2026년 5월 9일까지였던 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제가 종료되면서, 5월 10일 이후 양도분부터 세액 계산이 완전히 달라졌습니다. 계약은 5월 초에 마쳤지만 매수인 대출 심사가 늦어져 잔금일이 가을로 밀린 분, 지방에 2억원대 주택 한 채가 있어 "그건 주택 수에 안 들어간다"고 들었던 분들이 예상보다 훨씬 큰 세액을 마주하고 있습니다.

이 글에서는 현재 적용되는 중과세율과 장기보유특별공제 배제, 계약일이 아니라 잔금일이 결론을 가르는 이유, 중과 판정에 쓰이는 주택 수 계산법을 순서대로 정리합니다. 일시적 2주택 특례나 1세대 1주택 비과세 요건이 아니라, 비과세가 적용되지 않는 상황에서 세율이 어디까지 올라가는지에 초점을 맞춥니다.

상담 사례

사례 ① 계약은 5월 4일, 잔금은 10월 20일
서울 송파구 아파트(2017년 3월 4억 2,000만원 취득)와 경기 하남 아파트를 가진 2주택자입니다. 2026년 5월 4일 송파구 아파트를 14억원에 매매계약했고, 매수인 자금 사정으로 잔금일을 10월 20일로 잡았습니다. 계약은 유예 종료 전인데 잔금은 한참 뒤라, 어느 날짜를 기준으로 중과 여부가 갈리는지가 관건입니다.

사례 ② 지방 저가주택은 뺐는데 분양권이 걸린 경우
서울 노원구 아파트(2015년 5억원 취득)를 2026년 7월 11억원에 양도한 분입니다. 경북 김천에 기준시가 2억 4,000만원 주택이 있고 2022년 3월 인천 아파트 분양권을 취득해 두었습니다. "김천 집은 지방 저가주택이라 빠지니 1주택"으로 계산했는데, 신고 과정에서 2주택 중과 대상이라는 답을 들었습니다.

결론부터 정리하면

• 조정대상지역 다주택자 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 종료되었고, 5월 10일 이후 양도분부터 중과세율이 다시 적용됩니다. 다만 배제 기간은 시행령 개정으로 조정될 수 있으므로 양도 직전에 최신 시행령과 국세청 안내로 한 번 더 확인하시기 바랍니다.
• 중과세율은 기본세율(6~45%)에 1세대 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p를 가산합니다. 최고세율은 각각 65%, 75%이며 지방소득세가 별도로 붙습니다.
• 중과가 적용되면 장기보유특별공제가 전면 배제됩니다. 오래 보유한 주택일수록 세율 인상보다 이 공제 배제의 타격이 큽니다.
• 중과 여부는 계약일이 아니라 양도일(대금청산일과 등기접수일 중 빠른 날) 기준으로 판정합니다. 계약을 5월 9일 이전에 마쳤더라도 잔금이 그 뒤라면 원칙적으로 중과 대상입니다.
• 주택 수는 전국 기준으로 세지만 중과세율이 붙는 것은 조정대상지역 주택을 양도할 때입니다. 조정대상지역은 지정과 해제가 수시로 이루어지므로 양도 시점 기준으로 확인해야 합니다.
• 중과세율 조정 논의가 이어지고 있으나, 국회를 통과해 공포되기 전의 개정안은 매도 시기를 정하는 근거가 될 수 없습니다.

2026년 8월 현재 중과세율은 이렇게 적용됩니다

• 적용 요건 — 1세대 2주택 이상 상태에서 조정대상지역 주택을 양도할 때 적용됩니다. 비조정대상지역 주택을 팔면 다주택자라도 중과세율은 붙지 않습니다.
• 세율 — 기본세율 6~45%에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p를 가산합니다. 최고 구간에서 3주택자 소득세율은 75%, 지방소득세까지 합치면 82.5% 수준입니다.
• 장기보유특별공제 배제 — 3년 이상 보유 시 연 2%씩 최대 30%까지 적용되는 공제가 중과 대상 양도에서는 인정되지 않습니다.
• 판정 시점 — 주택 수와 조정대상지역 여부는 양도일(대금청산일과 등기접수일 중 빠른 날) 현재를 기준으로 판단합니다. 계약일이 아닙니다.
• 단기보유 — 보유기간 2년 미만 주택은 단기양도세율과 중과세율 중 산출세액이 큰 쪽으로 과세됩니다.

