부모님이 살던 집에서 10년 넘게 함께 지내 온 자녀에게 그 집은 재산이라기보다 생활의 터전입니다. 그런데 상속이 개시되면 같은 집이 상속재산으로 평가되어 상속세 과세가액에 들어갑니다. 수도권 아파트 한 채만으로도 신고 대상이 되는 경우가 늘면서, 살던 집을 팔아 세금을 내야 하는 것 아니냐는 걱정이 뒤따릅니다. 상속세 및 증여세법이 두고 있는 동거주택 상속공제는 바로 이 상황을 겨냥한 제도입니다. 다만 요건이 촘촘해서, 오래 함께 살았다는 사실만으로는 적용받지 못하는 경우가 적지 않습니다.

이 글에서는 동거주택 상속공제가 어떤 경우에 적용되는지를 요건별로 정리합니다. 10년 이상 계속 동거라는 기간 요건을 어떻게 세는지, 군복무·취학·근무상 형편 같은 부득이한 사유가 기간 계산에 어떻게 반영되는지, 1세대 1주택 요건과 상속개시일 현재 무주택 요건이 각각 무엇을 요구하는지, 그리고 주택에 담보된 채무를 뺀 뒤 한도액 범위에서 공제하는 계산 순서를 사례에 대입해 살펴봅니다. 한도액은 개정이 있어 온 항목이므로 상속개시일이 속한 해당 연도 기준을 확인해야 하며, 이 글의 계산 예시는 6억원 한도를 전제로 합니다. 끝으로 배우자는 이 공제의 대상 상속인이 아니라는 점이 실무에서 만드는 차이도 함께 정리합니다.

상담 사례

사례 ① 대출이 남아 있는 아버지 명의 아파트
A씨는 2026년 3월 아버지가 사망하면서 서울의 아파트를 상속받게 되었습니다. A씨는 2013년 12월부터 아버지와 같은 집에 주민등록을 두고 실제로 함께 살아 왔고, 본인 명의의 주택은 한 번도 가진 적이 없습니다. 아파트의 상속세 평가액은 9억원이고, 아버지가 그 아파트를 담보로 받은 대출 잔액 2억원이 남아 있습니다. A씨는 공제를 받으면 세금이 얼마나 줄어드는지, 대출은 어떻게 반영되는지 알지 못합니다.

사례 ② 지방 발령으로 2년 떨어져 지낸 기간
B씨는 2026년 5월 어머니가 사망한 뒤 경기도의 아파트를 어떻게 처리할지 가족과 상의 중입니다. B씨는 2013년 3월부터 어머니 소유의 그 아파트에서 함께 살았는데, 2017년 4월부터 2019년 3월까지 회사 발령으로 지방에 근무하며 따로 지낸 기간이 있습니다. B씨는 무주택자이고, 아버지가 생존해 있어 아버지가 집을 상속받는 편이 낫지 않겠느냐는 이야기가 나온 상태입니다.

