급하게 돈을 마련해야 하거나 세금 문제를 피하고 싶어서, 혹은 가족 간의 사정으로 부동산을 살 때 등기 명의만 다른 사람 이름으로 해두는 경우가 있습니다. 정작 문제는 나중에 생깁니다. 명의를 빌려준 사람의 마음이 바뀌거나, 명의자에게 빚이 생겨 부동산이 압류되거나, 심하면 명의자가 부동산을 팔아버리는 일까지 벌어집니다.

이처럼 실제 주인이 다른 사람 이름으로 등기해 두는 것을 명의신탁이라고 합니다. 이런 일이 생겼을 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 명의신탁의 유형입니다. 겉보기에는 비슷해 보여도 계약 구조에 따라 소유권이 누구에게 있는지, 돌려받을 방법이 있는지가 완전히 달라지기 때문입니다. 아래에서는 실제 주인을 신탁자, 이름을 빌려준 등기상 명의자를 수탁자라고 부르겠습니다.

상담 사례

사례 ① 동생 이름으로 등기한 아파트
A씨는 2019년 8월 아파트를 한 채 더 사면서 다주택자 양도소득세 중과(집을 여러 채 가진 사람이 조정대상지역의 집을 팔 때 세율을 더 얹는 제도)와 종합부동산세 부담을 피하려고 했습니다. 그래서 매도인과는 본인이 직접 매매계약을 체결하고 매매대금 3억 5천만원도 전액 본인 계좌에서 지급했지만, 소유권이전등기는 처음부터 동생 B씨 명의로 마쳤습니다. 최근 해당 아파트 시세가 6억원까지 오르자 B씨가 "내 이름으로 된 내 집"이라며 등기 이전을 거부하고 있습니다.

사례 ② 조카 명의로 산 상가
C씨는 2021년 3월 상가를 매수하면서 본인 명의의 부동산이 늘어나는 것을 피하려고, 매수자금 2억원을 조카 D씨에게 건네고 D씨가 자기 이름으로 직접 매도인과 매매계약을 체결하도록 했습니다. 등기도 D씨 명의로 마쳤는데, 최근 D씨가 C씨와 상의도 없이 이 상가를 담보로 3천만원을 대출받은 사실이 확인되어 C씨가 크게 놀란 상태입니다.

결론부터 정리하면

• 명의신탁 약정은 부동산실권리자명의등기에관한법률(부동산실명법)에 따라 원칙적으로 무효이며, 이에 따른 등기도 원칙적으로 효력이 없습니다.
• 다만 2자간 명의신탁인지, 3자간(중간생략등기형) 명의신탁인지, 계약명의신탁인지에 따라 소유권이 누구에게 남는지와 반환청구 방법이 완전히 달라집니다. 수탁자가 이미 제3자에게 팔았다면 부동산 대신 돈으로 청구해야 합니다.
• 법률상 배우자 명의로 한 경우, 종중 재산을 종중원 등의 명의로 한 경우, 종교단체 산하 조직의 재산을 종교단체 명의로 한 경우는 세금·압류·법령상 제한을 피하려는 목적(조세포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피)이 없다면 예외적으로 유효합니다.
• 부동산실명법을 어겨 무효인 명의신탁이라면, 수탁자가 부동산을 마음대로 처분해도 횡령죄로 처벌하기는 어렵다는 것이 대법원 판례의 입장입니다.
• 신탁자에게는 과징금·이행강제금과 형사처벌의 위험까지 있으므로, 문제를 알게 되면 바로 유형부터 확인하고 실명등기(실제 주인 이름으로 등기를 바로잡는 것)와 반환 절차를 함께 검토하는 것이 좋습니다.

