살고 있는 전셋집이 팔렸다면 — 새 집주인의 보증금 반환의무와 세입자의 선택지

어느 날 처음 보는 사람에게서 연락이 옵니다. 이 집을 샀으니 앞으로는 자기와 이야기하면 된다는 내용입니다. 등기사항증명서를 떼어 보니 소유자 이름이 정말 바뀌어 있고, 계약서에 도장을 찍었던 집주인은 "이제 새 주인에게 보증금을 받으면 된다"는 말만 남깁니다. 보증금을 맡긴 사람은 분명 예전 집주인인데 돌려받을 때는 얼굴도 모르는 사람에게 받아야 하는지, 새 주인이 들어와 살겠다며 나가 달라고 하면 따라야 하는지, 갑자기 모든 것이 불확실해집니다.

이 글에서는 세입자가 살고 있는 집이 매매로 다른 사람에게 넘어간 경우를 정리합니다. 주택임대차보호법이 정한 임대인 지위의 승계가 어떤 조건에서 일어나고 보증금 반환의무가 누구에게 옮겨 가는지, 새 집주인을 원하지 않을 때 쓸 수 있는 승계 이의와 종전 임대인에 대한 보증금 청구, 그리고 매수인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 때 결론을 가르는 소유권이전 시점을 차례로 살펴봅니다.

상담 사례

사례 ① 새 집주인이 같은 건물 여러 채를 한꺼번에 샀습니다
A씨는 2025년 4월 1일 경기도의 한 다세대주택을 보증금 2억 1,000만원, 기간 2년으로 전세 계약하고 같은 날 입주와 전입신고, 확정일자를 마쳤습니다. 계약 만료일은 2027년 3월 31일입니다. 2026년 9월 24일 건물 관리인에게서 집주인이 바뀌었다는 말을 듣고 등기사항증명서를 떼어 보니, 9월 12일자로 소유권이 다른 사람에게 이전되어 있었습니다. 새 소유자는 같은 건물의 다른 세대 다섯 채도 같은 날 사들였고, 소유권 이전 직후 세무서의 압류 등기까지 올라와 있었습니다. 종전 집주인은 서울에 아파트를 보유하고 있는데, "보증금은 이제 새 주인에게 받으면 된다"는 문자만 보내왔습니다. A씨는 새 소유자를 믿기 어려워, 지금이라도 계약을 끝내고 종전 집주인에게서 보증금을 돌려받을 수 있는지 알고 싶습니다.

사례 ② 갱신을 요구했는데, 집이 팔리고 매수인이 들어온다고 합니다
B씨는 2025년 2월 1일부터 2027년 1월 31일까지 서울의 한 아파트를 보증금 4억 8,000만원에 임차해 살고 있습니다. 아이 학교 문제로 2년 더 살기로 마음먹고 2026년 8월 18일 집주인에게 계약갱신을 요구하는 문자를 보냈지만 답이 없었습니다. 그러다 9월 26일 집주인이 집을 팔았고, 잔금과 소유권이전등기는 12월 18일로 잡혀 있다는 사실을 중개사무소를 통해 알게 되었습니다. 중개사는 "매수인이 직접 들어와 살 예정이라 1월 말에는 집을 비워 줘야 한다"고 전해 왔습니다. B씨는 갱신요구를 먼저 했는데도 나가야 하는지, 무엇을 기준으로 판단해야 하는지 알 수 없습니다.

결론부터 정리하면

• 대항력 있는 세입자라면 집이 팔려도 계약은 그대로 이어집니다. 주택임대차보호법은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 새 계약서를 쓰지 않아도 기간·보증금·차임 조건이 그대로 새 소유자에게 넘어갑니다.
• 보증금을 돌려줄 사람도 새 소유자로 바뀝니다. 승계가 일어나면 보증금 반환채무는 집의 소유권과 함께 새 소유자에게 이전되고, 종전 임대인의 반환채무는 원칙적으로 소멸합니다.
• 새 집주인을 원하지 않으면 이의를 제기할 수 있습니다. 대법원은 세입자가 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 승계되는 임대차관계에서 벗어날 수 있고, 이 경우 종전 임대인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 봅니다.
• 이의는 새 집주인과 그 집을 내려놓는 선택이기도 합니다. 이의를 하면 보증금은 종전 임대인에게서 받아야 하므로, 종전 임대인의 재산 상태를 먼저 따져 보아야 합니다.
• 매수인도 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있지만, 시점이 맞아야 합니다. 대법원은 갱신거절 기간(만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 안에 임대인 지위를 승계한 매수인이라면, 세입자가 먼저 갱신을 요구했더라도 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 보았습니다.
• 대항력이 없으면 승계의 보호도 없습니다. 전입신고를 하지 않았거나 주민등록을 옮겨 대항력을 잃은 세입자는 새 소유자에게 계약을 주장하기 어렵습니다.

