토지거래허가구역에서 집을 계약했다면 — 허가 전 계약의 효력과 불허가 시 계약금 반환

서울에서 마음에 드는 아파트를 찾았는데, 중개사무소에서는 계약서 이야기보다 구청 허가 이야기를 먼저 꺼냅니다. 허가가 나야 계약이 효력을 갖는다고 하니 계약금을 지금 보내도 되는지, 허가가 나지 않으면 그 돈을 돌려받을 수 있는지, 허가를 기다리는 동안 매도인이 마음을 바꾸면 어떻게 되는지 어느 것 하나 분명하지 않습니다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 뒤로 이런 질문이 크게 늘었습니다.

이 글에서는 토지거래허가구역 안에서 허가 전에 맺은 매매계약이 법적으로 어떤 상태인지부터 정리합니다. 대법원이 말하는 유동적 무효의 의미, 상대방이 허가신청에 협조하지 않을 때 물을 수 있는 책임과 가처분, 불허가되거나 허가가 늦어질 때 계약금을 돌려받는 경로와 해약금 해제가 가능한지, 그리고 허가를 받은 뒤 지켜야 하는 2년 실거주 의무와 세입자 있는 주택의 임시특례까지 순서대로 살펴봅니다.

상담 사례

사례 ① 시세가 오르자 매도인이 허가 서류를 내주지 않습니다
A씨는 2026년 3월 9일 서울의 한 아파트를 12억원에 사기로 하고, 허가를 받는 것을 전제로 계약서를 쓴 뒤 계약금 1억2천만원을 보냈습니다. 중도금 없이 허가가 나면 30일 안에 잔금을 치르기로 했고, 허가신청은 두 사람이 함께 하기로 했습니다. 그런데 매도인은 신청에 필요한 서류를 차일피일 미루더니 4월 20일 "같은 단지 같은 평형이 13억원에 거래됐다. 계약은 없던 일로 하고 받은 계약금은 그대로 돌려주겠다"는 문자를 보냈습니다. A씨는 살던 집의 매도 계약까지 이미 마친 상태입니다.

사례 ② 전세 세입자 때문에 불허가가 났는데 계약금을 못 준다고 합니다
B씨는 지금 사는 집을 한 채 가지고 있어 새 집으로 옮기면서 기존 집을 팔 계획이었습니다. 2026년 6월 2일 서울의 아파트를 9억5천만원에 사기로 하고 계약금 9,500만원을 지급했습니다. 그 집에는 2027년 9월까지 계약이 남은 전세 세입자가 살고 있었지만, 매도인은 세입자 문제는 자신이 정리하겠다고 했습니다. 계약서에는 "매수인의 사정으로 허가를 받지 못하면 계약금은 매도인에게 귀속한다"는 특약이 들어 있었습니다. 7월 구청은 매수인이 실제로 입주할 수 있는 시기가 불분명하다는 이유로 불허가를 통보했고, 매도인은 실거주를 못 하는 것은 매수인 사정이라며 계약금 반환을 거부하고 있습니다.

결론부터 정리하면

• 허가 전 계약은 '유동적 무효' 상태입니다. 계약이 아예 없는 것도, 완전히 유효한 것도 아닙니다. 허가가 나면 계약한 때로 거슬러 올라가 유효해지고, 불허가되면 무효로 확정됩니다. 그 사이에는 대금을 내라거나 등기를 넘기라고 청구할 수 없습니다.
• 양쪽 모두 허가신청에 협력할 의무가 있습니다. 상대가 서류를 내주지 않으면 협력하라는 소송을 낼 수 있고, 협력 거부로 계약이 깨지면 손해배상이나 약정한 위약금을 물을 수 있습니다. 다만 협조하지 않는다는 이유만으로 계약을 일방적으로 해제할 수는 없습니다.
• 계약금 반환은 계약이 확정적으로 무효가 된 뒤에 청구합니다. 불허가 처분이 나왔거나, 당사자가 허가신청을 하지 않겠다는 뜻을 분명히 한 경우가 대표적입니다. 허가가 늦어진다는 사정만으로는 반환을 구하기 어렵습니다.
• 허가 전이라도 해약금 해제는 가능합니다. 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약에서 벗어날 수 있습니다. 받은 계약금만 돌려주는 것으로는 해제가 되지 않습니다.
• 허가를 받으면 취득일부터 2년간 직접 살아야 합니다. 실거주 목적으로 허가받은 주택을 비워 두거나 임대하면 취득가액을 기준으로 한 이행강제금이 해마다 부과될 수 있습니다. 다만 2026년 시행령 개정으로, 무주택 세대 구성원이 세입자가 있는 집을 사는 경우 일정 요건 아래 임대차가 끝난 날부터 2년을 거주하는 임시특례가 생겼습니다.
• 매도인이 집을 다른 사람에게 팔까 걱정된다면 가처분을 검토합니다. 대법원은 허가신청 협력을 구할 권리를 지키기 위한 처분금지가처분을 허용하고 있습니다.
• 서울 전역 지정 기간은 2026년 12월 31일까지로 발표되었습니다. 연장·재지정 여부에 따라 진행 중인 계약의 운명이 달라질 수 있으므로 계약 시점의 공고를 확인해야 합니다.

