계약서에 적힌 만기가 지났는데 집주인도 임차인도 아무 말을 하지 않은 채 몇 달, 때로는 1년 넘게 그대로 사는 경우가 흔합니다. 차임은 매달 그대로 들어가고 관리비도 그대로 나가니 문제가 없어 보입니다. 그러다 이사할 일이 생겨 연락하면 그때서야 계약 상태를 두고 말이 갈립니다. 임차인은 만기가 지났으니 언제든 나갈 수 있다고 생각하고, 임대인은 계약이 2년 더 갱신됐으니 남은 기간을 채우거나 새 세입자를 구해 놓고 나가라고 답합니다. 여기에 중개보수를 누가 내느냐는 문제까지 붙으면 감정 싸움이 됩니다.

이 글에서는 묵시적 갱신이 어떤 조건에서 성립하는지, 갱신된 계약의 기간이 2년으로 늘어나는데도 왜 임차인만 언제든 해지할 수 있는지, 해지를 통지한 뒤 3개월이 지나야 효력이 생기는 구조에서 보증금은 정확히 언제 돌려받는지, 그리고 실무에서 가장 자주 다투는 중개보수 부담의 결론이 무엇인지를 순서대로 정리합니다. 아울러 계약갱신요구권으로 갱신된 경우 및 상가 임대차와의 차이도 함께 살펴봅니다.

상담 사례

사례 ① 만기가 1년 반 지난 전세
A씨는 2023년 3월 1일 보증금 2억 8,000만원에 2년 전세계약을 맺고 입주했습니다. 2025년 3월 만기가 다가왔지만 임대인도 A씨도 아무런 통지를 하지 않았고, A씨는 그대로 살았습니다. 2026년 8월 회사가 다른 지역으로 옮기게 되어 이사를 알렸더니 임대인은 "계약이 2027년 3월까지 갱신되어 있으니 새 세입자를 구해 놓고 나가라, 중개보수도 A씨가 부담하라"고 답했습니다. A씨는 만기가 이미 지난 계약에 다시 2년이 붙었다는 말을 이해하지 못하고 있습니다.

사례 ② 통지는 했는데 보증금이 안 나오는 경우
B씨는 보증금 3,000만원에 월세 90만원인 아파트에 살다가 만기가 지난 뒤에도 계속 거주했습니다. 2026년 5월 20일 내용증명으로 계약을 해지하겠다고 통지했고 우편은 5월 22일 임대인에게 도달했습니다. 8월 하순이 되자 임대인은 "아직 새 세입자가 안 구해졌다"며 보증금 반환을 미루고, 새로 구할 임차인의 중개보수도 B씨가 내야 한다고 말합니다. B씨는 이미 이사 갈 집의 잔금일을 잡아 둔 상태입니다.

결론부터 정리하면

• 묵시적 갱신의 성립 — 주택 임대차에서 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않고, 임차인도 기간이 끝나기 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않으면, 만기에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조).
• 갱신된 기간은 2년 — 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 만기가 지난 뒤 계속 살고 있다는 사실만으로 "기간 없는 계약"이 되는 것이 아닙니다. 사례 ①의 계약은 2027년 3월까지입니다.
• 해지권은 임차인에게만 — 그런데도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다(같은 법 제6조의2). 임대인에게는 같은 권리가 없어 2년에 구속됩니다.
• 보증금 반환 시점 — 3개월이 지나 임대차가 끝나면 보증금 반환의무와 집을 비워 넘길 의무는 동시이행 관계입니다. 새 임차인을 구했는지, 임대인의 자금 사정이 어떤지는 반환 시점을 늦추는 사유가 되지 않습니다.
• 중개보수 — 묵시적 갱신 후 임차인이 적법하게 해지한 경우, 새 임대차계약의 중개보수는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 임차인에게 이를 부담시키는 법 규정은 없습니다.
• 배제되는 경우 — 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체했거나 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신 자체가 인정되지 않습니다.