결론부터 정리하면

• 동거주택 상속공제는 상속세 및 증여세법 제23조의2에 따른 제도로, 요건을 갖추면 상속주택가액에서 그 주택에 담보된 피상속인의 채무를 뺀 금액을 상속세 과세가액에서 빼 줍니다. 공제율과 한도액은 개정 이력이 있는 항목이므로, 실제 적용액은 상속개시일이 속한 해당 연도 기준을 확인해야 합니다. 이 글에서는 설명의 편의를 위해 한도를 6억원으로 놓고 계산 구조를 보여 드립니다.
• 세 요건을 모두 충족해야 합니다. 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거, 그 기간 동안 1세대 1주택 유지, 상속개시일 현재 무주택이거나 피상속인과 그 주택을 공동으로 소유한 상속인이 상속받을 것. 하나라도 어긋나면 전부 배제됩니다.
• 대상 상속인은 직계비속과, 대습상속하는 직계비속의 배우자입니다. 피상속인의 배우자는 대상이 아닙니다. 어머니가 아버지의 집을 상속받아도 동거주택 상속공제는 적용되지 않습니다.
• 동거기간 계산에서 상속인이 미성년자인 기간은 빠집니다. 태어나면서부터 한 집에 살았더라도 성년이 된 이후로 10년을 채워야 한다는 뜻입니다.
• 징집, 취학, 근무상 형편, 1년 이상의 치료나 요양 같은 부득이한 사유로 떨어져 지낸 기간은 동거가 끊긴 것으로 보지 않습니다. 다만 그 기간은 동거기간에 더해 주지도 않습니다. 끊기지는 않되 늘어나지도 않는 구조입니다.
• 계산 순서는 주택가액에서 담보채무를 먼저 뺀 다음 그 금액에 100%를 적용하고 6억원 한도를 씌우는 방식입니다. 채무가 클수록 공제액도 줄어듭니다.
• 이 공제는 기초공제·일괄공제·배우자상속공제와 별도로 더해집니다. 다만 상속세 및 증여세법이 정한 공제 총액 한도 규정의 적용을 받으므로, 상속포기나 사전증여가 있었다면 한도가 줄어들 수 있습니다.

세 요건을 함께 넘어야 합니다

• 동거 요건 — 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거해야 합니다. 같은 건물의 다른 세대, 같은 단지의 다른 동은 하나의 주택이 아닙니다.
• 1세대 1주택 요건 — 그 10년 동안 피상속인과 상속인이 1세대를 구성하면서 1세대 1주택에 해당해야 합니다. 그 기간 중 무주택이었던 기간도 1세대 1주택 기간에 포함해 계산합니다.
• 상속인의 무주택 요건 — 상속개시일 현재 상속인이 무주택자이거나, 피상속인과 함께 그 주택을 공동으로 소유한 사람이어야 합니다. 상속인이 다른 곳에 집 한 채를 더 갖고 있으면 그것만으로 배제됩니다.
• 상속인의 범위 — 직계비속이 원칙이고, 직계비속이 먼저 사망하거나 상속결격이 되어 그 배우자가 대습상속하는 경우 그 배우자도 포함됩니다. 형제자매나 피상속인의 배우자는 해당하지 않습니다.
• 대상 자산 — 상속받은 주택과 그 주택의 부수토지입니다. 주택에 딸린 토지가 별도 지번으로 되어 있더라도 주택 부수토지에 해당하면 함께 봅니다.

사례 ①의 A씨는 세 요건을 모두 살펴볼 만한 위치에 있습니다. 2013년 12월부터 2026년 3월까지 12년 넘게 아버지와 같은 집에 살았고, 그 기간 내내 아버지 명의 아파트 한 채만 있었으며, 본인은 상속개시일 현재 무주택입니다. 다만 실무에서 갈리는 지점은 서류가 아니라 사실관계입니다. 주민등록만 옮겨 두고 실제로는 다른 곳에 살았다면 동거로 인정되지 않으므로, 12년치 생활의 흔적을 어떻게 남겨 두었는지가 관건이 됩니다.

10년을 어떻게 세는가 — 미성년 기간과 부득이한 사유

• 기산 방향 — 상속개시일에서 거꾸로 세어 10년입니다. 어릴 때 오래 함께 살았더라도 최근 10년이 끊겨 있으면 소용이 없습니다.
• 미성년 기간 제외 — 상속인이 미성년자였던 기간은 동거기간에서 제외합니다. 예를 들어 25세에 독립했다가 30세에 돌아와 함께 살기 시작했다면, 그 30세 시점부터 10년을 세게 됩니다.
• 계속 동거 — 중간에 세대를 분리해 다른 집에서 지낸 기간이 있으면 원칙적으로 그 시점에 동거가 끊깁니다. 끊긴 뒤 다시 합쳤다면 다시 합친 날부터 새로 10년을 세어야 합니다.
• 부득이한 사유 — 징집, 법에서 정한 학교에의 취학, 직장의 변경이나 전근 등 근무상 형편, 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료·요양으로 떨어져 지낸 기간은 계속 동거한 것으로 봅니다. 다만 그 기간 자체는 동거기간에 산입하지 않습니다.
• 피상속인 쪽 사정도 같습니다 — 부모가 요양병원에 장기 입원해 실제로는 떨어져 지낸 기간이 있는 경우에도 위 사유에 해당하는지에 따라 결론이 갈립니다. 진단서와 입퇴원 기록이 사실상 증빙의 중심이 됩니다.