명의신탁 유형에 따라 반환 방법이 달라집니다

• 2자간 명의신탁(양자간 명의신탁) — 원래 자신 소유이던 부동산의 등기명의만 타인에게 옮겨준 경우입니다. 명의신탁약정과 등기 모두 무효이므로 소유권은 여전히 신탁자에게 남아 있고, 신탁자는 소유권을 근거로 수탁자를 상대로 수탁자 명의 등기를 지워 달라는 청구(등기말소청구) 또는 진정명의회복(진짜 주인 이름으로 등기를 되돌리는 것)을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 바로 할 수 있습니다.
• 3자간 명의신탁(중간생략등기형) — 신탁자가 매도인과 직접 매매계약을 맺고 대금도 지급했지만, 등기만 처음부터 수탁자 앞으로 이전한 경우입니다. 등기가 신탁자를 건너뛰고 매도인에게서 수탁자로 바로 넘어가서 '중간생략등기형'이라고 부릅니다. 매도인과 신탁자 사이의 매매계약은 유효하고, 소유권은 매도인에게 남아 있는 것으로 취급됩니다. 신탁자는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 근거로 매도인을 대위하여(매도인을 대신해) 수탁자 명의 등기의 말소를 구한 뒤 매도인으로부터 다시 소유권을 이전받는 방식으로 부동산을 되찾을 수 있습니다.
• 계약명의신탁 — 수탁자가 직접 매도인의 계약 상대방이 되어 자기 명의로 등기까지 마친 경우입니다. 매도인이 계약할 때 명의신탁 사실을 몰랐다면(선의) 수탁자는 완전한 소유권을 취득하며, 신탁자는 부동산 자체를 돌려받을 수 없고 제공한 매수자금 상당액에 대한 부당이득반환청구(법률상 이유 없이 얻은 이익을 돌려 달라는 청구)만 할 수 있습니다. 매도인이 계약할 때 이러한 사정을 알았다면(악의) 매도인과 수탁자 사이의 매매계약 자체가 무효가 되어 소유권은 매도인에게 그대로 남습니다. 이때 신탁자는 매도인과 계약한 당사자가 아니어서 원칙적으로 매도인에게 부동산을 넘겨 달라고 할 수 없습니다. 다만 계약이 무효라는 사실이 드러난 뒤 매도인이 신탁자를 매수인으로 받아들이는 데 동의했다면, 그 합의를 근거로 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 그렇지 않다면 낸 돈을 누구에게서 어떻게 돌려받을지 사정에 맞춰 따로 따져 보아야 합니다.

3자간 명의신탁과 계약명의신탁은 매도인과 계약한 당사자가 신탁자인지 수탁자인지로 갈립니다. 계약 당사자는 원칙적으로 계약서에 매수인으로 적힌 사람이고, 매도인이 명의신탁 사실을 알았다는 것만으로는 달라지지 않습니다. 매도인이 명의자가 아닌 실제 주인과 거래해 그에게 계약의 효과를 돌리려 했다는 특별한 사정이 있어야 3자간 명의신탁으로 봅니다.

또 2자간·3자간이라도 수탁자가 이미 제3자에게 팔거나 담보로 제공했다면, 명의신탁이 무효라는 사실을 그 제3자에게는 내세울 수 없습니다. 수탁자의 채권자가 부동산을 압류하거나 가압류한 경우도 마찬가지이고, 그 제3자가 명의신탁 사실을 알았는지는 따지지 않습니다. 이미 팔린 부동산은 되찾기 어렵고 수탁자에게 돈으로 반환이나 배상을 청구하게 됩니다. 담보가 설정됐다면 그 부담이 남은 채로 돌려받고, 담보로 잡힌 빚만큼은 수탁자에게 따로 청구해야 합니다.