서울 전역 허가구역 — 어떤 거래가 허가를 받아야 하나

• 지정 범위 — 정부는 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책을 발표하면서 서울 25개 자치구 전역과 경기 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정했고, 2025년 10월 20일부터 효력이 생겼습니다. 대상은 아파트와, 같은 단지 안에 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택입니다.
• 면적 기준 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령은 도시지역 주거지역의 허가 기준면적을 60㎡로 두면서, 필요하면 그 10%까지 낮춰 따로 공고할 수 있게 합니다. 서울 지정에서는 주거지역 대지지분 6㎡ 초과로 공고되어 사실상 대부분의 아파트 매매가 허가 대상이 됩니다.
• 허가 대상 거래 — 대가를 받고 소유권을 이전하는 계약(예약 포함)이 대상입니다. 증여·상속처럼 대가 없이 넘기는 경우는 이 허가의 대상이 아닙니다.
• 공동 신청 — 허가는 매도인과 매수인이 공동으로 관할 시장·군수·구청장에게 신청합니다. 신청서에는 토지이용계획과 취득자금 조달계획을 적어 냅니다.
• 처리기간과 허가 의제 — 관청은 정해진 처리기간 안에 허가 또는 불허가를 서면으로 알려야 하고, 그 기간 안에 아무 통지가 없으면 기간이 끝난 다음 날 허가가 있는 것으로 봅니다.
• 허가 없는 계약 — 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 생기지 않습니다. 허가 없이 계약하거나 속임수로 허가를 받으면 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 개별공시지가 기준 토지가격의 30% 이하 벌금 대상이 됩니다.
• 지정 기간 — 발표된 지정 기간은 2026년 12월 31일까지입니다. 허가구역은 5년 이내의 기간을 정해 지정되고 만료 때 재지정될 수 있습니다. 같은 법에는 2026년 12월부터 시행될 예정인 개정 조항도 있으므로, 계약 시점의 공고와 조문을 확인해야 합니다.

실무에서는 허가가 나기 전에 '허가를 전제로 한' 계약서나 약정서를 쓰고 계약금을 주고받은 뒤 함께 허가를 신청하는 방식이 흔합니다. A씨와 B씨도 그렇게 했습니다. 이런 계약이 곧바로 처벌 대상이 되는 것은 아닙니다. 대법원은 처벌 대상이 되는 무허가 계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하려는 계약을 말하고, 허가를 받을 것을 전제로 한 계약은 여기에 해당하지 않는다고 보았습니다. 다만 그런 계약이 허가 전에 어떤 효력을 갖는지는 다음 절의 법리에 따라 정해집니다.

