계약금을 주고받기 직전이나 잔금일을 조율하는 자리에서 이런 말이 나오는 경우가 있습니다. "신고는 조금 낮춰서 하시죠. 그쪽도 취득세가 줄고 저도 양도세가 줄어드니 서로 좋습니다." 중개사무소에서 자연스럽게 나오는 제안이라 관행처럼 들리고, 계약서를 한 장 더 만드는 일 자체는 어렵지도 않습니다. 문제는 그 한 장이 남기는 결과가 매수인과 매도인 양쪽에, 그것도 몇 년 뒤 훨씬 큰 금액으로 돌아온다는 점입니다.

이 글에서는 실제 거래금액보다 낮게 신고하는 이른바 다운계약이 양쪽 당사자에게 각각 무엇을 남기는지 정리합니다. 매수인 쪽의 취득가액이 낮게 고정되어 처분할 때 양도세가 커지는 구조, 매도인 쪽의 1세대 1주택 비과세와 감면의 배제, 두 사람 모두에게 걸리는 부동산거래신고법상 과태료와 부당가산세 40%, 10년으로 늘어나는 부과제척기간, 그리고 자금조달계획서·전자계약·임대차 신고로 드러나는 적발 경로를 살펴봅니다.

상담 사례

사례 ① 자금조달계획서가 부담스러운 매수인
A씨는 2026년 4월 서울의 아파트를 14억 8,000만원에 매수하기로 계약했습니다. 매수자금 중 3억원은 부모에게서 받았는데 차용증이나 이자 지급 내역을 정리해 두지 않아 자금조달계획서에 적을 항목이 마땅치 않았습니다. 매도인 측이 "13억 5,000만원으로 신고하고 차액은 현금으로 정리하자, 취득세도 줄어든다"고 제안했고, A씨는 5년쯤 뒤 이 집을 팔 계획이라 지금 낮춰 두면 나중에 문제가 되지 않을지 고민하고 있습니다.

사례 ② 어차피 비과세라고 생각한 매도인
B씨는 2019년 6억 2,000만원에 취득해 계속 거주해 온 아파트를 2026년 7월 13억 4,000만원에 매도했습니다. 1세대 1주택 비과세 요건은 갖췄지만 실거래가가 고가주택 기준선을 넘는 부분은 과세된다는 설명을 들었습니다(이 글에서는 기준선을 12억원으로 놓고 설명하지만, 고가주택 기준 금액은 개정될 수 있으므로 해당 연도 기준을 확인해야 합니다). 매수인이 "12억원으로 신고해 주면 잔금일을 앞당기겠다"고 하자, B씨는 12억원에 맞추면 자신의 세금도 없어지고 상대방도 좋으니 손해 볼 것이 없다고 판단했습니다.

결론부터 정리하면

• 매수인의 손실은 나중에 확정됩니다. 낮게 신고한 금액이 취득가액으로 남으면 처분할 때 양도차익이 그만큼 부풀어, 아낀 취득세보다 훨씬 큰 양도소득세로 돌아옵니다.
• 매도인은 비과세·감면 자체를 잃습니다. 소득세법은 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 일정 금액을 빼도록 정하고 있습니다(소득세법 제91조 제2항). "어차피 비과세라 손해가 없다"는 판단이 가장 위험합니다.
• 과태료는 취득가액을 기준으로 매겨집니다. 실제 거래가격을 거짓으로 신고하면 해당 부동산 취득가액의 100분의 10 이하 과태료가 부과됩니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제3항). 요구한 쪽, 응한 쪽, 조장·방조한 중개인이 모두 제재 대상입니다.
• 세금 쪽에는 40%와 10년이 붙습니다. 거짓 계약서 작성은 부정행위로 평가되어 부당무신고·부당과소신고가산세 40%가 적용되고, 국세 부과제척기간도 통상의 5년이 아니라 10년이 됩니다(국세기본법 제26조의2).
• 숨긴 자금은 다른 문제를 부릅니다. 신고가액을 낮춰도 실제로 오간 현금은 어딘가에서 나와야 하므로, 자금출처조사에서 증여 문제로 번지는 일이 잦습니다.
• 바로잡는 통로는 있지만 시기가 전부입니다. 수정신고에 따른 가산세 감면도, 부동산거래신고 위반의 자진신고 감면도 모두 조사가 시작되기 전이라는 전제 위에 있습니다.