사례 ①은 3자간 명의신탁, 사례 ②는 계약명의신탁에 해당합니다. A씨는 B씨가 아직 아파트를 다른 사람에게 팔지 않았다면 매도인을 거쳐 아파트 자체를 되찾을 길이 열려 있고, 그사이 담보나 압류가 잡혔다면 그 부담을 안은 채 돌려받게 됩니다. 다만 A씨가 아파트를 넘겨받아 점유하고 있지 않다면 매도인에게 등기를 넘겨 달라고 할 권리가 10년의 소멸시효에 걸릴 수 있어, 계약한 지 7년이 지난 지금 서둘러야 합니다. 반면 C씨는 매도인이 사정을 몰랐다면 상가 자체를 넘겨 달라고 할 수 없고, D씨에게 건넨 2억원을 돌려 달라고 청구하는 것이 중심이 됩니다. D씨가 상가를 담보로 받은 3천만원 대출의 담보권은 어느 경우든 대출해 준 곳이 그대로 주장할 수 있으므로, C씨로서는 D씨의 재산이 더 줄어 돈을 받아 내기 어려워지기 전에 서둘러야 합니다. 동생과 조카는 아래의 예외 대상이 아니어서 A씨와 C씨 모두 과징금을 부과받을 수 있습니다. 형사처벌은 공소시효를 따져 봐야 하는데, 2021년에 등기한 C씨는 아직 위험이 남아 있고 2019년에 등기한 A씨는 이미 그 기간이 지났을 수 있습니다.

예외적으로 유효한 경우 — 배우자·종중·종교단체

• 배우자 간 명의신탁 — 혼인신고를 마친 법률상 배우자 명의로 등기했다면, 조세포탈(세금을 부당하게 피하는 것)·강제집행 면탈(빚 때문에 재산이 압류되는 것을 피하는 것)·법령상 제한 회피(토지거래허가나 농지 취득 제한처럼 법이 막아 둔 거래를 피하는 것) 목적이 없는 한 명의신탁약정과 등기 모두 유효합니다. 혼인신고 없이 함께 사는 사실혼 배우자는 여기에 포함되지 않습니다. 반대로 혼인 전에 해 둔 명의신탁이 처음에는 무효였더라도, 그 뒤 두 사람이 혼인했다면 위 목적이 없는 한 혼인한 때부터 유효가 됩니다.
• 종중 명의신탁 — 종중 소유 부동산을 종중원 등 타인 명의로 등기한 경우도 같은 조건 아래 유효합니다. 종중 재산을 대표자나 종원 개인 명의로 관리해 온 오랜 관행을 고려한 특례입니다.
• 종교단체 명의신탁 — 종교단체가 산하조직이 보유한 부동산을 자신의 명의로 등기한 경우에도 동일한 예외가 적용됩니다.

이 특례에 해당하면 명의신탁이 유효할 뿐 아니라 부동산실명법상 과징금·이행강제금·형사처벌도 적용되지 않습니다. 다만 위 세 가지 목적이 모두 없어야 합니다. 예를 들어 양도소득세 부담을 피하려고 배우자 명의를 빌렸다면 조세포탈 목적이 인정되어 특례를 받지 못하고 원칙대로 무효가 될 수 있습니다. 목적이 있었는지는 여러 사정을 종합해 판단하므로, 특례를 믿고 명의를 옮기기 전에 목적을 분명히 점검해야 합니다.

수탁자가 마음대로 팔았다면 — 횡령죄가 성립할까

명의수탁자가 신탁받은 부동산을 임의로 팔거나 담보로 제공하면 당연히 횡령죄가 될 것이라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 대법원 판례는 그렇게 보지 않습니다. 계약명의신탁은 전부터 횡령죄를 인정하지 않았고, 3자간·2자간 명의신탁도 2016년과 2021년 대법원 전원합의체 판결(대법관 전원이 참여해 판례를 정리하는 판결)로 같은 결론이 되었습니다. 유형별로 보면 다음과 같고, 예외적으로 유효한 명의신탁만 결론이 다릅니다.