허가 전 계약은 '유동적 무효'입니다

• 허가 전에는 효력이 생기지 않습니다 — 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결은 허가구역 안의 토지거래계약이 허가 전에는 채권적 효력도 물권적 효력도 발생하지 않는다고 보았습니다. 그래서 매수인은 대금을 낼 의무가 없고, 매도인은 대금을 내지 않았다는 이유로 계약을 해제할 수도 없습니다.
• 허가가 나면 소급해 유효해집니다 — 허가 뒤 계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다. 허가 전에 맺은 계약이 그대로 효력을 얻습니다.
• 무효로 확정되는 경우 — 불허가 처분이 나온 경우, 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 않기로 의사를 명백히 한 경우, 한쪽이 허가신청 협력을 거절하는 의사를 분명히 표시한 경우에는 계약이 확정적으로 무효가 됩니다. 처음부터 허가를 피하려고 맺은 계약은 애초에 확정적 무효입니다.
• 지정이 풀리면 유효로 확정됩니다 — 대법원 1999. 6. 17. 선고 98다40459 전원합의체 판결은 허가구역 지정이 해제되거나 지정기간이 끝난 뒤 재지정되지 않으면, 그 전에 이미 확정적 무효가 된 경우가 아닌 한 계약이 확정적으로 유효해져 허가 없이도 이행을 청구할 수 있다고 보았습니다.
• 허가를 조건으로 한 등기청구도 안 됩니다 — 허가 전에는 계약상 청구권 자체가 생기지 않았다고 보기 때문에, "허가가 나면 등기를 넘기라"는 식의 조건부 청구도 허용되지 않습니다.

사례 ①에서 매도인이 "계약은 없던 일"이라고 문자를 보냈다고 해서 계약이 당연히 사라지는 것은 아닙니다. 아직 허가신청 전이므로 계약은 유동적 무효 상태에 있고, 이 상태가 어떻게 끝나는지는 뒤에서 보는 협력의무와 해약금 법리로 판단합니다. 다만 그 문자가 허가신청에 협력하지 않겠다는 뜻을 명백히 밝힌 것으로 평가되면 계약은 그때 확정적 무효가 될 수 있다는 점도 함께 염두에 두어야 합니다. 같은 이유로 A씨도 지금 매도인에게 등기를 넘기라고 바로 청구할 수는 없습니다. 서울 지정 기간이 연장되지 않고 끝난다면 A씨의 계약은 허가 없이도 유효해질 수 있지만, 그 전에 계약이 확정적 무효가 되었다고 평가되면 되살아나지 않습니다. 지정 기간 만료만 기다리는 전략이 위험한 이유입니다.

상대가 허가신청에 협조하지 않을 때 — 협력의무와 그 책임

• 협력의무의 근거 — 허가를 전제로 계약한 당사자는 계약이 효력을 갖도록 서로 협력할 신의칙상 의무가 있습니다. 공동 신청서에 날인하고 필요한 서류를 내주는 것이 그 내용입니다.
• 이행 소송 — 상대가 협력하지 않으면 허가신청 절차에 협력하라는 소송을 낼 수 있습니다. 대법원은 이런 소송을 구할 이익이 있다고 보고 있습니다.
• 손해배상과 위약금 — 협력의무 위반으로 계약이 깨지면 상대에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 협력하지 않거나 허가신청 전에 계약을 철회하는 경우 일정 금액을 배상하기로 한 약정도 유효하다고 보고, 매도인이 협력을 거부해 계약이 확정적 무효가 되었을 때 약정한 위약금을 지급하도록 한 사례도 있습니다.
• 일방 해제는 안 됩니다 — 상대가 협력의무를 이행하지 않았다는 이유만으로 유동적 무효 상태의 계약을 일방적으로 해제할 수는 없다는 것이 판례입니다. 해제 통보보다 협력 요구와 소송이 먼저입니다.
• 책임 있는 쪽의 무효 주장 — 계약이 확정적 무효가 된 데 책임이 있는 쪽도 무효를 주장할 수는 있습니다. 대신 상대는 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

사례 ①의 A씨에게는 두 갈래 길이 있습니다. 계약을 지키고 싶다면 기한을 정해 서류 제공을 요구하는 내용증명을 보내고, 응하지 않으면 허가신청 협력 이행 소송을 서둘러야 합니다. 매도인이 협력 거절을 분명히 한 것으로 평가되면 계약이 이미 확정적 무효가 되었다는 다툼이 생길 수 있으므로, 계약 유지를 원한다면 시간이 A씨 편이 아닙니다. 반대로 계약을 정리하는 쪽을 택한다면, 매도인의 협력 거부로 계약이 깨졌다는 점을 들어 계약금 반환과 함께 계약서의 위약금 조항이나 손해배상을 청구하게 됩니다. 계약서에 매도인이 위약하면 계약금 배액을 배상한다는 조항이 있다면, 그 조항이 협력 거부 상황까지 포함하는지가 쟁점입니다. 매도인이 "13억원에 거래됐다"고 말한 것을 보면 다른 사람에게 팔 위험도 있습니다. 허가 전에는 소유권이전등기청구권이 생기지 않지만, 대법원 1998. 12. 22. 선고 98다44376 판결은 매수인이 허가신청 절차에 협력하라고 청구할 권리를 피보전권리로 삼아 매도인의 처분을 막는 처분금지가처분을 신청할 수 있다고 보았습니다. 계약을 지키려는 A씨라면 협력 이행 소송과 함께 이 가처분을 먼저 검토하는 것이 순서입니다.