매수인에게 남는 것: 낮아진 취득가액은 되돌리기 어렵습니다

• 양도차익의 구조 — 양도소득은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액을 기초로 계산합니다. 취득가액이 1억원 낮으면 양도차익이 1억원 늘고, 장기보유특별공제를 적용해도 늘어난 차익의 상당 부분이 과세표준에 남습니다.
• 당장의 이득과 나중의 부담 — 취득세는 취득 당시 한 번, 낮춘 금액에 대한 세율만큼만 줄어듭니다. 양도소득세는 늘어난 차익에 기본세율이 적용되고 지방소득세가 더해지므로, 보유 기간이 길고 차익이 클수록 격차가 벌어집니다.
• 실지거래가액 입증의 딜레마 — 세법의 원칙은 실지거래가액이므로 실제 지급액을 입증하면 그 금액을 주장할 여지가 있습니다. 다만 그 주장을 하는 순간 과거의 거짓 신고를 스스로 드러내게 됩니다.
• 증빙이 없으면 주장도 못 합니다 — 현금으로 오간 차액은 계좌 흔적이 없어 지급 사실을 증명하기 어렵습니다. 결국 낮게 신고한 금액이 사실상의 취득가액으로 고착됩니다.
• 취득세도 추징 대상 — 사실과 다르게 신고한 취득세는 차액분이 추징되고, 부정한 방법이 인정되면 지방세에서도 40% 수준의 가산세가 붙습니다. 지방세 부과제척기간 역시 부정행위라면 10년입니다.

사례 ①의 A씨가 13억 5,000만원으로 신고하면 차액은 1억 3,000만원입니다. 이 금액에 대한 취득세와 부가되는 지방교육세를 합쳐 아끼는 돈은 수백만원 수준입니다. 그런데 5년 뒤 18억원에 판다고 가정하면, 취득가액이 1억 3,000만원 낮아진 만큼 양도차익이 늘어납니다. 1세대 1주택 요건을 갖췄더라도 고가주택 기준선(현재 실거래가 12억원이며, 금액은 해당 연도 기준을 확인해야 합니다) 초과분은 과세되므로 이 차이는 그대로 세금에 반영됩니다. 세율 구간과 보유·거주 기간에 따라 달라지지만, 지방소득세를 포함해 수천만원대의 추가 부담이 되는 경우가 많습니다.

더 근본적인 문제는 A씨가 다운계약으로 해결하려던 것이 취득세가 아니라 부모 자금 3억원의 출처였다는 점입니다. 신고가액을 낮춰도 매도인에게 건넨 돈은 14억 8,000만원이므로 그 자금은 어디선가 나와야 하고, 계좌를 거치지 않은 현금 흐름은 오히려 증여추정으로 이어지기 쉽습니다. 지금 필요한 것은 부모와의 자금 관계를 차용으로 정리할지 증여로 신고할지 결정하고 그에 맞는 서류를 갖추는 일입니다.

매도인에게 남는 것: 비과세와 감면이 배제됩니다

• 배제 규정의 구조 — 소득세법 제91조 제2항은 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우, 비과세라면 비과세를 적용하지 않았을 때의 양도소득 산출세액과 계약서상 금액과 실지거래가액의 차액 중 적은 금액을, 감면이라면 감면세액과 그 차액 중 적은 금액을 빼도록 정하고 있습니다.
• 적용 대상은 양쪽입니다 — 거짓 계약서를 작성한 그 자산을 기준으로 적용되므로, 매도인의 이번 양도뿐 아니라 함께 작성한 매수인이 훗날 같은 집을 팔 때에도 비과세와 감면이 배제될 수 있습니다.
• 부당과소신고가산세가 별도로 — 거짓 계약서에 근거한 신고는 부정행위에 해당해 과소신고분에 40%의 가산세가 적용되고, 미납 기간에 비례해 납부지연가산세가 하루 단위로 더해집니다.
• 조세범 처벌의 가능성 — 사기나 그 밖의 부정한 행위로 조세를 포탈한 경우 조세범처벌법상 형사처벌 대상이 됩니다. 실제 기소로 이어지는 사안은 제한적이지만 포탈 규모가 크면 달라집니다.