집이 팔려도 계약이 그대로인 이유 — 임대인 지위 승계의 구조

• 법이 정한 당연 승계입니다 — 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 사람을 포함)이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 세입자의 동의나 새 계약서, 별도의 통지가 없어도 효과가 생깁니다.
• 기준 시점은 소유권이전등기입니다 — 매매계약을 맺은 날이 아니라 잔금을 치르고 소유권이전등기를 마친 때 새 소유자가 임대인이 됩니다. 그 전까지 계약 상대는 여전히 종전 임대인입니다.
• 계약 조건이 통째로 넘어갑니다 — 남은 기간, 보증금, 차임, 특약, 수선의무가 그대로 이어집니다. 새 소유자가 일방적으로 조건을 바꾸거나 기간 중에 집을 비우라고 요구할 근거는 없습니다.
• 보증금 반환채무도 함께 넘어갑니다 — 대법원은 양수인이 임대인 지위를 승계하면 보증금 반환채무도 부동산 소유권과 결합해 일체로 이전하고, 양도인의 반환채무는 소멸한다고 보았습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).
• 계약이 끝난 뒤에 팔린 경우에도 같습니다 — 임대차기간이 끝났더라도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보기 때문에(같은 법 제4조 제2항), 이 상태에서 집이 팔려도 새 소유자가 반환의무를 승계합니다.
• 집주인에게 매도 사실을 알릴 법적 의무는 없습니다 — 2026년 10월 현재 주택임대차보호법에는 매도 통지 의무 규정이 없습니다. 사례 ①처럼 세입자가 뒤늦게 알게 되는 일이 흔한 이유입니다.

사례 ①의 A씨에게 이 구조를 대입하면, 9월 12일 소유권이전등기가 마쳐진 순간부터 보증금 2억 1,000만원을 돌려줄 사람은 원칙적으로 새 소유자입니다. 종전 집주인이 "새 주인에게 받으라"고 한 말 자체는 법의 기본 구조와 일치합니다. 문제는 그 새 소유자가 같은 날 여러 채를 사들였고 곧바로 세금 체납으로 압류까지 받은 사람이라는 점입니다. 법은 세입자가 집 자체를 근거로 권리를 지킬 수 있게 해 두었지만, 반환 능력이 의심스러운 사람에게 채무가 넘어가는 것까지 막아 주지는 않습니다. A씨가 결정해야 할 것은 이 승계를 받아들일지, 아니면 뒤에서 볼 이의를 제기할지입니다.

승계의 전제 — 대항력이 있어야 합니다

• 대항력의 요건 — 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생깁니다. 계약서만 쓰고 전입신고를 하지 않았다면 새 소유자에게 계약을 주장할 수 없습니다.
• 다음 날 0시의 함정 — 대항력은 전입신고 당일이 아니라 다음 날 0시에 생깁니다. 입주하던 날 바로 소유권이전등기가 이루어졌다면, 세입자는 그 새 소유자에게 대항하지 못할 수 있습니다.
• 주민등록은 계속 유지해야 합니다 — 대항요건은 취득할 때뿐 아니라 보증금을 돌려받을 때까지 유지되어야 합니다. 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 그때부터 대항력을 잃을 수 있습니다. 함께 사는 가족의 주민등록이 남아 있으면 대항력이 유지된다고 보는 것이 판례의 태도이지만, 가족 전원이 옮기는 일은 피해야 합니다.
• 확정일자는 순위의 문제입니다 — 승계 자체는 대항력만으로 일어나지만, 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다른 채권자보다 우선해서 받으려면 확정일자가 필요합니다.
• 새 소유자의 대출은 뒤 순위입니다 — 새 소유자가 잔금 대출로 근저당을 설정하더라도, 그보다 앞서 대항력과 확정일자를 갖춘 세입자의 권리가 우선합니다.