불허가·허가 지연 때 계약금 — 반환청구와 해약금 해제

• 반환을 청구할 수 있는 시점 — 대법원 1993. 7. 27. 선고 91다33766 판결은 유동적 무효 상태에서 지급한 계약금은 그 상태가 이어지는 동안에는 부당이득으로 반환을 구할 수 없고, 계약이 확정적으로 무효가 되었을 때 비로소 반환을 구할 수 있다고 보았습니다.
• 불허가면 원칙적으로 반환 — 불허가 처분으로 계약이 확정적 무효가 되면 매도인은 받은 계약금을 부당이득으로 돌려줘야 하는 것이 원칙입니다. 다만 앞의 98다44376 판결은 불허가의 취지가 빠진 요건을 보완하라는 것이고 그 보완이 객관적으로 가능하다면 계약이 곧바로 확정적 무효가 되지는 않는다고 보았으므로, 불허가 사유를 먼저 확인해야 합니다.
• 특약이 있으면 특약부터 — 계약서에 허가를 받지 못할 경우의 계약금 처리를 정해 두었다면 그 약정이 먼저 적용됩니다. 한쪽 사정으로 허가를 못 받으면 계약금을 몰수한다는 약정은 손해배상액의 예정으로 볼 수 있고, 금액이 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다(민법 제398조 제2항).
• 불복 기한 — 불허가 처분에는 처분을 받은 날부터 1개월 안에 이의신청을 할 수 있고, 행정심판이나 취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 제기해야 합니다. 이의신청을 먼저 했다면 행정기본법에 따라 그 결과를 통지받은 날부터 90일 안에 행정심판이나 소송을 낼 수 있습니다.
• 매수청구 — 불허가 통지를 받은 날부터 1개월 안에 시장·군수·구청장에게 토지 매수를 청구할 수 있습니다. 다만 매수 가격이 공시지가 기준이어서 아파트 매도인에게 실익은 크지 않습니다.
• 해약금 해제 — 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결은 유동적 무효 상태의 계약에도 해약금 규정이 적용되어 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있다고 보았습니다. 대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다62427 판결은 허가를 받은 것만으로는 이행에 착수한 것이 아니므로, 계약금만 오간 상태라면 허가 뒤에도 배액 상환으로 해제할 수 있다고 보았습니다.

사례 ②에서는 불허가로 계약이 확정적 무효가 되었으므로, 특약이 없다면 B씨는 9,500만원 반환을 청구할 수 있습니다. 쟁점은 "매수인의 사정"이라는 특약입니다. 불허가의 직접 이유는 기존 세입자가 2027년 9월까지 거주할 권리를 가지고 있었다는 점이고, 매도인이 세입자 문제를 정리하겠다고 약속한 사정까지 더하면 이를 오로지 매수인 쪽 사정으로 보기는 어렵다고 다툴 수 있습니다. 매도인이 세입자 퇴거 약속을 어떻게 했는지 보여 주는 문자와 중개 과정의 대화 기록이 그래서 중요합니다. 설령 특약이 적용된다고 보더라도 계약금 전액 몰수가 부당히 과다하다면 감액을 주장할 수 있습니다. 거래 자체를 살리고 싶다면 세입자와 퇴거 시기를 먼저 서면으로 합의한 뒤, 이의신청 기한 안에 다투거나 조건을 다시 맞춰 허가를 받는 방안을 매도인과 협의하는 길도 있습니다. 참고로 B씨는 집을 가진 1주택자여서 아래에서 보는 세입자 있는 주택의 임시특례를 쓸 수 없지만, 무주택 세대 구성원이었다면 특례 요건을 갖춰 다시 허가를 신청하는 방법도 따져 볼 수 있었습니다. 불허가 사유가 무엇이었는지, 그 사유를 어느 쪽이 해소할 수 있었는지가 계약금 분쟁의 결론을 좌우합니다.