사례 ①의 송파구 아파트는 9년 넘게 보유해 18% 상당의 장기보유특별공제 대상입니다. 중과가 적용되면 양도차익 9억 8,000만원(취득가액만 차감한 개략치) 기준 약 1억 7,600만원의 공제가 사라지고, 최고세율도 45%에서 65%로 올라갑니다. 세율 20%p 인상만 계산하고 공제 배제를 빼놓으면 세액을 크게 과소 예측하게 됩니다.

계약은 유예 종료 전인데 잔금이 그 뒤라면

• 원칙 — 양도소득세의 양도 시기는 대금청산일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 계약서에 적힌 계약일이 아무리 앞서 있어도, 잔금이 5월 10일 이후라면 중과 판정은 잔금 시점 기준으로 이루어집니다.
• 경과조치 확인 — 제도가 종료될 때 종료 전 계약분에 대한 경과조치가 마련되는 경우가 있습니다. 다만 그런 조치가 적용되는지, 적용된다면 기한과 요건이 무엇인지는 물건별로 결론이 달라지므로 부칙과 국세청 안내로 직접 확인해야 합니다. 확인되지 않은 유예 기간을 전제로 잔금일을 정하는 것은 위험합니다.
• 실무상 함의 — 잔금일은 계약 단계에서 조정할 수 있는 몇 안 되는 변수입니다. 계약서에 잔금일을 적기 전에 중과 적용 여부를 먼저 계산해 두는 것이 사후에 되돌리는 것보다 훨씬 쉽습니다.
• 지역 요건도 같은 날 기준 — 조정대상지역 해당 여부 역시 양도일 현재로 판단하므로, 계약 시점의 지정 상태만 확인하고 끝내면 안 됩니다.

사례 ①은 계약일이 5월 4일이어도 잔금일이 10월 20일이므로 양도일은 10월 20일이고, 원칙적으로 중과 대상입니다. 잔금을 5월 9일 이전으로 앞당겼다면 결론이 달라졌을 사안이라, 매수인 자금 일정이 곧바로 세액 차이로 이어진 경우입니다. 계약 단계에서 세액을 계산해 두지 않으면 이런 차이를 뒤늦게 발견하게 됩니다.

주택 수에 들어가는 것과 빠지는 것

• 조합원입주권 — 주택 수에 포함됩니다.
• 분양권 — 2021년 1월 1일 이후 취득분은 주택 수에 포함되고, 그 전에 취득한 분양권은 포함되지 않습니다.
• 오피스텔 — 건축물대장상 용도가 아니라 실제 사용 현황으로 판단합니다. 주거용으로 쓰이면 사실상 주택으로 봅니다.
• 지방 저가주택 — 수도권·광역시·특별자치시 밖에 있고 양도 당시 기준시가가 3억원 이하인 주택·입주권·분양권은 주택 수에서 제외됩니다. 광역시의 군 지역과 경기·세종의 읍·면 지역도 그 밖의 지역으로 봅니다.
• 상속주택 — 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 양도 시 중과가 배제됩니다. 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보므로, 그 외 소수지분자는 주택 수 계산에서 빠집니다.
• 임대·감면주택 — 요건을 갖춘 장기임대주택과 조세특례제한법상 감면주택은 중과에서 제외될 수 있으나 요건이 세분화되어 개별 확인이 필요합니다.

사례 ②를 대입하면 김천 주택은 수도권·광역시가 아니고 기준시가가 3억원 이하이므로 주택 수에서 빠집니다. 그러나 인천은 수도권이자 광역시여서 3억원 기준이 적용되지 않고, 2022년 3월 취득한 분양권이므로 주택 수에 포함됩니다. 결과적으로 2주택이 되어 노원구 아파트 양도에 20%p가 가산되고 10년 넘게 보유한 데 따른 장기보유특별공제도 배제됩니다. "지방 저가주택은 빠진다"는 말만 기억하고 분양권을 세지 않은 것이 원인입니다.

세율이 다시 바뀔 수 있다는 이야기 — 확정 전입니다

• 개정 논의의 성격 — 다주택자 중과세율은 정권과 부동산 시장 상황에 따라 조정 논의가 반복되어 온 항목입니다. 발표된 정부안이나 의원 발의안이 보도되는 경우도 많습니다.
• 확정 시점 — 세율은 국회 심의와 의결, 공포를 거쳐야 확정됩니다. 발표 단계의 안은 심의 과정에서 세율, 적용 기간, 적용 대상이 모두 달라질 수 있고 아예 반영되지 않을 수도 있습니다.
• 적용 시기 — 개정이 이루어지더라도 언제 양도한 분부터 적용되는지는 부칙에서 정해집니다. 이미 양도가 끝난 건에 소급 적용될지는 최종 법률 문구로만 확인할 수 있습니다.