대항력이 없는 세입자에게는 승계 규정이 적용되지 않습니다. 이 경우 새 소유자는 세입자에게 집을 비워 달라고 요구할 수 있고, 세입자는 계약을 맺은 종전 임대인을 상대로 보증금 반환과 손해배상을 청구해야 합니다. A씨와 B씨는 모두 입주 당일 전입신고를 마쳤고 지금까지 주민등록을 옮긴 적이 없으므로 대항력이 있습니다. 두 사례의 쟁점이 '승계를 받아들일 것인가'와 '갱신을 지킬 수 있는가'로 좁혀지는 것은 이 전제가 갖춰져 있기 때문입니다. 반대로 상담을 받으러 오기 전에 이미 주민등록을 옮겨 버렸다면, 그 시점부터는 새 소유자에게 아무것도 주장하지 못하는 처지가 될 수 있습니다.

새 집주인을 원하지 않을 때 — 승계 이의와 종전 임대인에 대한 청구

• 판례가 인정한 이의권 — 대법원은 민법상 일반 임대차 사건에서, 임차인이 원하지 않는데 임대차의 승계를 강요할 수는 없다는 공평의 원칙과 신의칙을 근거로, 임차인이 곧 이의를 제기해 승계되는 임대차관계의 구속을 면하고 종전 임대인과의 임대차도 해지할 수 있다고 보았습니다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정). 주택임대차에서도 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 종전 임대인의 보증금 반환채무가 소멸하지 않는다고 판단했습니다(2001다64615 판결).
• 기한은 '상당한 기간'입니다 — 법에 며칠이라고 정해진 기한은 없습니다. 다만 판례의 취지가 양도 사실을 안 뒤 곧 이의하라는 것이므로, 알게 된 직후 의사를 분명히 하는 것이 안전합니다. 시간이 흐를수록 승계를 받아들인 것으로 평가될 위험이 커집니다.
• 방법은 서면으로 — 종전 임대인에게 '임대인 지위 승계에 동의하지 않으며 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구한다'는 뜻을 내용증명우편으로 보내고, 새 소유자에게도 같은 취지를 알려 두는 것이 좋습니다.
• 행동이 말과 어긋나면 안 됩니다 — 대법원은 새 소유자가 보증금을 돌려주겠다고 했을 때 이를 거절하지 않고, 이후 경매절차에서 임차인으로 권리신고와 배당요구를 한 세입자에 대해 승계를 전제로 행동했다고 보아 이의를 인정하지 않았습니다(2001다64615 판결). 이 세입자는 종전 임대인의 다른 부동산을 가압류하기도 했지만, 그것만으로는 이의를 했다고 단정하기 어렵다고 본 것입니다. 가압류와 별개로 승계에 동의하지 않는다는 뜻을 분명히 밝혀야 하는 이유입니다. 이의를 하면서 새 소유자와 새 계약서를 쓰는 것도 같은 위험이 있습니다.
• 이의 후의 상대는 종전 임대인입니다 — 보증금 반환청구, 필요하면 종전 임대인 재산에 대한 가압류, 지급명령이나 반환소송으로 이어집니다. 집을 비워 주는 시점과 보증금을 받는 시점이 맞물리므로 이사 일정과 반환 방법을 서면으로 정해 두어야 합니다.

이의는 강력하지만 대가가 있습니다. 승계에서 벗어나는 만큼 새 소유자와 그 집을 상대로 보증금을 확보하는 길도 함께 내려놓는 것으로 보는 것이 일반적이고, 이후에는 종전 임대인의 일반 재산에서 돌려받아야 합니다. 사례 ①의 A씨는 이 비교가 비교적 분명합니다. 새 소유자는 여러 채를 동시에 사들이고 곧바로 세금 압류를 받은 반면, 종전 집주인은 서울에 아파트를 보유하고 있습니다. A씨는 9월 24일 양도 사실을 알았으므로, 더 늦기 전에 종전 집주인에게 내용증명으로 이의와 해지, 보증금 반환 청구를 보내고, 반환을 미루면 그 아파트에 대한 가압류를 검토하는 순서가 현실적입니다. 98마100 결정이 이의와 함께 임대차를 해지할 수 있다고 본 법리를 주택에도 적용하는 것이 일반적인 이해여서 계약 기간이 2027년 3월까지 남아 있다는 점이 곧바로 장애가 되지는 않지만, 이의의 시기와 방법을 두고 다툼이 생기기 쉬우므로 날짜가 드러나는 기록을 반드시 남겨야 합니다. 반대로 종전 집주인에게도 재산이 없다면 이의의 실익은 크지 않고, 오히려 대항력을 지키며 새 소유자를 상대로 만료 후 임차권등기명령과 반환소송을 준비하는 편이 나을 수 있습니다.