사례 ①로 돌아가면, 매도인이 받은 1억2천만원만 돌려주겠다는 것은 해약금 해제가 아닙니다. 매도인이 해약금으로 계약에서 벗어나려면 배액인 2억4천만원을 실제로 제공해야 합니다. 반대로 매도인이 배액을 제공한다면, 허가 전은 물론 허가가 난 뒤라도 중도금 지급 같은 이행의 착수가 없는 한 A씨가 이를 막기는 어렵습니다. 대법원은 상대에게 이행을 재촉하거나 이행을 구하는 소송을 낸 것만으로는 이행의 착수로 보지 않기 때문입니다. 계약 단계에서 해약금 해제를 제한하는 특약을 두지 않았다면, 매도인이 배액을 제공하기 전에 허가가 나는 대로 계약서의 대금 일정에 따라 지급해 이행에 착수하는 것이 매수인이 쓸 수 있는 현실적인 방법입니다. A씨 계약처럼 중도금 없이 잔금만 남은 구조는 매도인이 배액을 내고 빠져나갈 여지가 상대적으로 크므로, 처음부터 허가 직후 중도금을 지급하는 일정으로 짜 두는 편이 안전합니다.

허가를 받은 뒤 — 2년 실거주 의무와 이행강제금

• 이용 의무 — 허가를 받은 사람은 법령이 정한 기간 동안 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 합니다. 자기 거주용 주택용지로 허가받은 경우 그 기간은 토지 취득일부터 2년입니다.
• 전세를 끼고 사기는 원칙적으로 어렵습니다 — 실거주 목적으로 허가를 받아야 하므로, 기존 세입자의 임대차를 그대로 두고 사는 이른바 갭투자는 허가 단계에서 걸러지는 것이 원칙입니다. 관청은 신청서의 이용계획과 입주 시기를 함께 살핍니다.
• 세입자 있는 주택의 임시특례 — 2026년 2월 신설되어 여러 차례 고쳐진 시행령 제14조의2는 무주택 세대 구성원이 세입자가 있는 주택을 사는 경우의 특례를 두고 있습니다. 2026년 10월 1일 시행된 현행 조문 기준으로는 2026년 5월 12일 당시 무주택 세대 구성원이고 허가신청일까지 무주택을 유지한 사람이, 2026년 10월 1일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 사려고 2027년 12월 31일까지 허가를 신청해 허가를 받고, 허가일부터 4개월 안에 취득하면 실거주 의무기간을 그 임대차의 최초 종료일부터 2년으로 정합니다. 허가신청 전에 기존 세입자와 2년 이내로 갱신한 계약이 있으면 일정 요건 아래 갱신 계약의 종료일이 기준이 되고, 최초 종료일이 허가일부터 4개월 안에 오면 원칙대로 취득일부터 2년입니다. 요건과 기한이 촘촘하고 개정이 잦으므로 신청 전에 관할 구청에 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 이행강제금 — 의무를 지키지 않으면 관청이 이행을 명하고, 그 기간 안에 이행하지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금을 부과합니다. 시행령은 방치하면 10%, 직접 이용하지 않고 임대하면 7%, 승인 없이 이용 목적을 바꾸면 5%, 그 밖의 경우 7%로 정하고 있습니다.
• 반복 부과와 한계 — 이행강제금은 최초 이행명령일을 기준으로 1년에 한 번씩, 이행할 때까지 반복해 부과할 수 있습니다. 이행하면 새로운 부과는 멈추지만 이미 부과된 금액은 내야 하고, 이용의무기간이 지난 뒤에는 부과할 수 없습니다.
• 이용실태 조사 — 관청은 허가받은 목적대로 이용하는지 조사합니다. 전입신고만 해 두고 실제로 살지 않는 경우도 이 조사에서 드러날 수 있습니다.
• 사정이 바뀌었을 때 — 법령이 정한 예외 사유에 해당하거나 이용목적 변경 승인을 받으면 제재를 피할 수 있으므로, 실거주가 어려워지면 먼저 관청과 상의해야 합니다.