• 3자간(중간생략등기형) 명의신탁 — 대법원은 2016년 5월 19일 선고한 전원합의체 판결(2014도6992)에서 이 유형에 대해 먼저 판례를 바꾸어 횡령죄가 성립하지 않는다고 판단했습니다. 신탁자는 매도인에게 등기를 청구할 권리를 가질 뿐 부동산의 소유자가 아니고, 수탁자도 신탁자에게 직접 소유권을 넘겨줄 의무가 없어 수탁자를 신탁자의 재물을 보관하는 사람으로 볼 수 없다는 것이 근거입니다.
• 2자간 명의신탁 — 이어 2021년 2월 18일 선고한 전원합의체 판결(2016도18761)에서도, 수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분해도 횡령죄가 성립하지 않는다고 판례를 변경했습니다. 명의신탁약정 자체가 부동산실명법 위반으로 무효인 이상, 신탁자와 수탁자 사이의 관계를 형법이 보호할 만한 '믿고 맡기고 맡은 관계'(위탁신임관계)로 인정하기 어렵다는 취지입니다.
• 계약명의신탁 — 매도인이 선의였든 악의였든, 수탁자는 애초에 신탁자나 매도인의 재물을 보관하는 지위에 있지 않다고 보아 역시 횡령죄나 배임죄가 성립하지 않는다는 것이 판례의 입장입니다.
• 예외적으로 유효한 명의신탁 — 반대로 배우자·종중·종교단체 특례로 유효한 명의신탁이라면 수탁자는 신탁자의 부동산을 맡아 보관하는 사람으로 인정되므로, 마음대로 팔거나 담보로 제공하면 횡령죄가 될 수 있습니다. 다만 배우자 사이라면 친족 간 범죄에 관한 특례가 적용되어 처벌 요건이 따로 있으니 함께 확인해야 합니다.

결국 부동산실명법을 어긴 세 유형에서는 형사처벌만으로 수탁자를 압박하기 어렵습니다. 고소하는 과정에서 신탁자 본인의 부동산실명법 위반이 드러날 수 있다는 점도 함께 따져 보아야 합니다. 다만 수탁자가 처음부터 가로챌 생각이면서 명의만 맡아 주겠다고 신탁자를 속여 돈을 받아 냈다면 사기죄를 검토할 수 있습니다.

그래서 민사소송이 사실상 핵심 해결책이 되며, 누구를 상대로 무엇을 청구하는지는 앞에서 본 유형별 반환 방법을 따릅니다. 처분 정황이 보이면 부동산 자체를 되찾을 수 있는 유형은 처분금지가처분(재판이 끝날 때까지 부동산을 팔거나 담보로 제공하지 못하게 묶어 두는 절차)을, 돈만 청구할 수 있는 유형은 가압류(돈을 받아낼 수 있도록 수탁자의 재산을 미리 묶어 두는 절차)를 곧바로 신청해 두는 것이 실무적으로 중요합니다.

신탁자가 떠안는 위험 — 과징금과 이행강제금

• 형사처벌 — 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상이 됩니다. 명의신탁을 부추기거나 도운 사람도 형법의 교사범·방조범 규정에 따라 처벌될 수 있습니다. 형사처벌에는 공소시효가 있어, 실무상 명의신탁 등기를 한 때부터 신탁자는 7년, 수탁자는 5년이 지나면 처벌이 어렵습니다. 반면 과징금은 명의신탁 상태가 이어지는 한 부과될 수 있습니다.
• 과징금 — 적발되면 부동산 평가액의 최대 30% 범위에서 과징금이 부과됩니다. 여기서 부동산 평가액은 실제 거래 시세가 아니라 원칙적으로 과징금을 매기는 날의 기준시가(세법에 따라 정부가 정한 가격)입니다. 부과율은 평가액 구간별 비율(5억원 이하 5%, 5억원 초과 30억원 이하 10%, 30억원 초과 15%)과 위반 기간별 비율(1년 이하 5%, 1년 초과 2년 이하 10%, 2년 초과 15%)을 더해 정하므로, 기준시가가 높고 방치 기간이 길수록 금액이 커집니다. 조세포탈이나 법령상 제한 회피 목적이 없었다면 과징금을 절반으로 줄여 줄 수 있지만, 감경 여부는 부과 관청이 판단합니다.
• 이행강제금 — 과징금을 부과받고도 실명등기를 하지 않으면 과징금 부과일부터 1년이 지난 시점에 부동산 평가액의 10%, 다시 1년이 더 지나면 20%가 이행강제금으로 추가 부과됩니다. 예를 들어 기준시가 10억원인 부동산을 2년 넘게 명의신탁 상태로 두었다면 감경이 없을 때 과징금만 2억 5천만원(10%+15%)이 될 수 있고, 이후에도 실명등기를 미루면 이행강제금 3억원(1년 뒤 1억원, 다시 1년 뒤 2억원)이 더해져 모두 5억 5천만원까지 늘어날 수 있습니다. 다만 매도인이 선의인 계약명의신탁은 신탁자 이름으로 되돌리는 실명등기가 불가능해 이행강제금은 붙지 않지만, 과징금은 마찬가지로 부과됩니다.