사례 ②의 B씨는 손해 볼 것이 없다고 판단했지만 결과는 정반대입니다. 실지거래가액 13억 4,000만원과 계약서상 12억원의 차액은 1억 4,000만원입니다. 비교해야 할 두 금액은 ㉠ 비과세를 적용하지 않았을 경우의 양도소득 산출세액과 ㉡ 계약서상 금액과 실지거래가액의 차액 1억 4,000만원이고, 이 중 적은 금액이 비과세받을 세액에서 빠집니다. B씨의 전체 양도차익은 7억원을 넘으므로 ㉠도 억원 단위가 되는데, 장기보유특별공제를 어느 표로 적용하느냐에 따라 ㉠이 ㉡보다 클 수도 작을 수도 있어 최종 차감액은 계산 방식에 따라 달라집니다. 다만 어느 쪽을 따르더라도 차감액은 원래 부담했을 세액을 크게 웃돕니다. 정상적으로 신고했다면 고가주택 기준선 초과분에 대응하는 세액만 부담하면 됐을 사안에서, 그 몇 배에 이르는 세액이 발생하는 셈입니다. 여기에 가산세 40%와 납부지연가산세, 과태료가 순차로 더해집니다. 매도인이 다운계약 요구를 받았을 때 확인할 것은 "내가 어차피 비과세인가"가 아니라 "거짓 계약서를 쓰면 비과세가 깎이는 규정이 있는가"입니다.

과태료와 가산세, 그리고 시간

• 신고 기한 — 부동산 매매계약을 체결하면 계약 체결일부터 30일 이내에 실제 거래가격을 신고해야 합니다. 계약이 해제·무효·취소된 경우에도 확정된 날부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
• 요율과 기준 — 거짓 신고 과태료의 상한은 취득가액의 10%이고, 실제 거래가격 대비 차액 비율에 따라 구간별 요율이 정해져 있습니다. 기준이 줄인 세금이나 차액이 아니라 취득가액이라는 점이 핵심입니다. 사례 ①처럼 14억 8,000만원짜리 거래라면 상한만 1억 4,800만원이고, 낮은 구간이 적용되어도 수천만원 단위로 올라갑니다.
• 요구·조장·방조도 제재 — 거짓 신고를 요구하거나 조장·방조한 사람에게도 과태료가 부과되며, 개업공인중개사라면 공인중개사법상 행정처분이 별도로 따를 수 있습니다.
• 자금조달계획서는 별개의 위반 — 제출 의무가 있는데 내지 않거나 사실과 다르게 적으면 그 자체로 과태료 대상입니다.
• 시간의 길이가 다릅니다 — 과태료는 질서위반행위규제법에 따라 위반행위가 종료된 날부터 5년이 지나면 부과할 수 없습니다. 반면 부정행위가 있는 국세의 부과제척기간은 10년입니다.

실무에서 오해가 잦은 지점이 이 시간 차이입니다. 사례 ①의 A씨가 5년 뒤 집을 팔 무렵이면 과태료 제척기간은 임박했거나 지났을 수 있습니다. 그러나 바로 그 처분 과정에서 취득가액이 문제 되고, 실제 금액을 주장하는 순간 과거 신고의 거짓이 드러납니다. 이때 적용되는 것은 과태료가 아니라 양도소득세와 취득세, 그리고 각각의 가산세입니다.

어떻게 드러나는가 — 실제 적발 경로

• 자금조달계획서와 증빙자료 — 규제지역 내 주택이나 일정 금액 이상의 주택을 취득하면 계획서를 제출해야 하고, 지역에 따라 예금잔액증명서·대출확인서 같은 증빙까지 첨부해야 합니다. 제출 대상 기준은 규제지역 지정에 따라 바뀌므로 계약 시점 기준으로 확인해야 합니다. 계획서의 조달 금액과 실제 계좌 흐름이 어긋나면 그 자체가 확인 대상이 됩니다.
• 실거래 신고자료의 상시 분석 — 신고된 거래는 전산으로 축적되어 같은 단지, 같은 면적, 비슷한 시기의 거래와 비교됩니다. 유독 낮은 가격은 특수관계 거래인지 거짓 신고인지를 가리기 위한 소명 요구로 이어집니다.
• 과세관청과의 자료 공유 — 신고가액과 자금조달 내역이 과세자료로 활용되어, 소득과 재산의 증가가 설명되지 않는 구간이 드러납니다.
• 부동산 전자계약 — 전자계약으로 체결하면 계약서 원문과 거래대금이 전산에 그대로 남아, 나중에 다른 내용의 계약서를 내밀기 어려워집니다.
• 주택 임대차 신고 — 보증금이나 월차임이 일정 기준을 넘는 임대차는 계약일부터 30일 이내에 신고해야 하고, 2025년 6월부터는 미신고 과태료도 실제 부과되고 있습니다. 매수 직후 놓은 전세보증금이 신고한 매매가에 육박하거나 넘어서면 곧바로 이상 거래로 걸러집니다.
• 금융기관 자료 — 담보대출 실행액은 감정가와 담보인정비율을 기준으로 산정되므로, 신고가액 대비 대출액이 제도상 한도를 넘는 구조라면 그 자체가 신호입니다.
• 다음 거래에서의 자기모순 — 가장 흔한 경로입니다. 매수인이 나중에 팔면서 세금을 줄이려 실제 취득가액을 주장하면, 과거 신고와 어긋나는 자료를 스스로 제출하게 됩니다.
• 관계인의 신고 — 사정을 아는 사람은 여럿입니다. 신고 포상금 제도가 운영되고 있고, 거래를 둘러싼 다툼이 생기면 다운계약 사실이 협상 카드로 등장하기도 합니다.