사례 ②의 B씨가 이 계산의 전형입니다. 2013년 3월부터 2026년 5월까지는 약 13년 2개월이지만, 회사 발령으로 지방에 근무한 2017년 4월부터 2019년 3월까지 2년은 동거가 끊긴 것으로 보지 않는 대신 기간에 더해지지도 않습니다. 결국 인정되는 동거기간은 약 11년 2개월이 되어 10년 요건을 넘습니다. 여기서 중요한 것은 그 2년이 왜 떨어져 있었는지를 증명하는 일입니다. 인사발령 통지서, 사업장 소재지가 찍힌 재직증명서, 그 기간의 급여명세서처럼 근무상 형편을 뒷받침하는 자료를 확보해 두어야 합니다. 단순히 개인 사정으로 나가 살았다고 정리되면 2017년 4월에 동거가 끊긴 것이 되고, 2019년 4월부터 다시 센 기간은 7년 남짓이라 요건을 채우지 못합니다.

1세대 1주택 요건에서 자주 걸리는 지점

• 세대 단위로 봅니다 — 피상속인 명의가 아니더라도 같은 세대를 구성한 사람이 다른 주택을 갖고 있으면 1세대 2주택이 됩니다. 세대원 전원의 주택 보유 이력을 확인해야 합니다.
• 무주택 기간도 포함 — 10년 중 일부 기간에 세대 전체가 무주택이었다면 그 기간도 1세대 1주택 기간으로 계산합니다. 전세로 살다가 나중에 집을 산 경우가 여기에 해당합니다.
• 일시적 2주택 등의 예외 — 이사를 위해 새 집을 사서 잠시 2주택이 된 경우, 혼인으로 각자 1주택을 가진 사람이 세대를 합친 경우, 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우처럼 시행령이 정한 사유는 1세대 1주택으로 봅니다. 다만 사유마다 정해진 유예기간이 있어, 그 기간 안에 종전 주택을 정리하지 않으면 예외가 깨집니다.
• 주택 수에 들어가는 것 — 지분만 보유한 주택, 주거용으로 사용한 오피스텔, 상속으로 받은 다른 주택의 지분 등도 상황에 따라 주택 수에 반영될 수 있습니다. 감면이나 중과 규정에서 쓰는 주택 수 계산과 판단 기준이 다를 수 있으므로 개별 확인이 필요합니다.
• 기간 전체를 봅니다 — 상속개시일 현재만 1세대 1주택이면 되는 것이 아니라, 소급 10년 내내 1세대 1주택이어야 한다는 점이 이 요건의 핵심입니다.

사례 ①에서 A씨 가족이 2019년에 이사하면서 새 아파트를 먼저 사고 종전 아파트를 얼마 뒤 팔았다면, 그 사이 기간의 취급이 결론을 바꿉니다. 시행령이 정한 유예기간 안에 종전 주택을 처분했다면 그 기간도 1세대 1주택으로 보아 동거기간이 이어지지만, 그 기간을 넘겼다면 그 시점에 1세대 1주택 요건이 깨지고 10년은 다시 세게 됩니다. 등기부와 매매계약서로 취득일과 양도일을 먼저 특정한 다음 요건을 따지는 것이 순서입니다.