부동산실명법은 실권리자가 자신의 명의로 등기하도록 하는 실명등기 원칙을 기본으로 삼고 있습니다. 과징금을 매길 수 있는 5년의 기한은 명의신탁 관계가 실제로 해소된 때부터 계산되므로, 명의신탁 상태가 이어지는 동안에는 언제든 과징금이 부과될 수 있습니다. 명의신탁 사실이 드러났다면 과징금 통지를 기다리기보다 먼저 위법 상태를 정리하는 편이 유리합니다. 과징금을 부과받기 전에 정리했다면 그 시점의 평가액으로 과징금을 계산하므로, 그 뒤 부동산 값이 올라도 과징금이 따라 늘지 않기 때문입니다. 2자간은 수탁자와, 3자간은 매도인·수탁자와 협의해 실명등기로 바로잡거나, 부동산을 처분해 산 사람에게 곧바로 등기를 넘기는 방법으로 정리할 수 있습니다. 수탁자와 합의만 하거나 소송을 내서 이긴 것만으로는 정리된 것으로 보지 않으니 실제 등기까지 마쳐야 합니다. 매도인이 선의인 계약명의신탁은 등기를 되돌릴 수 없으므로, 수탁자에게서 매수자금을 실제로 돌려받아야 정리된 것으로 봅니다.

자주 묻는 질문

Q. 명의신탁 약정서를 써두면 나중에 소송에서 유리한가요?
약정서는 명의신탁이 있었다는 사실을 보여 주는 증거가 될 수 있습니다. 하지만 약정 내용은 부동산실명법상 무효이므로, 약정서에 적힌 '나중에 돌려준다'는 약속만을 근거로 등기를 넘겨 달라고 청구할 수는 없습니다. 실제 소송에서는 유형에 맞는 청구를 하고, 약정서는 계좌이체 내역·매매계약서와 함께 자금 출처와 계약 경위를 입증하는 자료로 쓰입니다. 다만 약정서는 부동산실명법 위반 사실을 스스로 인정하는 문서이기도 해서, 과징금이나 형사처벌의 근거가 될 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

Q. 수탁자가 사망하면 명의신탁 관계는 어떻게 되나요?
수탁자의 상속인이 그 권리와 의무를 한꺼번에 이어받습니다. 상속인은 부동산실명법이 보호하는 제3자가 아니므로, 신탁자는 수탁자에게 할 수 있었던 청구를 상속인에게 그대로 할 수 있습니다. 다만 무엇을 청구할 수 있는지는 유형에 따라 다릅니다. 2자간이라면 상속인을 상대로 등기말소나 소유권이전등기를, 3자간이라면 매도인을 대위해 상속인 명의 등기의 말소를 구한 뒤 매도인에게서 이전받는 방식을, 매도인이 선의인 계약명의신탁이라면 매수자금 반환을 청구합니다. 상속인이 임의로 처분한 경우의 법률관계도 앞서 본 판례 법리가 그대로 적용됩니다.

