판단이 훨씬 쉬워집니다.

사례 ②는 출발점이 다릅니다. 지급 금액, 시기, 방법과 불이행 시 해제 조항까지 특정되어 있어 부담부증여로 볼 여지가 큽니다. 실제 대응은 이 순서가 됩니다. 먼저 내용증명으로 미지급 생활비 4개월분과 치료비를 정한 기간 안에 이행하라고 최고하고, 그 기간이 지나면 해제의 의사표시를 다시 문서로 통지합니다. 그다음 소유권이전등기말소청구 소송을 제기하면서 딸이 상가를 처분하지 못하도록 처분금지가처분을 함께 신청합니다. 순서를 뒤집어 소송부터 내면 최고 절차의 흠결로 다투게 되고, 가처분을 빠뜨리면 이기고도 등기를 되돌리지 못할 수 있습니다.

효도계약서, 어떤 문구가 필요한가

• 부담의 특정 — "수증자는 증여자에게 매월 말일까지 금 200만원을 증여자 명의 계좌로 송금한다"처럼 금액·시기·방법을 적습니다. "생활비를 지원한다"는 표현만으로는 이행 여부를 판정하기 어렵습니다.
• 비금전 부담도 계량 가능하게 — "월 2회 이상 증여자의 주거지를 방문한다", "증여자가 입원하는 경우 입원기간의 치료비와 간병비를 부담한다"처럼 횟수와 상황을 특정합니다. "자주 찾아뵙는다"는 다툼의 씨앗입니다.
• 해제 요건과 효과의 명시 — "수증자가 위 각 의무를 3회 이상 이행하지 아니한 때에는 증여자는 이 계약을 해제할 수 있고, 수증자는 해제 통지를 받은 날부터 30일 이내에 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행한다"처럼 요건과 효과를 함께 씁니다.
• 처분금지와 담보 — "수증자는 의무를 이행하는 기간 동안 증여받은 부동산을 제3자에게 매도하거나 담보로 제공하지 아니한다"를 넣습니다. 약정만으로 제3자에게 대항하지는 못하므로, 실무에서는 증여와 동시에 증여자를 권리자로 하는 근저당권을 설정해 두는 방법이 함께 쓰입니다.
• 형식과 사후 관리 — 반드시 공정증서일 필요는 없지만 공증을 받아 두면 계약 성립과 내용에 관한 다툼이 크게 줄어듭니다. 체결 후에는 매월 실제 입금 여부를 계좌로 관리합니다. 현금으로 받으면 나중에 이행 여부를 증명할 수 없습니다.

사례 ①의 A씨가 등기 전에 이런 문구를 넣었다면 상황은 달랐을 것입니다. 반대로 이미 증여를 마친 뒤 자녀에게서 "앞으로 매월 얼마를 드리겠다"는 각서를 새로 받는 것은 기존 증여를 부담부증여로 바꾸는 효과까지는 없다고 보는 편이 안전합니다. 새 약정 위반은 그 약정에 따른 금전 청구의 근거가 될 뿐, 이미 끝난 증여를 해제할 근거가 되기는 어렵습니다. 부담은 증여와 같은 시점에 정해야 의미가 있습니다.

