안녕하세요. 상가 재계약 과정에서 보증금을 낮추고 월세를 올리는 조건으로 협의하고 계신데, 세금이 어떻게 달라지는지 궁금하신 상황이시군요. ▶ 먼저 상황 정리 상가 임대소득의 부가가치세와 소득세는 월세뿐 아니라 보증금에 대해서도 일정 이자율을 적용해 계산한 간주임대료를 함께 합산해서 과세합니다. 따라서 보증금과 월세의 구성 비율이 바뀌면 전체 임대수입 산정 방식도 달라지게 됩니다. 단순히 월세가 늘었다고 세금이 그만큼만 늘어나는 것이 아니라, 간주임대료 계산 구조 자체를 이해하셔야 정확한 비교가 가능합니다. ▶ 임대조건 변경과 관련해 살펴봐야 할 쟁점 ① 간주임대료 계산 방식 부가가치세법상 상가 임대 시 보증금에 대해서는 정기예금 이자율(매년 국세청 고시, 최근 연 3%대 수준)을 곱해 계산한 금액을 간주임대료로 보아 월세 수입과 합산해 부가가치세 과세표준에 포함합니다. 보증금이 줄어들면 간주임대료는 줄어들지만, 월세가 늘어난 만큼 실제 월세 수입은 늘어나므로 두 요소를 함께 계산해 비교해야 합니다. ② 소득세 측면의 변화 소득세 계산에서도 월세와 간주임대료를 합산한 총수입금액을 기준으로 사업소득이 산정됩니다. 이번처럼 보증금은 3천만 원 낮아지고 월세는 30만 원 오르는 경우, 간주임대료 감소분보다 연간 월세 증가분(30만 원×12개월=360만 원)이 훨씬 크기 때문에 전체 임대수입은 늘어나고 그에 따른 세부담도 증가할 가능성이 높습니다. ③ 신고 및 계약서 정비 임대차 조건이 변경되면 부가가치세 신고 시 반영되는 간주임대료 계산 기초자료(보증금, 월세, 임대기간)가 달라지므로 반드시 변경된 계약서를 기준으로 신고해야 합니다. 또한 상가건물임대차보호법상 확정일자 재부여, 임대차계약 변경신고 등 행정 절차도 함께 챙겨야 합니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 보증금을 낮추고 월세를 올리면 간주임대료는 줄지만 월세 수입 증가분이 더 커서 전체 임대수입과 세부담이 늘어날 가능성이 높습니다. 둘째, 부가가치세와 소득세 모두 변경된 계약조건을 기준으로 새로 계산해서 신고해야 합니다. 셋째, 세부담 변화는 보증금·월세 조정폭에 따라 달라지므로 일률적으로 유불리를 단정하기는 어렵습니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 재계약 전 변경될 보증금과 월세 조건으로 간주임대료와 예상 부가가치세, 소득세를 미리 시뮬레이션해 봅니다. 둘째, 계약 변경 후에는 부가가치세 신고 시 반영되는 임대차 정보를 정확히 업데이트합니다. 셋째, 세부담 증가폭이 예상보다 크다면 보증금과 월세 비율을 재조정하는 방안도 세무사와 함께 검토해 보시기 바랍니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 구체적인 세무 판단은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신고 전에 반드시 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.