Q. 명의신탁 사실을 스스로 정리하면 처벌을 피할 수 있나요?
스스로 정리했다고 해서 형사처벌이나 과징금이 면제되지는 않으며, 정리한 뒤에도 5년 동안은 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만 앞에서 본 것처럼 과징금을 부과받기 전에 실제로 정리했다면 그 시점의 평가액으로 과징금을 계산하고, 형사재판에서도 스스로 위법 상태를 바로잡은 사정이 형을 정할 때 참작될 수 있습니다. 방치 기간이 길어질수록 부담이 커지므로 조기에 정리하는 편이 낫습니다.

Q. 반환청구권에도 소멸시효가 있나요?
유형마다 다릅니다. 2자간 명의신탁에서는 소유권이 신탁자에게 있으므로, 수탁자에게 등기를 돌려 달라는 권리는 소유권에서 나오는 물권적 청구권(소유권 자체에 붙어 있는 권리)이어서 원칙적으로 소멸시효에 걸리지 않습니다. 3자간 명의신탁에서 신탁자가 가진 것은 매도인에게 등기를 넘겨 달라고 요구할 수 있는 계약상 권리(채권적 청구권)여서 원칙적으로 10년의 소멸시효가 적용되지만, 신탁자가 부동산을 넘겨받아 점유하고 있다면(세입자를 통해 간접적으로 점유하는 경우 포함) 시효가 진행하지 않습니다. 계약명의신탁에서 매수자금을 돌려 달라는 부당이득반환청구권은 권리를 행사할 수 있는 때부터 10년의 소멸시효가 적용되며, 부동산을 사용하고 있어도 시효는 멈추지 않습니다. 수탁자가 이미 제3자에게 처분했다면 기간이 더 짧은 손해배상 청구 문제로 바뀔 수 있으니 시기를 놓치지 않아야 합니다.

체크리스트

• 내 명의신탁이 2자간·3자간·계약명의신탁 중 어느 유형에 해당하는지부터 구분한다.
• 매매계약서, 계좌이체 내역, 대금 영수증 등 자금을 실제로 부담했다는 증거를 확보해 둔다.
• 수탁자의 처분·담보제공 정황이 보이면 부동산을 되찾을 수 있는 유형은 처분금지가처분, 돈만 청구할 수 있는 유형은 가압류 신청을 즉시 검토한다.
• 배우자·종중·종교단체 명의신탁이라면 조세포탈 등 목적이 없었음을 뒷받침할 자료를 정리한다.
• 수탁자를 형사고소하기 전에 민사상 반환청구가 실질적 해결책이 될 수 있다는 점과, 고소로 본인의 위반도 드러날 수 있다는 점을 함께 검토한다.
• 과징금·이행강제금 부과 통지를 받았다면 불복 기한을 놓치지 않는다(부과 관청에 하는 이의신청은 처분을 받은 날부터 30일, 행정심판·행정소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내).
• 과징금이 1천만원을 넘고 한 번에 내기 어려운 사정이 있다면, 통지를 받은 날부터 30일 이내에 분할 납부나 납부기한 연장 신청을 검토한다.
• 위법 상태를 계속 방치하지 말고 실명등기 또는 처분을 통해 조속히 정리하되, 실제 등기까지 마쳐야 정리로 인정된다는 점을 기억한다. 매도인이 선의인 계약명의신탁은 수탁자에게서 매수자금을 실제로 돌려받아야 정리로 인정된다.

남의 이름으로 등기해 둔 부동산은 겉보기에는 단순한 호의처럼 보여도, 실제로 문제가 생기면 유형별로 전혀 다른 법리가 적용되는 복잡한 사안입니다. 반환청구의 근거와 절차를 정확히 파악하고, 과징금·형사처벌 위험까지 함께 관리해야 손실 없이 해결할 수 있습니다.