공제액 계산 — 채무를 뺀 뒤 6억원 한도

• 1단계 — 상속받은 주택과 그 부수토지를 상속세법상 평가액으로 산정합니다. 시가가 확인되면 시가, 확인되지 않으면 보충적 평가방법을 따릅니다.
• 2단계 — 그 주택에 담보된 피상속인의 채무액을 뺍니다. 근저당이 설정된 담보대출 잔액, 전세보증금 반환채무처럼 그 주택에 걸린 채무가 대상입니다.
• 3단계 — 뺀 금액에 공제율을 적용한 뒤 한도액을 씌웁니다. 공제율과 한도액은 법 개정에 따라 달라져 온 항목이므로, 신고 단계에서는 상속개시일이 속한 해당 연도 기준을 확인해야 합니다. 아래 계산 예시는 공제율 100%, 한도 6억원을 전제로 한 것입니다.
• 다른 공제와의 관계 — 기초공제와 그 밖의 인적공제 또는 일괄공제, 배우자상속공제, 금융재산 상속공제와 별도로 더해집니다. 다만 상속세 및 증여세법이 정한 공제 총액 한도의 적용을 받습니다.
• 공제 총액 한도 — 상속인이 아닌 사람에게 유증한 재산, 선순위 상속인의 상속포기로 다음 순위 상속인이 받은 재산, 상속개시 전 증여재산의 과세표준은 공제 한도를 깎는 요소입니다. 상속포기를 절세 수단으로 쓰려다 공제 한도가 줄어드는 일이 실제로 생깁니다.

사례 ①에 대입하면 이렇게 됩니다. 공제율 100%, 한도 6억원을 전제로 하면, 아파트 평가액 9억원에서 담보대출 잔액 2억원을 빼면 7억원이고, 여기에 100%를 적용하면 7억원이지만 한도에 걸려 공제액은 6억원이 됩니다. 만약 대출 잔액이 2억원이 아니라 4억원이었다면 9억원에서 4억원을 뺀 5억원이 그대로 공제액이 되어, 한도를 다 쓰지 못합니다. 같은 집이라도 담보채무가 얼마나 남아 있느냐에 따라 공제 효과가 1억원 단위로 달라진다는 뜻입니다. 담보대출을 상속개시 전에 갚아 둘지 여부는 다른 세목과 자금 사정까지 함께 보고 판단할 문제이므로, 이 공제 하나만 놓고 결정할 일은 아닙니다.

공제를 받으면 그만큼 과세표준이 줄어들고, 줄어든 과세표준 구간에 해당하는 세율만큼 세액이 감소합니다. 다만 상속세 세율 구간과 각종 공제 한도는 개정 논의가 이어지는 항목이므로, 실제 신고에서는 상속개시일이 속한 시점의 법령을 그대로 확인해야 합니다. 상속세는 원칙적으로 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내(피상속인이나 상속인 전원이 비거주자인 경우 9개월 이내)에 신고·납부해야 하므로, 요건 검토와 자료 수집에 쓸 수 있는 시간이 넉넉하지 않습니다.

누가 상속받느냐가 결과를 바꿉니다

• 배우자는 대상이 아닙니다 — 피상속인의 배우자가 그 집을 상속받으면 동거주택 상속공제는 적용되지 않습니다. 배우자에게는 배우자상속공제라는 별도의 제도가 있습니다.
• 요건을 갖춘 상속인이 그 주택을 받아야 합니다 — 공제는 주택을 실제로 상속받은 사람을 기준으로 판단합니다. 동거 요건을 갖춘 자녀가 있어도 다른 상속인이 그 집을 가져가면 공제는 사라집니다.
• 공동상속의 경우 — 여러 상속인이 지분으로 나누어 받으면, 요건을 갖춘 상속인의 지분에 대응하는 부분을 기준으로 판단하게 되므로 공제 규모가 줄어들 수 있습니다.
• 협의분할은 신고기한 안에 — 상속재산분할협의를 어떻게 하느냐가 곧 공제 적용 여부이므로, 협의를 신고기한 전에 마무리하고 그 내용대로 등기와 신고를 맞추는 것이 안전합니다.
• 배우자상속공제와의 저울질 — 배우자가 재산을 많이 받을수록 배우자상속공제가 커지는 구조여서, 주택을 배우자에게 몰아주는 안과 동거 자녀에게 주는 안 중 어느 쪽이 총세액에서 유리한지는 재산 구성에 따라 달라집니다. 두 안을 실제 숫자로 비교해 보는 절차가 필요합니다.