매수인이 들어와 살겠다고 할 때 — 실거주 갱신거절과 소유권이전 시점

• 갱신요구 기간 — 세입자는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년입니다.
• 실거주는 법이 정한 거절 사유입니다 — 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 그 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있습니다.
• 매수인도 이 사유를 주장할 수 있습니다 — 대법원은 임차인이 갱신을 요구한 뒤라도 임대인은 갱신거절 기간 안이라면 실거주를 이유로 거절할 수 있고, 그 기간 안에 임대인 지위를 승계한 양수인도 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 보았습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결).
• 결론을 가르는 것은 등기 시점입니다 — 이 판결은 매수인이 '갱신거절 기간 안에' 임대인 지위를 승계한 경우를 전제로 합니다. 매수인이 만료 2개월 전이 지나서야 소유권이전등기를 마친다면 이 판결의 논리로 거절을 정당화하기는 어렵다는 것이 일반적인 이해입니다.
• 매도인의 말만으로는 부족할 수 있습니다 — 종전 임대인 자신은 그 집에 살 계획이 없으므로, '매수인이 들어올 예정'이라는 사정만으로 실거주 사유가 갖춰졌다고 보기는 어렵습니다. 매수인이 등기를 마쳐 임대인이 된 뒤 기간 안에 직접 실거주를 이유로 거절했는지가 중요합니다.
• 거짓 실거주에는 손해배상이 따릅니다 — 실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 세입자의 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 따로 합의가 없으면 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분, 새 임대로 얻은 환산월차임과의 차액 2년분, 실제 손해액 가운데 큰 금액입니다.

사례 ②의 B씨는 계약 만료일이 2027년 1월 31일이므로 갱신거절 기간은 2026년 11월 말에 끝납니다. B씨는 8월 18일 그 기간 안에 갱신을 요구했고, 매수인의 소유권이전등기는 12월 18일로 예정되어 있습니다. 일정대로라면 매수인은 갱신거절 기간이 지난 뒤에야 임대인이 되므로, 위 판결의 논리로 실거주 거절을 주장하기는 어렵습니다. 종전 집주인 역시 그 집에 살 계획이 없어 스스로 실거주 사유를 내세울 수 없습니다. 이 경우 B씨의 갱신은 유지되어 2029년 1월 31일까지 거주할 수 있다고 볼 여지가 큽니다. 반면 매도인과 매수인이 잔금을 11월 중으로 앞당겨 등기를 마치고, 매수인이 그 기간 안에 직접 실거주를 이유로 거절한다면 결론은 달라질 수 있습니다. 그러므로 B씨가 지금 할 일은 중개사의 전언에 서둘러 답하는 것이 아니라, 8월 18일의 갱신요구 문자를 보관하고 소유권이전등기가 실제로 언제 이루어지는지 등기사항증명서로 확인하는 것입니다.

