전세 만기가 지났는데도 보증금을 못 돌려받으면 눈앞이 캄캄해집니다. 임차권등기명령으로 이사는 갈 수 있어도, 정작 돈을 돌려받는 것은 또 다른 문제입니다. 특히 요즘처럼 조직적인 전세사기가 의심되는 상황이라면, 임차권등기명령 이후의 실질적인 회수 방법까지 알아야 합니다.

상담 사례

사례 ① 보증보험에 가입한 임차인
전세 계약 당시 HUG 전세보증보험에 가입해 두었습니다. 집주인이 보증금을 안 돌려주는데, 보증보험으로 받을 수 있는지 궁금합니다.

사례 ② 다수의 피해자가 있는 전세사기
같은 건물주 소유의 여러 세대에서 동시에 보증금을 못 받는 상황이 벌어졌습니다. 조직적인 전세사기로 의심되는데 어떻게 대응해야 할지 모르겠습니다.

결론부터 정리하면

• 사례 ①처럼 HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험에 가입했다면, 집주인 대신 보증기관에 보증금 반환을 청구할 수 있어 가장 확실하고 빠른 회수 방법입니다.
• 보증보험이 없다면 경매를 신청해 배당받거나, 소액임차인이라면 최우선변제권을 통해 다른 채권자보다 먼저 일정 금액을 배당받을 수 있습니다.
• 사례 ②처럼 다수 피해자가 발생한 조직적 전세사기라면, 전세사기피해자 지원 특별법에 따른 피해자 결정, 경·공매 우선매수권, 조세채권 안분 등 특별 지원을 받을 수 있습니다.

1. HUG 전세보증보험 청구 — 사례 ①

• 전세계약 시 보증보험에 가입했다면, 임대차 종료 후 일정 기간(통상 1개월) 내에 보증금을 반환받지 못하면 보증기관에 이행청구를 할 수 있습니다.
• 청구를 위해서는 임차권등기명령을 먼저 완료하고, 관련 서류(계약서, 등기부등본, 반환 요청 내역 등)를 제출해야 합니다.
• 보증기관이 임차인에게 먼저 보증금을 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 행사하는 구조라 임차인 입장에서는 회수 확실성이 가장 높은 방법입니다.

2. 경매를 통한 배당 — 보증보험이 없는 경우

• 보증금 반환 소송에서 승소하거나 임차권등기명령을 완료한 뒤, 집주인 명의 부동산에 대해 강제경매(또는 담보권 실행 경매)를 신청할 수 있습니다.
• 경매 대금에서 등기부상 권리 순위에 따라 배당받으며, 확정일자를 받은 임차인은 그 순위에 따른 우선변제권이 있습니다.
• 다만 선순위 근저당 등이 많으면 배당받을 금액이 없거나 적을 수 있어, 경매를 신청하기 전 등기부등본을 통해 배당 가능성을 미리 예상해 보는 것이 중요합니다.

3. 소액임차인 최우선변제권

• 보증금이 지역별로 정해진 소액보증금 기준 이하라면, 다른 담보권자보다도 우선해서 일정 금액을 최우선 배당받을 수 있습니다.
• 이 권리는 대항요건(전입신고+인도)을 배당요구 종기까지 유지해야 인정되므로, 이사를 하더라도 임차권등기 완료 전까지는 전입신고를 유지하는 것이 안전합니다.
• 지역별 기준금액과 최우선변제액은 주택임대차보호법 시행령에 정해져 있어, 본인 보증금이 해당되는지 미리 확인해야 합니다.

4. 전세사기피해자 지원 특별법 — 사례 ②

• 일정 요건(보증금 규모, 다수 피해 발생, 임대인의 조직적 사기 정황 등)을 충족하면 전세사기피해자로 결정받을 수 있습니다.
• 피해자로 결정되면 경·공매 절차에서 우선매수권(살고 있는 집을 우선적으로 낙찰받을 권리)을 행사하거나, 한국토지주택공사(LH) 등이 매입 후 재임대하는 방식으로 계속 거주할 수 있는 지원을 받을 수 있습니다.
• 경매 시 국세·지방세보다 임차보증금이 우선 변제되도록 조세채권을 안분하는 특례도 적용될 수 있어, 일반적인 배당보다 유리한 조건을 적용받을 가능성이 있습니다.
• 저리 대출, 긴급 주거 지원(임시 거처) 등도 함께 지원됩니다.

5. 형사 고소 — 사기죄

• 처음부터 반환할 의사나 능력이 없었음에도 임대차 계약을 체결했다면 사기죄로 형사고소할 수 있습니다.
• 조직적 전세사기의 경우 다수 피해자가 공동으로 고소하면 수사기관의 수사가 더 신속하고 강도 높게 진행되는 경향이 있습니다.
• 형사 절차를 통해 임대인의 재산을 조기에 파악·보전할 수 있는 경우도 있어, 민사 절차와 병행하는 것이 유리합니다.

6. 대응 시 유의할 점

• 이사와 전입신고를 먼저 하면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있어, 반드시 임차권등기명령 완료 후에 이사해야 합니다.
• 여러 대응 수단(보증보험, 경매, 특별법 지원, 형사고소)을 동시에 검토해 본인 상황에 가장 빠르고 확실한 방법을 선택하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 보증보험 가입 여부를 잊어버렸는데 어떻게 확인하나요?
HUG, SGI서울보증 등 보증기관 홈페이지나 계약 당시 서류를 통해 가입 여부를 확인할 수 있습니다.

Q. 경매를 신청하면 비용이 얼마나 드나요?
인지대, 송달료, 감정평가비용 등이 발생하며, 이는 우선적으로 경매 대금에서 공제되는 것이 원칙입니다.

Q. 전세사기피해자로 인정받으려면 어떻게 신청하나요?
전세사기피해지원위원회에 피해자 결정 신청을 통해 심의를 받아야 합니다. 관련 서류와 피해 정황을 구체적으로 제출해야 합니다.

Q. 집주인이 여러 명에게 같은 방식으로 사기를 쳤다면 어떻게 하나요?
피해자들이 모여 공동 대응(공동 소송, 공동 고소, 피해자 모임 구성)하면 정보 공유와 절차 진행에 도움이 됩니다.

체크리스트

• 전세보증보험 가입 여부 확인
• 임차권등기명령 완료 후 이사
• 등기부등본으로 배당 가능성 사전 확인
• 소액임차인 최우선변제권 해당 여부 확인
• 전세사기 정황 시 피해자 결정 신청 검토
• 사기 의심 시 형사고소 병행

전세보증금을 못 받는 상황은 하나의 방법만으로 해결되지 않는 경우가 많습니다. 보증보험, 경매, 특별법 지원, 형사고소를 종합적으로 검토해 본인에게 가장 실효성 있는 방법을 빠르게 선택하는 것이 피해를 최소화하는 길입니다.