사례 ②의 B씨 가족이 지금 서 있는 자리가 여기입니다. 아버지가 그 아파트를 상속받으면 동거주택 상속공제는 적용되지 않고, 대신 배우자상속공제를 통해 세 부담을 줄이는 방향이 됩니다. 반대로 B씨가 그 아파트를 상속받으면 동거주택 상속공제를 검토할 수 있지만, 배우자가 받는 재산이 줄어드는 만큼 배우자상속공제 쪽에서 잃는 부분이 생깁니다. 어느 쪽이 유리한지는 어머니가 남긴 재산 전체의 규모와 구성, 아버지가 이미 보유한 재산, 앞으로 아버지 사망 시 다시 발생할 상속까지 놓고 봐야 답이 나옵니다. 집 한 채만 떼어 놓고 결정할 문제가 아니라는 뜻입니다.

이런 대응은 오히려 위험합니다

• 주민등록만 옮겨 두고 실제 거주는 하지 않는 것 — 동거는 사실관계로 판단합니다. 주민등록 기록은 출발점일 뿐이고, 실제 거주가 확인되지 않으면 공제가 부인되고 가산세까지 따라옵니다.
• 10년을 채우려고 뒤늦게 전입신고만 하는 것 — 상속개시일부터 소급해 세므로 사망이 임박한 시점의 전입은 기간을 채우는 데 거의 도움이 되지 않고, 오히려 조사 과정에서 불리한 정황이 됩니다.
• 배우자가 받아도 같은 공제를 받는다고 믿는 것 — 배우자는 이 공제의 대상 상속인이 아닙니다. 이 오해로 협의분할을 마친 뒤 신고 단계에서 되돌리려면 등기까지 손대야 합니다.
• 생전에 집 지분을 자녀에게 증여해 두는 것 — 공제 대상은 상속받은 주택의 가액입니다. 미리 증여한 지분은 상속재산이 아니어서 그 부분은 이 공제로 다룰 수 없고, 사전증여재산은 공제 총액 한도까지 깎을 수 있습니다.
• 다른 주택을 정리하지 않은 채 신고하는 것 — 상속인이 상속개시일 현재 다른 주택을 갖고 있으면 요건이 깨집니다. 소액 지분이나 상속으로 받은 시골집 지분도 확인 대상입니다.
• 부득이한 사유를 말로만 주장하는 것 — 근무상 형편이나 요양은 서류로 증명해야 합니다. 인사발령 기록, 진단서, 입퇴원확인서 없이 주장만 남기면 그 기간에 동거가 끊긴 것으로 정리됩니다.
• 신고기한을 넘긴 뒤 공제를 챙기려는 것 — 기한 후에도 요건을 갖췄다면 공제 자체가 원천 봉쇄되는 것은 아니지만, 무신고가산세와 납부지연가산세는 별도로 붙습니다. 기한 내 신고가 원칙입니다.

자주 묻는 질문

Q. 같은 아파트 단지의 다른 동에 살면서 매일 부모님을 돌봤습니다. 동거로 인정되나요?
인정되기 어렵습니다. 이 공제는 하나의 주택에서 함께 산 것을 요건으로 하므로, 왕래와 부양의 정도가 아무리 컸더라도 거주 장소가 달랐다면 동거 요건을 충족하지 못합니다. 부양 기여가 컸다면 상속재산분할 단계의 기여분 문제로 접근하는 것이 맞습니다.

Q. 대학에 다니느라 4년간 기숙사에서 지냈습니다. 그 기간은 어떻게 되나요?
법에서 정한 학교에의 취학은 부득이한 사유에 해당하므로 그 기간에 동거가 끊긴 것으로 보지 않습니다. 다만 그 4년이 동거기간에 더해지지도 않습니다. 결국 실제로 함께 산 기간만으로 10년을 채워야 합니다.