승계를 받아들인 뒤 — 계약서·차임·증액 요구 정리

• 계약서를 새로 쓸 의무는 없습니다 — 승계는 법에 따라 일어나므로 기존 계약서와 확정일자가 그대로 효력을 가집니다. 새 소유자가 확인 서류를 요구하면 '기존 계약을 승계한다'는 문구와 보증금·기간이 그대로인지 확인한 뒤 서명합니다.
• 보증금 증액은 법의 범위 안에서만 — 계약 기간 중 증액 청구는 계약이나 직전 증액 후 1년 안에는 할 수 없고, 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다. 지역에 따라 조례로 상한을 더 낮게 정할 수 있습니다. 소유자가 바뀌었다는 이유만으로 추가 보증금을 요구할 근거는 없습니다.
• 월세는 등기 이후 새 소유자에게 — 소유권이전등기 이후의 차임은 새 소유자에게 지급합니다. 입금 계좌를 바꾸기 전에 등기사항증명서로 소유자를 직접 확인하고 이체 기록을 남깁니다.
• 이전 연체분은 종전 임대인의 몫입니다 — 대법원은 상가건물 사건에서, 소유권 이전 전에 생긴 연체차임·관리비는 별도의 채권양도가 없는 한 새 소유자에게 넘어가지 않지만 임대차가 끝나 보증금을 돌려줄 때에는 특별한 사정이 없으면 보증금에서 당연히 공제된다고 보았습니다.
• 전세보증에 가입했다면 알립니다 — 전세보증금반환보증에 가입했다면 집주인이 바뀐 사실을 보증기관에 알리고, 보증 유지에 필요한 절차가 있는지 확인합니다.
• 갱신된 계약이라면 중도 해지가 가능합니다 — 묵시적 갱신이나 갱신요구로 이어진 계약에서는 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 이때 보증금은 승계한 새 소유자가 반환합니다.

사례 ②의 B씨가 갱신을 지켜 낸다면, 2027년 2월부터 이어지는 계약의 임대인은 매수인입니다. 매수인이 실거주를 하지 못하게 된 대신 보증금을 올리겠다고 나설 수 있지만, 갱신요구로 갱신되는 계약의 증액은 원칙적으로 기존 보증금의 20분의 1, 즉 4억 8,000만원 기준 2,400만원을 넘을 수 없습니다. 반대로 B씨가 사정이 바뀌어 중간에 이사하고 싶어지면 해지를 통지하고 3개월을 기다리면 되며, 그때 보증금을 돌려줄 사람은 매수인입니다. 사례 ①의 A씨가 이의를 하지 않고 승계를 받아들이기로 정한다면, 새 소유자가 계약서를 다시 쓰자고 할 때 기존 계약서의 확정일자와 조건이 그대로 이어진다는 점을 문서에 남기고, 계약 만료가 다가오면 반환이 지연될 경우를 대비해 임차권등기명령 절차를 미리 알아 두는 것이 좋습니다.

이런 대응은 오히려 위험합니다

• 집주인이 바뀌었다는 말에 불안해 보증금을 받기 전에 주민등록부터 옮기는 것 — 대항력을 잃어 새 소유자에게도, 나중의 경매에서도 권리를 주장하기 어려워집니다. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령으로 대항력을 남겨 두어야 합니다.
• 이의를 하겠다고 마음먹고도 몇 달씩 미루는 것 — '상당한 기간'이 지나면 승계를 받아들인 것으로 평가될 수 있습니다.
• 이의를 해 놓고 새 소유자와 새 계약서를 쓰거나 그의 반환 약속을 받아들이는 것 — 승계를 전제로 한 행동으로 보아 이의가 인정되지 않을 수 있습니다.
• 종전 임대인의 재산을 확인하지 않고 이의부터 하는 것 — 새 소유자와 집이라는 확보 수단을 내려놓고 재산 없는 상대에게 청구하는 결과가 될 수 있습니다.
• 중개사나 매수인의 말만 듣고 퇴거 합의서에 서명하는 것 — 등기 시점에 따라 갱신이 유지될 수 있었는데도 스스로 권리를 포기하게 됩니다. 이사비를 받고 합의하는 선택도 가능하지만, 상당한 보상을 받고 합의한 경우는 그 자체로 갱신거절 사유가 된다는 점을 알고 조건을 정해야 합니다.
• 등기를 확인하지 않고 '새 주인'이라는 사람의 계좌로 월세나 보증금 조정액을 보내는 것 — 소유자가 아닌 사람에게 지급하면 다시 내야 하는 문제가 생길 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 집을 팔 때 세입자에게 알려야 하는 것 아닌가요?
현행 주택임대차보호법에는 매도 사실을 세입자에게 알려야 할 의무 규정이 없습니다. 대항력 있는 세입자라면 알리지 않고 팔아도 계약이 새 소유자에게 그대로 승계되기 때문입니다. 다만 이의 여부를 판단하는 기간은 세입자가 양도 사실을 '안 때'부터 따지므로, 언제 어떻게 알게 되었는지를 문자나 등기사항증명서 발급 일자로 남겨 두는 것이 좋습니다. 계약 기간 중에도 몇 달에 한 번 등기사항증명서를 떼어 보는 습관이 도움이 됩니다.