사례 ①의 A씨는 이 중 최소 세 경로에 동시에 노출됩니다. 부모 자금 3억원 때문에 자금조달계획서에서 걸리고, 현금으로 건넨 1억 3,000만원 때문에 계좌 흐름이 설명되지 않으며, 5년 뒤 처분 단계에서 취득가액을 두고 자기모순에 빠집니다. 사례 ②의 B씨는 자신의 위험을 매수인의 선택에 맡긴 상태입니다. 매수인이 나중에 실제 취득가액을 주장하거나 자금조달 소명 과정에서 진짜 계약서를 제출하면 B씨의 양도세 신고도 그 시점에 함께 무너집니다. 다운계약의 위험이 두 사람 사이에서 서로 인질처럼 얽히는 이유가 여기에 있습니다.

이미 작성했다면: 되돌리는 순서

• 실제 금액과 자금 흐름부터 확정 — 계좌이체 내역, 현금 인출 시점, 영수증, 중개보수 자료를 모아 실제 거래가격을 확정합니다. 여기가 정리되지 않으면 어떤 신고도 다시 흔들립니다.
• 거래신고의 정정과 자진신고 — 부동산거래신고법은 조사가 시작되기 전에 자진신고하고 협조한 경우 과태료를 면제하거나 감경할 수 있도록 정하고 있습니다. 조사 착수 이후에는 감경 폭이 줄고, 이미 부과된 뒤에는 통하지 않습니다.
• 세금은 수정신고 또는 기한후신고 — 국세기본법은 법정신고기한이 지난 뒤 언제 수정신고했는지에 따라 과소신고가산세를 감면하도록 정하고 있고, 기간이 길어질수록 감면 폭이 단계적으로 줄어듭니다. 빠를수록 감면율이 높고 2년을 넘기면 감면이 없어지는 구조인데, 구간과 감면율은 개정될 수 있으므로 신고 시점의 기준을 확인해야 합니다.
• 전제는 '미리 알기 전' — 과세관청이 경정할 것을 미리 알고 하는 신고는 감면 대상에서 제외됩니다. 소명 안내문이나 조사 통지를 받은 뒤에는 이 통로가 사실상 닫힙니다.
• 취득세는 지방자치단체에 별도로 — 국세와 지방세는 창구가 다릅니다. 양도세만 정리하고 취득세를 두면 나중에 그쪽에서 다시 문제가 됩니다.
• 상대방과의 정산은 별개 — 세금을 누가 부담할지 약정했더라도 사인 간의 문제일 뿐, 과세관청에 대해서는 각자가 자기 세금을 부담합니다.

사례 ②의 B씨처럼 잔금과 신고를 이미 마친 경우라면, 남은 선택지는 조사가 시작되기 전에 스스로 정리하는 것뿐입니다. 양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내, 확정신고는 다음 해 5월이므로 2026년 7월 양도라면 아직 감면 폭이 큰 구간에 있습니다.

이런 대응은 오히려 위험합니다

• 진짜 계약서를 따로 보관해 두면 나중에 취득가액을 인정받을 수 있으니 괜찮다고 생각하는 것 — 인정 가능성이 있다는 것과 안전하다는 것은 다릅니다. 그 계약서를 꺼내는 순간 거짓 신고가 확정됩니다.
• 매도인이 "나는 1세대 1주택이라 손해가 없다"고 판단하는 것 — 거짓 계약서를 쓰면 비과세와 감면이 배제되므로 오히려 비과세 대상자의 손실이 더 클 수 있습니다.
• 차액을 현금으로 주고받아 흔적을 지우려는 것 — 흔적이 없으면 나중에 지급 사실을 증명할 수단도 없고, 큰 금액의 현금 인출은 그 자체로 자금출처 확인의 단서가 됩니다.
• 중개사가 관행이라고 하니 따르는 것 — 중개인은 과태료와 행정처분을 받지만, 양도세·취득세·비과세 배제라는 결과는 계약 당사자가 온전히 부담합니다.
• 계약을 해제한 것처럼 꾸며 신고를 되돌리려는 것 — 해제 등 신고도 사실대로 해야 하며, 거짓 해제신고는 별도의 위반입니다.
• 5년만 지나면 끝난다고 보는 것 — 과태료의 시효와 국세 부과제척기간은 다릅니다. 부정행위가 인정되면 10년입니다.
• 반대로 높여 쓰는 업계약은 안전하다고 보는 것 — 방향만 다를 뿐 실제와 다르게 신고한 것은 같아, 과태료와 비과세·감면 배제 규정이 그대로 적용됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 다운계약서를 쓰면 매매계약 자체가 무효가 되나요?
대법원은 당사자가 실제로 합의한 금액과 다른 대금을 계약서에 적은 경우, 허위로 표시된 대금 부분은 효력이 없더라도 당사자가 실제로 의욕한 매매계약은 유효하다고 보고 있습니다. 계약이 통째로 무효가 되어 등기가 말소되는 것은 아니고, 실제 합의한 금액을 기준으로 권리·의무가 정해집니다. 다만 계약이 유효하다는 것과 행정·조세 제재를 면한다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