묵시적 갱신은 어떤 조건에서 성립하나

• 임대인 측 침묵 — 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신을 거절한다거나 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않아야 합니다. 이 기간을 벗어나 만기 직전에 한 통지는 갱신거절로서 효력을 인정받기 어렵습니다.
• 임차인 측 침묵 — 임차인도 기간이 끝나기 2개월 전까지 아무런 통지를 하지 않아야 합니다. 임차인의 통지 기한은 과거 1개월 전이었다가 2020년 12월 10일부터 2개월 전으로 바뀌었고, 시행일 이후 체결되거나 갱신된 계약에 적용됩니다.
• 같은 조건 — 갱신되면 보증금과 차임을 포함해 종전과 같은 조건입니다. 임대인이 갱신 사실을 뒤늦게 알고 차임을 올리겠다고 해도, 묵시적 갱신 자체에는 증액 효과가 없습니다.
• 대항력과 우선변제권 — 조건이 그대로이므로 전입신고와 확정일자로 확보한 순위도 그대로 유지됩니다. 보증금을 올리지 않았다면 확정일자를 새로 받을 필요는 없습니다.
• 배제 사유 — 2기의 차임액에 달하는 연체가 있었거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않습니다. 이 경우 만기에 임대차가 그대로 종료됩니다.

사례 ①의 A씨는 2025년 3월 만기 전 어느 쪽도 통지하지 않았으므로, 2025년 3월부터 2027년 3월까지 2년짜리 임대차가 다시 성립한 상태입니다. 임대인이 "계약이 남아 있다"고 말한 것 자체는 틀린 설명이 아닙니다. 문제는 그다음, 즉 남은 기간을 A씨가 반드시 채워야 하는가입니다. 답은 아니오입니다.

2년으로 갱신됐는데 임차인만 해지할 수 있는 이유

• 편면적 구조 — 주택임대차보호법은 묵시적으로 갱신된 계약에 대해 임차인에게만 해지권을 줍니다. 임대인은 갱신된 2년 동안 계약에 묶이고, 임차인은 언제든 빠져나올 수 있습니다.
• 사유가 필요 없음 — 이직, 자가 매수, 가족 사정 등 이유를 설명하거나 증명할 필요가 없습니다. 해지하겠다는 의사표시 자체로 충분합니다.
• 임대인의 동의도 필요 없음 — 임대인이 "안 된다", "새 세입자를 구해 오라"고 답해도 해지의 효력에는 영향이 없습니다. 이는 합의해지가 아니라 법이 정한 일방적 해지권입니다.
• 기산점은 도달일 — 3개월은 발송한 날이 아니라 임대인이 통지를 받은 날부터 셉니다. 그래서 도달 사실과 도달일을 남기는 방법이 중요합니다.
• 갱신요구권으로 갱신된 경우도 같음 — 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차에도 같은 해지 규정이 준용됩니다. 갱신을 요구해 2년을 확보해 놓고도, 사정이 바뀌면 통지 후 3개월로 정리할 수 있습니다.

사례 ①로 돌아오면, A씨는 임대인의 동의나 새 세입자 확보와 무관하게 지금 해지를 통지할 수 있습니다. 2026년 8월에 통지가 도달했다면 임대차는 11월 같은 날짜에 종료되고, 그날 보증금을 반환받는 것이 원칙입니다. 임대인이 요구한 "새 세입자를 구해 놓고 나가라"는 조건은 법적 근거가 없는 요청이며, A씨가 여기에 응해 조건을 받아들이면 오히려 원래 없던 부담을 스스로 만드는 결과가 됩니다.