Q. 매매가 아니라 증여나 상속, 경매로 소유자가 바뀐 경우도 같나요?
증여처럼 매매 외의 원인으로 넘어간 경우에도 양수인이 임대인 지위를 승계하고, 상속인은 상속에 따라 임대인의 지위를 이어받습니다. 대법원은 상가건물 사건에서 소유권 변동이 매매 같은 법률행위든 상속·경매 같은 법률의 규정이든 승계 규정이 적용된다고 보았습니다. 다만 경매는 세입자의 대항력이 경매로 소멸하는 가장 앞선 권리(근저당 등)보다 먼저 생겼는지에 따라 낙찰자가 보증금을 떠안는지가 갈리므로 따로 따져 보아야 합니다.

Q. 이의를 했는데 종전 집주인이 '이미 집을 팔았으니 책임이 없다'고 합니다.
적법하게 이의를 제기했다면 종전 임대인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않습니다. 종전 임대인이 반환을 거부하면 지급명령이나 보증금 반환소송을 제기하고, 재산을 처분할 우려가 있으면 가압류를 먼저 검토합니다. 상대가 이의 시점을 문제 삼을 수 있으므로, 사례 ①의 A씨라면 양도 사실을 안 9월 24일의 기록과 이의를 보낸 내용증명을 함께 제출해야 합니다.

Q. 매수인이 잔금 전에 미리 '실거주할 테니 나가 달라'는 통지를 보냈습니다. 효력이 있나요?
매수인은 소유권이전등기를 마치기 전에는 임대인이 아니므로, 그 통지만으로 갱신거절이 완성되었다고 보기는 어렵습니다. 2021다266631 판결도 매수인이 갱신거절 기간 안에 임대인 지위를 승계했는지, 그 기간 안에 자신의 실거주를 이유로 거절했는지를 심리하라는 취지였습니다. 사례 ②의 B씨처럼 등기 예정일이 기간 밖이라면, 등기가 실제로 언제 이루어지는지와 등기 후 다시 거절 통지가 오는지를 확인해야 합니다.

체크리스트

• 등기사항증명서를 발급해 소유권 이전일, 새 소유자, 이전 후 새로 생긴 근저당·압류·가압류를 확인합니다.
• 내 전입신고일·확정일자·현재 주민등록 상태를 확인하고, 보증금을 받기 전까지 주민등록을 옮기지 않습니다.
• 양도 사실을 처음 안 날짜와 경위를 문자·통화 기록 등으로 남겨 둡니다.
• 새 소유자와 종전 임대인의 재산 상태를 비교해 승계를 받아들일지, 이의할지를 정합니다.
• 이의하기로 했다면 지체 없이 내용증명으로 이의·해지·보증금 반환 청구를 보내고, 필요하면 종전 임대인 재산에 대한 가압류를 검토합니다.
• 계약 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간을 계산하고, 갱신을 원하면 그 안에 기록이 남는 방식으로 갱신을 요구합니다.
• 매수인이 실거주를 이유로 나가 달라고 하면 등기 예정일이 갱신거절 기간 안인지 대조하고, 이사한 뒤에도 실제 입주 여부를 확인할 수 있도록 자료를 남깁니다.

살던 집이 팔리는 일은 세입자가 정할 수 없지만, 그 뒤의 대응은 세입자가 고를 수 있습니다. 대항력이 있다면 계약은 그대로 새 소유자에게 이어지는 것이 기본이고, 새 소유자를 믿기 어렵다면 양도 사실을 안 직후 이의를 제기해 종전 임대인에게 보증금을 청구하는 길이 열려 있습니다. 매수인의 실거주 통보 앞에서는 소유권이전등기가 언제 이루어지는지가 갱신의 결론을 가릅니다. 어느 쪽이든 등기사항증명서를 떼어 날짜를 확인하고, 주고받은 말을 기록으로 남기는 일부터 시작하시기 바랍니다.