사례 ②의 B씨가 세입자 문제를 해결해 허가를 받았다고 가정해 보겠습니다. 이번에는 잔금을 치러 집을 취득한 날부터 2년 동안 직접 살아야 합니다. 그 사이 지방 근무 발령이 나서 집을 비워 두거나 다른 사람에게 세를 주면, 취득가액의 7~10%에 이르는 이행강제금이 해마다 나올 수 있습니다. 실거주가 어려워질 사정이 생기면 이사를 결정하기 전에 관청에 예외 사유나 이용목적 변경 승인 가능성을 먼저 묻는 것이 순서입니다. 사례 ①의 A씨처럼 살던 집을 이미 팔았다면 잔금과 입주 일정을 허가 결과에 맞춰 두는 것도 중요합니다. 허가가 늦어지거나 다툼이 길어지면 살 곳이 비는 기간이 생길 수 있기 때문입니다.

이런 대응은 오히려 위험합니다

• 허가 전에 중도금이나 잔금을 앞당겨 보내는 것 — 허가 전에는 지급 의무가 없고, 불허가되면 돌려받을 돈만 커집니다. 매도인의 해약금 해제를 막는 효과도 장담할 수 없습니다.
• 허가를 피하려고 증여 형식을 쓰거나 다른 사람 명의를 빌리는 것 — 처음부터 확정적 무효이고 처벌 대상이 될 수 있으며, 명의신탁 문제까지 겹칩니다.
• 상대가 서류를 안 준다고 곧바로 해제 통보를 보내는 것 — 협력의무 불이행만으로는 해제가 되지 않고, 오히려 내가 계약을 깨려 한 쪽으로 비칠 수 있습니다.
• 매도인이 원금만 돌려주겠다며 보낸 돈을 아무 말 없이 받아 두는 것 — 계약을 없던 일로 하는 데 동의한 것으로 해석될 여지가 생깁니다. 받더라도 이의를 남겨 두어야 합니다.
• 지정 기간이 끝나기만 기다리며 아무 조치를 하지 않는 것 — 재지정되면 유동적 무효 상태가 계속되고, 그 사이 확정적 무효로 평가되면 계약을 되살릴 수 없습니다.
• 전입신고만 하고 실제로는 살지 않는 것 — 이용실태 조사에서 드러나면 이행강제금이 해마다 쌓일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 허가를 신청하기 전에 계약금을 보내도 되나요?
실무에서는 흔한 방식이지만, 그 돈은 유동적 무효 상태의 계약에 따라 지급한 것이어서 계약이 확정적으로 무효가 되기 전에는 반환을 청구하기 어렵습니다. 보내기 전에 계약서에 허가신청 기한, 불허가 때 계약금을 언제 어떻게 돌려줄지, 어느 쪽 사정으로 허가가 안 나면 어떻게 처리할지를 구체적으로 적어 두어야 합니다.

Q. 허가가 계속 늦어지는데 계약금을 돌려받을 수 있나요?
관청이 처리기간 안에 아무 통지를 하지 않으면 기간이 끝난 다음 날 허가가 있는 것으로 보므로, 관청 때문에 무한정 늦어지는 경우는 드뭅니다. 실제 지연은 대개 한쪽이 서류를 내주지 않아 신청 자체가 늦어지는 경우입니다. 이때는 계약금 반환보다 협력 요구와 협력의무 이행 소송이 먼저이고, 상대가 협력 거절을 분명히 해 계약이 확정적 무효가 되었다면 그때 반환과 손해배상을 청구합니다.

Q. 허가가 났는데 매도인이 배액을 주겠다며 계약을 해제하겠답니다.
대법원은 허가를 받은 것만으로는 이행에 착수했다고 보지 않으므로, 계약금만 오간 상태라면 매도인은 배액을 상환하고 해제할 수 있습니다. 다만 배액을 실제로 제공해야 하고, 말로만 해제한다고 해서 효력이 생기지는 않습니다. 이미 약정대로 중도금을 지급했다면 이행에 착수한 것이어서 해약금 해제는 할 수 없습니다.