통지에서 보증금 반환까지 — 3개월을 어떻게 계산하나

• 통지 방법 — 형식 제한은 없어 문자나 카카오톡도 유효할 수 있습니다. 다만 다툼이 생기면 도달일을 증명해야 하므로 내용증명우편이 가장 안전하고, 문자로 먼저 알린 뒤 같은 내용을 내용증명으로 보내는 방법도 좋습니다.
• 기재 사항 — 임대차 목적물, 계약일과 종전 만기, 묵시적으로 갱신된 상태라는 점, 해지 의사, 보증금 반환 계좌를 적습니다. "3개월 뒤 종료 예정일"을 스스로 계산해 명시해 두면 이후 일정 조율이 수월합니다.
• 3개월 동안의 의무 — 해지 통지를 했다고 그날부터 차임이 면제되지는 않습니다. 종료일까지 차임과 관리비를 계속 부담해야 하고, 임대인의 집 보여주기 요청에도 합리적인 범위에서 협조하는 편이 분쟁을 줄입니다.
• 종료일의 동시이행 — 종료일에 임차인은 집을 비워 열쇠를 넘기고 임대인은 보증금을 반환합니다. 어느 한쪽만 먼저 이행할 의무는 없습니다. 다만 임차인이 집을 비우지도, 비우겠다는 제공도 하지 않으면 임대인의 반환 지체가 인정되기 어렵습니다.
• 반환이 안 될 때 — 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 마쳐지면 이사를 나가고 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

사례 ②의 B씨는 5월 22일 통지가 도달했으므로 임대차는 8월 22일에 끝났습니다. 새 임차인을 구하지 못했다는 사정은 임대인 쪽 사정일 뿐 반환 시점을 미루는 사유가 아닙니다. B씨가 이사 잔금일을 이미 잡아 둔 상황이라면 순서가 중요합니다. 먼저 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다. 등기 전에 짐을 빼고 전입신고까지 옮기면 대항력을 잃어 이후 그 집이 경매로 넘어갈 경우 순위를 주장하지 못할 수 있습니다. 등기를 마친 뒤 집을 넘겼다면 그때부터의 지연에 대해 지연손해금을 청구할 여지도 생깁니다.

중개보수는 누가 내는가 — 실제 결론

• 원칙 — 묵시적 갱신 후 임차인이 법에 따라 적법하게 해지한 경우, 임대차는 3개월 경과로 정당하게 끝난 것입니다. 임차인의 계약 위반이 아니므로 임대인이 입은 공실이나 중개 비용을 임차인이 물어야 할 근거가 없습니다.
• 중개보수의 당사자 — 중개보수는 중개를 의뢰한 사람이 중개업자에게 지급합니다. 새 임대차계약의 의뢰인은 임대인과 새 임차인이고, 나가는 임차인은 그 계약의 당사자도 의뢰인도 아닙니다. 국토교통부도 같은 취지로 임대인 부담이라고 해석해 왔습니다.
• 예외 1 — 합의 — 임차인이 부담하기로 명시적으로 합의했다면 그 합의는 유효합니다. 구두로 "그럼 제가 낼게요"라고 한 것도 합의가 될 수 있으니, 협의 과정에서 부담을 인정하는 표현은 피해야 합니다.
• 예외 2 — 3개월 전 조기 퇴거 — 3개월을 기다리지 않고 앞당겨 나가려고 임차인이 먼저 새 임차인 주선을 요청한 경우라면, 임대인의 양보를 얻는 대가로 중개보수를 부담하는 것이 통상적인 정리 방식입니다.
• 구분해야 할 상황 — 약정기간 중 중도해지 — 묵시적 갱신이 아니라 처음 정한 기간이 남아 있는데 개인 사정으로 나가는 경우는 성격이 다릅니다. 임대인이 응할 의무가 없으므로 새 임차인 주선과 중개보수 부담을 조건으로 합의하는 것이 일반적입니다. 이때도 법이 정한 의무가 아니라 합의의 대가입니다.