Q. 군복무 기간은 동거기간에 넣어 주나요?
징집으로 인한 기간 역시 동거가 끊긴 것으로 보지 않을 뿐, 기간에 산입하지는 않습니다. 취학과 같은 구조입니다. 이 점을 반대로 이해해 10년을 채웠다고 계산하는 오류가 흔합니다.

Q. 아버지가 돌아가시고 어머니와 제가 아파트를 절반씩 상속받으면 어떻게 되나요?
어머니 지분에 대해서는 동거주택 상속공제가 적용되지 않고, 요건을 갖춘 자녀의 지분 부분을 기준으로 공제를 따지게 됩니다. 한도를 온전히 쓰려면 요건을 갖춘 상속인이 주택 전부를 상속받는 안을 함께 검토해야 합니다. 그해에 적용되는 한도액이 얼마인지는 신고 전에 해당 연도 기준을 확인하시기 바랍니다.

Q. 공제를 받은 뒤 그 집을 팔면 세금을 다시 내야 하나요?
동거주택 상속공제에는 가업상속공제처럼 상속 후 일정 기간 보유·거주를 요구하는 사후관리와 추징 규정이 별도로 마련되어 있지 않습니다. 요건 충족 여부는 상속개시일을 기준으로 판단합니다. 다만 그 집을 파는 시점에는 양도소득세 문제가 새로 생기므로, 상속주택의 취득가액과 보유·거주기간 계산을 따로 확인해야 합니다.

Q. 상속세 신고를 이미 마쳤는데 이 공제를 빠뜨렸습니다.
법정신고기한이 지난 뒤라도 경정청구 제도를 통해 바로잡을 여지가 있습니다. 다만 청구 기간이 정해져 있고, 요건 충족 사실은 청구하는 쪽이 자료로 보여야 하므로 거주 사실과 주택 보유 이력을 정리한 뒤 진행하는 것이 순서입니다.

체크리스트

• 피상속인과 상속인의 주민등록초본을 주소 변동 이력이 모두 보이는 형태로 발급받아 최근 15년치 거주지를 표로 만듭니다.
• 같은 기간의 등기사항증명서로 세대원 전원의 주택 취득일과 양도일을 확인해 1세대 1주택이 끊긴 구간이 있는지 봅니다.
• 떨어져 지낸 구간이 있다면 사유를 특정하고 인사발령 기록, 재학증명, 진단서와 입퇴원확인서 등 증빙을 모읍니다.
• 상속인 본인이 상속개시일 현재 보유한 주택이나 지분이 있는지 재산세 과세내역 등으로 확인합니다.
• 상속주택의 평가액과 그 주택에 담보된 채무 잔액을 근저당권 설정 내역과 대출 잔액증명서로 확정합니다.
• 주택을 누가 상속받는 안이 유리한지, 배우자상속공제와 동거주택 상속공제를 각각 반영한 두 가지 시나리오로 세액을 비교합니다.
• 비교 결과에 맞춰 상속재산분할협의서를 작성하고, 등기와 신고 내용을 일치시킨 뒤 신고기한 내에 접수합니다.

동거주택 상속공제는 오래 함께 산 자녀가 살던 집을 지킬 수 있도록 만든 제도지만, 실제로는 기간 계산 한 구간이나 세대원 한 사람의 주택 보유 때문에 갈리는 경우가 많습니다. 요건이 모두 갖춰졌는지는 감정이 아니라 서류로 확인되는 문제이므로, 상속이 개시되면 가장 먼저 지난 10년의 거주 이력과 주택 보유 이력을 시간순으로 정리해 두시기 바랍니다. 그 표 한 장이 있으면 주택을 누가 상속받을지, 협의분할을 어떻게 짤지에 대한 판단도 훨씬 빨라집니다.