해제한 뒤에 생기는 문제 — 제3자, 등기, 세금

• 제3자 보호 — 해제는 제3자의 권리를 해하지 못합니다(제548조 제1항 단서). 수증자가 이미 부동산을 팔아 이전등기를 마쳤거나 근저당권을 설정했다면 그 제3자를 상대로 말소를 구하기 어려울 수 있습니다.
• 가액반환과 가처분 — 원물 회복이 불가능해지면 가액 반환을 구하는 문제로 넘어갑니다. 다만 수증자에게 자력이 없으면 판결을 받아도 실효가 없으므로, 처분 전에 가처분으로 묶는 것이 핵심입니다.
• 등기 회복 절차 — 수증자가 협조하면 말소등기를 공동으로 신청하고, 협조하지 않으면 판결을 받아 단독으로 신청합니다. 소송 상대방은 현재의 등기명의인입니다.
• 증여세 — 증여받은 재산을 합의로 반환하는 경우, 증여세 신고기한(증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월) 안에 반환하면 처음부터 증여가 없었던 것으로 보고, 그 기한이 지난 뒤 3개월 안에 반환하면 당초 증여에는 과세하되 반환에는 과세하지 않습니다. 그 기간마저 지나면 양쪽 모두 과세될 수 있습니다. 금전은 이 반환 규정의 적용에서 제외되어 오간 금액마다 과세 문제가 생길 수 있습니다.
• 취득세 — 부동산을 돌려받는 것도 취득으로 보아 세금이 다시 발생할 수 있습니다. 해제의 원인과 시점, 등기 경위에 따라 처리가 달라지므로 등기를 넘기기 전에 세무 검토를 받는 편이 낫습니다.

사례 ②처럼 해제 가능성이 있는 사안이라도 증여 시점인 2024년 5월로부터 이미 2년이 지났으므로, 세금은 별도로 정리해야 하는 문제로 남습니다. 등기를 되돌리는 것과 세금을 되돌리는 것은 전혀 다른 절차이고 후자는 반환 시기에 크게 좌우됩니다. 되찾을 수 있는지만 보고 세 부담을 계산하지 않으면, 회복한 재산의 상당 부분이 세금으로 나갈 수 있습니다.

증여 해제가 어려울 때 남는 선택지

• 부양료 청구 — 직계혈족과 그 배우자 사이에는 민법상 부양의무가 있습니다. 자녀가 부양하지 않으면 가정법원에 부양료 심판을 청구할 수 있습니다. 증여가 있었는지와 무관한 별도의 절차이고, 부모의 소득·재산과 자녀의 부담 능력을 함께 봅니다.
• 해제 대신 이행 청구 — 부담부증여로 인정되지만 해제까지 나아가기 부담스럽다면 미지급 생활비의 지급만 청구할 수도 있습니다. 관계를 완전히 끊지 않으면서 이행을 강제하는 방법입니다.
• 남은 재산의 관리 — 아직 증여하지 않은 재산이 있다면 유언이나 부담부증여로 조건을 붙여 정리할 수 있습니다. 이미 나간 재산을 되찾는 것보다 남은 재산을 지키는 쪽이 현실적인 경우가 많습니다.
• 상속 단계의 정산 — 생전에 받은 증여는 상속 단계에서 특별수익으로 다뤄져 상속분 산정에 반영될 수 있고, 다른 상속인의 유류분과도 연결됩니다. 증여를 되돌리지는 못해도 최종 분배에서 조정될 여지는 남습니다.

사례 ①의 A씨에게 실제로 권할 수 있는 것이 이 목록입니다. 아파트 등기를 되돌리는 소송보다, 아들을 상대로 한 부양료 심판 청구와 A씨에게 남은 예금·보험의 관리 방식을 정리하는 편이 결과가 확실합니다. 수술비와 간병비 지출 내역, 생활비가 끊긴 시점을 자료로 남겨 두면 부양료 심판에서 그대로 쓰입니다.