사례 ①의 A씨가 3개월을 채우고 종료일에 나간다면 중개보수를 부담할 이유가 없습니다. 반대로 3개월을 못 기다려 한 달 만에 나가야 한다면, 남은 두 달의 차임과 중개보수 중 무엇을 어디까지 부담할지 협의하는 것이 현실적입니다. 사례 ②의 B씨도 마찬가지로 8월 22일 이후의 중개보수를 낼 의무가 없습니다. 임대인이 "중개보수를 정산해야 보증금을 준다"고 한다면 그것은 보증금 반환의무와 무관한 요구이며, 그 금액을 공제한 채 보증금을 돌려받으면 나중에 되찾기가 훨씬 번거로워집니다.

묵시적 갱신, 갱신요구권, 상가 임대차의 차이

• 차임 증액 — 묵시적 갱신은 종전과 같은 조건이라 증액이 없습니다. 반면 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우 임대인은 시행령이 정한 상한(현행 약정 차임의 20분의 1, 즉 5%) 범위에서 증액을 요구할 수 있습니다. 이 상한은 시행령이나 지방자치단체 조례로 달리 정해질 수 있으므로, 증액 요구를 받았다면 그 시점의 기준을 확인해야 합니다.
• 갱신요구권 소진 여부 — 묵시적 갱신은 임차인이 갱신요구권을 쓴 것이 아닙니다. 따라서 1회 보장되는 계약갱신요구권은 그대로 남아 있고, 묵시적 갱신 기간이 끝날 무렵 별도로 행사할 수 있습니다.
• 임대인의 거절 — 갱신요구권은 실거주 등 법이 정한 사유가 있으면 임대인이 거절할 수 있지만, 묵시적 갱신은 이미 성립해 버린 결과라 임대인이 뒤늦게 실거주를 이유로 되돌릴 수 없습니다.
• 상가건물 임대차 — 상가는 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 갱신된 것으로 보고, 그 존속기간은 1년입니다. 임차인 쪽에는 통지 의무가 없다는 점이 주택과 다릅니다. 이 경우에도 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
• 주택임대차보호법이 적용되지 않는 임대차 — 법인 명의 임차 등 보호법 적용에서 벗어나는 경우에는 민법의 묵시의 갱신 규정이 적용되며, 해지 통고 후 효력 발생 시점이 임대인과 임차인 중 누가 통고했는지에 따라 달라집니다. 계약의 성격부터 확인해야 하는 이유입니다.

실무에서는 임대인이 만기 3개월 전쯤 "재계약할까요"라고 문자를 보내 놓고 그 뒤 아무 진전이 없는 상태로 만기가 지나는 경우가 많습니다. 이때 그 문자가 갱신거절 또는 조건변경 통지에 해당하는지가 쟁점이 됩니다. 단순히 의사를 묻는 문의는 갱신거절 통지로 보기 어렵고, "보증금을 얼마로 올리지 않으면 갱신하지 않겠다"처럼 조건과 불갱신 의사가 함께 드러나야 통지로서 의미가 있습니다. 만기 전후에 오간 메시지를 지우지 말고 그대로 보관해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