Q. 허가를 기다리는 동안 매도인이 다른 사람에게 팔아 버리면 어떻게 되나요?
허가 전 계약이 있어도 매도인이 다른 사람과 새로 계약해 함께 허가를 받고 등기를 넘겨주는 일을 사실상 막을 수는 없고, 먼저 소유권이전등기를 마친 사람이 소유권을 얻습니다. 그래서 매도인이 협력을 미루며 다른 매수인을 찾는 정황이 보이면, 허가신청 절차 협력을 구할 권리를 근거로 처분금지가처분을 신청해 두는 것을 검토해야 합니다. 대법원은 이런 가처분을 허용하고, 매도인이 계약을 다투고 있다면 보전의 필요성도 인정된다고 보았습니다. 가처분이 없는 상태에서 집이 넘어가면 남는 것은 손해배상이나 위약금 청구뿐입니다.

Q. 세입자가 살고 있는 집도 허가를 받아 살 수 있나요?
원칙적으로는 허가 뒤 곧바로 입주해 취득일부터 2년을 살아야 하므로 어렵습니다. 다만 2026년 시행령에 생긴 임시특례에 따라, 무주택 세대 구성원이 2026년 10월 1일 당시 세입자가 있던 주택을 2027년 12월 31일까지 허가 신청해 사는 경우 등에는 세입자의 임대차가 끝난 날부터 2년을 살면 되는 길이 열려 있습니다. 무주택 기준일, 허가 후 4개월 안 취득 같은 요건이 붙고 개정도 잦으므로, 계약서를 쓰기 전에 관할 구청에 내 경우가 특례 대상인지 먼저 확인하고, 특례를 받지 못하면 계약금을 어떻게 처리할지 특약으로 정해 두어야 합니다.

Q. 지정 기간이 2026년 12월 31일에 끝나면 허가 없이 거래할 수 있나요?
지정기간이 끝나고 재지정되지 않으면 그 뒤의 거래에는 허가가 필요 없고, 진행 중이던 유동적 무효 계약도 확정적으로 유효해진다는 것이 대법원 전원합의체의 입장입니다. 그러나 연장·재지정 여부는 관계 기관의 별도 공고로 정해지며, 이 글을 쓰는 시점에 그 결정을 전제로 계획을 세우는 것은 위험합니다. 계약 직전에 관할 구청과 국토교통부 공고를 확인해야 합니다.

체크리스트

• 계약 전에 그 주택이 허가 대상인지, 지정 기간이 언제까지인지 관할 구청이나 공고로 확인합니다.
• 계약서에 허가를 전제로 한다는 점, 허가신청 기한, 불허가 때 계약금 처리, 어느 쪽 사정인지에 따른 처리, 해약금 해제를 제한할지 여부를 특약으로 적습니다.
• 세입자가 있는 집이라면 퇴거 시기를 매도인·세입자와 서면으로 확인하고, 그 내용이 실거주 계획과 맞는지 점검합니다.
• 세입자 있는 집을 사려는 무주택자라면 시행령의 임시특례 요건(무주택 기준일, 신청 기한, 허가 후 4개월 안 취득)을 구청에 확인합니다.
• 허가신청 서류를 주고받는 일정과 상대의 답변을 문자로 남기고, 지연되면 기한을 정한 내용증명을 보냅니다.
• 매도인이 협력을 미루면서 다른 매수인을 찾는 정황이 있으면 처분금지가처분을 협력 이행 소송과 함께 검토합니다.
• 불허가 통지를 받으면 받은 날짜와 불허가 사유를 기록하고, 이의신청 1개월과 행정심판·취소소송 90일 기한을 달력에 표시합니다.
• 허가가 나면 중도금·잔금 일정을 계약서대로 지켜 이행에 착수하고, 입주 날짜를 확정합니다.
• 취득 후 2년 동안의 거주 계획을 점검하고, 실거주가 어려워질 사정이 생기면 이사 전에 관청과 먼저 상의합니다.

토지거래허가구역의 매매는 계약서에 서명하는 순간이 아니라 허가가 나는 순간에 비로소 효력을 얻습니다. 그 사이의 유동적 무효 기간에는 대금을 청구할 수도, 계약금을 곧바로 돌려받을 수도 없고, 상대가 협조하지 않을 때 쓸 수 있는 수단도 정해져 있습니다. 서울 전역 지정이 이어지는 동안에는 계약서 특약을 꼼꼼히 쓰고, 허가 진행 상황과 기한을 기록으로 남겨 두는 것이 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.