매도를 미루는 판단은 개정안이 그대로 통과된다는 전제에 서 있고, 그동안 보유세 부담과 시세 변동 위험은 계속 발생합니다. 확정되지 않은 세율을 근거로 계약을 미루기보다, 현행 세율 기준 세액을 먼저 산출해 두고 개정이 실제로 공포된 뒤 다시 판단하는 편이 안전합니다.

이런 대응은 오히려 위험합니다

• 계약일만 5월 9일 이전으로 맞추고 잔금일을 넉넉하게 잡는 대응 — 양도 시기는 잔금일 기준이므로 계약일을 앞세워도 중과를 피하지 못합니다.
• 계약서 날짜를 5월 9일 이전으로 소급해 다시 쓰는 대응 — 계약금 입금 내역과 중개 기록으로 확인되므로 부인될 수 있고 부당과소신고 문제로 번집니다.
• 분양권과 입주권을 아직 집이 아니라며 주택 수에서 빼고 신고하는 대응 — 사례 ②처럼 취득 시점만으로 판정이 갈립니다.
• 주거용 임대 오피스텔을 업무용으로 신고하는 대응 — 전입신고 이력과 임대차 내역으로 실제 사용 현황이 드러납니다.
• 배우자나 직계존비속에게 증여해 주택 수를 줄이는 대응 — 증여세와 취득세가 즉시 발생하고, 수증자가 일정 기간 내 양도하면 이월과세로 취득가액이 증여자 기준으로 돌아갈 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 조정대상지역이 아닌 지방 주택을 팔면 다주택자도 중과되지 않습니까?
그렇습니다. 중과세율은 조정대상지역 주택을 양도할 때 붙습니다. 다만 그 지방 주택이 다른 주택의 중과 판정에서 주택 수로 계산될 수 있으므로 매도 순서를 정할 때 함께 검토해야 합니다.

Q. 계약 후 조정대상지역에서 해제되면 중과를 피할 수 있습니까?
조정대상지역 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하므로 잔금 시점에 해제된 상태라면 중과 대상에서 벗어납니다. 다만 해제 시기를 예상해 잔금일을 미루는 것은 위험 부담이 큽니다.

Q. 상속받은 집 때문에 2주택이 되었는데 중과됩니까?
상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택을 양도하면 중과가 배제됩니다. 반대로 원래 보유하던 주택을 먼저 양도하면 상속주택이 주택 수에 포함되어 중과될 수 있어, 어느 것을 먼저 파는지가 세액을 바꿉니다.

Q. 이미 중과세율로 신고했는데 나중에 세율이 내려가면 환급받을 수 있습니까?
소급 적용 여부는 개정 법률의 부칙에서 정해지므로 확정 전에는 단정할 수 없습니다. 신고서와 계산 근거를 보관해 두시고, 경정청구는 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 할 수 있으므로 법 시행 후 해당 여부를 확인하시기 바랍니다.

체크리스트

• 양도할 주택이 양도 예정일 기준으로 조정대상지역인지 국토교통부 공고로 확인합니다.
• 중과 배제 기간이 연장되거나 경과조치가 적용되는지 최신 시행령과 국세청 안내로 확인합니다.
• 계약일과 잔금일을 적어 양도일이 언제로 확정되는지 계산합니다.
• 계약서 원본과 계약금 입금 내역, 중개대상물 확인서를 보관합니다.
• 세대원 전원 명의의 주택, 입주권, 분양권, 오피스텔을 전국 기준으로 목록화하고 취득일을 적습니다.
• 지방 주택은 소재지가 수도권·광역시·특별자치시 밖인지, 기준시가가 3억원 이하인지 확인합니다.
• 상속주택이 있으면 상속개시일과 지분 관계를 확인해 5년 요건과 최대지분자 여부를 판단합니다.
• 중과 적용 세액과 배제 세액을 각각 산출해 매도 순서와 시기를 정합니다.

중과 여부는 세율 20%p, 30%p의 문제로 끝나지 않고 장기보유특별공제까지 함께 움직이므로, 같은 매매가라도 잔금일 며칠 차이로 세액이 크게 벌어집니다. 사례 ①처럼 계약일만 믿고 잔금일을 늦게 잡는 경우와 사례 ②처럼 주택 수를 잘못 세는 경우가 실무에서 가장 잦습니다. 계약서에 잔금일을 적기 전에 주택 수와 양도일을 먼저 확정하시기 바랍니다.