이런 대응은 오히려 위험합니다

• 만기가 지났으니 통보만 하고 바로 나가도 된다고 생각하는 것 — 묵시적 갱신으로 2년이 붙은 상태이고, 해지의 효력은 통지가 도달한 날부터 3개월 뒤에 생깁니다. 그 전에 무단으로 나가면 남은 차임 부담을 두고 다툼이 생깁니다.
• 전화로만 나가겠다고 말하고 기록을 남기지 않는 것 — 3개월의 기산점인 도달일을 증명하지 못하면 종료일 자체가 흔들립니다.
• 임대인의 요구에 따라 새 임차인을 직접 구해 주고 중개보수까지 내는 것 — 적법한 해지라면 부담할 의무가 없는 비용을 스스로 떠안는 것이며, 한 번 지급하면 되돌려받기 어렵습니다.
• 중개보수나 청소비를 공제한 보증금을 그냥 받는 것 — 이의 없이 수령하면 정산에 동의한 것으로 해석될 여지가 있습니다. 공제에 동의하지 않는다는 뜻을 문서로 남기고 받아야 합니다.
• 보증금을 못 받은 채 이사부터 하고 전입신고를 옮기는 것 — 임차권등기 없이 대항력을 잃으면 순위를 주장할 수 없게 됩니다.
• 차임을 두 달 이상 밀린 채 묵시적 갱신을 주장하는 것 — 2기의 차임액에 달하는 연체가 있으면 갱신 규정 자체가 적용되지 않습니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 3개월을 못 기다리겠다며 지금 나가라고 합니다.
해지 통지 후 3개월은 임차인을 위한 기간이자 임대차가 유지되는 기간입니다. 임대인이 일방적으로 앞당겨 종료시킬 수는 없습니다. 다만 임차인이 먼저 나가고 싶다면 서로 합의해 조기 종료할 수 있고, 그때는 조건을 문서로 정리해 두어야 합니다.

Q. 문자나 카카오톡으로 해지를 통지해도 되나요?
효력은 인정될 수 있습니다. 다만 임대인이 확인하지 않았다고 주장하면 도달 여부를 다투게 됩니다. 문자로 먼저 알리고 같은 내용을 내용증명으로 보내 도달 사실을 확보하는 방식이 가장 안전합니다.

Q. 3개월이 되기 전에 새 임차인이 구해지면 그날 보증금을 받을 수 있나요?
임대인이 동의하면 그날 정산하고 종료할 수 있습니다. 임대인이 원래 종료일을 고수한다면 3개월이 지난 날이 기준입니다. 앞당겨 나가면서 중개보수나 잔여 차임 부담을 요구받는다면, 그것은 법정 의무가 아니라 조기 종료의 조건으로 협의하는 사항입니다.

Q. 묵시적 갱신으로 2년을 살았는데, 계약갱신요구권을 또 쓸 수 있나요?
쓸 수 있습니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않기 때문에 1회의 갱신요구권은 남아 있습니다. 다만 요구할 수 있는 기간이 정해져 있으므로, 묵시적 갱신 기간의 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 합니다.

체크리스트

• 계약서의 최초 만기일을 확인하고, 그 만기 전 6개월부터 2개월 사이에 임대인과 주고받은 문자와 메일을 모두 찾아 보관합니다.
• 갱신거절 통지가 없었다면 지금 계약이 언제까지인지, 즉 만기일부터 2년의 종료일을 특정합니다.
• 나갈 뜻이 정해졌다면 미루지 말고 통지합니다. 3개월은 통지가 도달한 날부터 시작합니다.
• 해지 통지는 내용증명으로 보내고, 우편물 배달증명이나 조회 결과를 출력해 도달일을 확정합니다.
• 통지서에 목적물, 종전 계약 내용, 해지 의사, 종료 예정일, 보증금 반환 계좌를 적습니다.
• 중개보수를 요구받으면 즉답하지 말고, 적법한 해지에 따른 종료임을 문서로 회신합니다.
• 종료일에 보증금이 나오지 않으면 이사 전에 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 집을 넘깁니다.

묵시적 갱신은 아무도 아무 말을 하지 않아서 생기는 결과이지만, 그 결과는 결코 중립적이지 않습니다. 임대인은 2년에 묶이고 임차인은 3개월이면 벗어날 수 있는 구조이기 때문입니다. 이 구조를 알고 있으면 "새 세입자를 구해 놓고 나가라", "중개보수는 나가는 사람이 내는 것"이라는 관행적인 요구에 흔들릴 이유가 없습니다. 반대로 통지 시점과 도달 기록을 남기지 않으면 유리한 구조를 가지고도 종료일부터 다투게 됩니다. 이사 계획이 생긴 그날 통지부터 보내는 것이, 3개월을 온전히 내 편으로 만드는 가장 확실한 방법입니다.