이런 대응은 오히려 위험합니다

• 등기부터 넘기고 각서는 나중에 받자고 미루는 것 — 부담은 증여와 동시에 정해야 하고, 사후 각서로 이미 끝난 증여를 되돌리기는 어렵습니다.
• "불효하면 돌려준다"는 한 줄만 적어 두는 것 — 무엇이 불효인지 특정되지 않으면 이행 여부를 판정할 수 없어 사실상 힘을 쓰지 못하는 문구가 됩니다.
• 몇 년을 참다가 상담을 오는 것 — 망은행위 해제권은 사유를 안 날부터 6개월로 짧고, 증거도 시간이 지날수록 사라집니다.
• 내용증명 없이 곧바로 소송을 내는 것 — 부담 불이행을 이유로 한 해제는 원칙적으로 상당한 기간을 정한 이행 최고가 선행되어야 합니다.
• 가처분 없이 본안 소송만 진행하는 것 — 소송 중에 부동산이 제3자에게 넘어가면 판결을 받고도 등기를 회복하지 못할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 자녀가 부모를 전혀 부양하지 않으면 증여는 당연히 무효가 되나요?
아닙니다. 부양을 하지 않는다는 사정만으로 증여가 무효가 되거나 자동으로 효력을 잃지는 않습니다. 계약서에 부담으로 특정되어 있어야 해제를 주장할 수 있고, 그렇지 않다면 망은행위 해제를 검토하게 되는데 이미 이전등기가 끝났다면 그 방법으로 부동산을 회복하기는 어렵습니다.

Q. 계약서에 "부모를 잘 봉양한다"고만 썼습니다. 부담부증여로 볼 수 있나요?
다툼의 여지가 큽니다. 부담부증여로 인정되려면 수증자가 이행할 급부의 내용이 확정되거나 확정 가능해야 합니다. 다만 계약 체결 경위, 주고받은 대화, 실제로 매달 생활비가 지급되어 온 이력 같은 사정으로 부담의 내용이 특정될 여지도 있으므로, 문구만 보고 포기하기보다 관련 자료를 모아 검토받는 편이 낫습니다.

Q. 자녀가 증여받은 아파트를 이미 팔았습니다. 되찾을 수 있나요?
매수인이 사정을 알지 못한 채 등기를 마쳤다면 그 등기를 말소시키기는 어렵습니다. 이 경우에는 원물 회복 대신 수증자를 상대로 가액 반환을 구하는 방향이 됩니다. 자녀가 매도대금을 이미 소비했다면 실효가 떨어지므로, 처분 정황이 보이는 단계에서 즉시 가처분을 검토해야 합니다.

Q. 증여를 해제해 부동산을 돌려받으면 이미 낸 증여세는 환급되나요?
자동으로 환급되지는 않습니다. 반환 시기가 증여세 신고기한 안인지, 그 기한 이후 3개월 안인지, 그보다 더 지났는지에 따라 처리가 완전히 달라지고, 돌려받는 행위 자체에 취득세가 다시 붙을 수 있습니다. 등기를 되돌리기 전에 세무 검토를 함께 받는 것이 안전합니다.

체크리스트

• 아직 증여하지 않았다면, 등기 이전에 부담부증여 계약서를 먼저 작성합니다.
• 계약서에 금액·시기·방법·횟수를 숫자로 적고, 불이행 시 해제와 등기말소 의무를 함께 명시합니다.
• 처분금지 약정을 넣고, 증여자 명의 근저당권 설정 등 담보 방법을 등기 전에 결정합니다.
• 생활비는 반드시 계좌로 주고받아 이행·불이행 이력이 기록으로 남게 합니다.
• 이미 증여했다면 계약서와 각서, 대화 내용을 모아 부담이 특정되어 있는지부터 확인하고, 불이행이 확인된 날짜를 특정합니다.
• 해제를 결정했다면 내용증명으로 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 뒤 해제 통지를 다시 발송합니다.
• 소송을 낼 때는 처분금지가처분을 함께 신청하고, 등기부를 주기적으로 열람해 변동을 확인합니다.

재산을 미리 넘겨주는 일은 신뢰의 표현이지만, 법은 신뢰가 아니라 문서를 봅니다. 조건 없이 넘긴 재산은 관계가 어긋나도 되돌리기 어렵고, 부담을 적어 둔 재산은 다툴 문이 열려 있습니다. 아직 증여하지 않았다면 계약서 한 장의 문구를 정리하는 것이 가장 확실한 대비이고, 이미 넘긴 뒤라면 되찾는 소송에 매달리기보다 남은 재산과 부양료 쪽으로 방향을 잡는 편이 현실적입니다.