Q. 상대방이 강하게 요구해서 어쩔 수 없이 응했는데도 책임을 지나요?
그렇습니다. 부동산거래신고법은 거짓 신고를 한 사람뿐 아니라 이를 요구하거나 조장·방조한 사람도 제재 대상으로 정하고 있고, 세금은 각자의 신고에 대해 각자가 책임집니다. 상대방이 먼저 제안했다는 사정은 자진신고나 조사 과정에서 참작될 수 있을 뿐 책임을 없애 주지는 않습니다.

Q. 몇 년 전 다운계약으로 산 집을 지금 팔려고 합니다. 취득가액을 실제 금액으로 신고해도 되나요?
세법상 원칙은 실지거래가액이므로 실제 지급한 금액으로 신고하는 것이 맞습니다. 문제는 그 신고가 과거의 거짓 신고와 충돌하고, 자금 흐름으로 실제 금액을 입증하지 못하면 인정받기도 어렵다는 점입니다. 취득 당시 신고의 정정과 자진신고, 취득세 수정신고까지 함께 설계해야 하므로 매도 계약을 체결하기 전에 세무사와 순서를 정하는 편이 안전합니다.

Q. 계약서는 정상적으로 쓰고 신고만 낮추면 다른가요?
다르지 않습니다. 신고 의무의 내용이 실제 거래가격을 신고하는 것이므로, 계약서가 어떻든 신고 금액이 실제와 다르면 거짓 신고입니다. 반대로 신고는 제대로 하고 계약서만 다르게 만들면 소득세법상 비과세·감면 배제 규정이 문제 됩니다. 어느 쪽이든 안전한 구간은 없습니다.

체크리스트

• 계약 전이라면 제안받은 신고가액과 실제 금액의 차액을 적어 두고, 과태료 상한(취득가액의 10%)과 아끼는 세금을 나란히 비교해 봅니다.
• 매수인이라면 처분 시점을 가정해 취득가액이 낮아졌을 때의 양도차익 증가분을 계산해 봅니다. 대개 아끼는 취득세보다 큽니다.
• 매도인이라면 자신이 비과세·감면 대상인지 확인하고, 그렇다면 거짓 계약서 작성 시 배제 규정이 적용된다는 점을 상대방에게 명확히 알립니다.
• 자금조달계획서 제출 대상인지, 증빙자료 첨부 대상인지를 계약 시점 기준으로 확인하고, 가족 자금은 차용으로 정리할지 증여로 신고할지 먼저 결정합니다.
• 모든 대금을 계좌로 이체하고, 계약금·중도금·잔금의 날짜와 금액을 계약서와 일치시킵니다.
• 이미 다운계약으로 신고했다면 조사 통지를 받기 전에 실제 금액과 자금 흐름을 정리해, 거래신고 정정·자진신고와 세금 수정신고를 함께 준비합니다.
• 양도세와 취득세는 신고 창구가 다르므로 국세와 지방세를 각각 챙기고, 상대방과의 부담 약정이 있더라도 자신의 신고는 스스로 마무리합니다.

다운계약은 당장 손에 쥐는 이익이 작고 나중에 치르는 비용이 큰 거래입니다. 매수인은 취득가액이라는 형태로 손실을 뒤로 미룰 뿐이고, 매도인은 비과세라는 가장 큰 혜택을 담보로 내주는 셈입니다. 게다가 두 사람의 위험이 서로 묶여 있어 상대방의 사정이 바뀌면 언제든 함께 드러납니다. 이미 작성한 계약이 있다면 시기가 감면 폭을 결정하므로, 조사 통지가 오기 전에 순서를 잡는 것이 가장 현실적인 대응입니다.