이십 년 넘게 보유한 부동산을 팔기로 하고 서류를 챙기다 보면, 정작 가장 중요한 종이 한 장이 없다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 많습니다. 매매계약서입니다. 이사를 여러 번 다니는 동안 사라졌거나, 부모님이 보관하시던 것을 정리하면서 버렸거나, 애초에 계약서 없이 등기만 넘겨받은 경우도 있습니다. 양도소득세는 판 값에서 산 값을 뺀 차익에 매기는 세금인데 산 값을 증명할 서류가 없으면 세금이 얼마나 나올지조차 가늠이 되지 않습니다.

이 글에서는 취득가액을 실지거래가액으로 확인할 수 없을 때 세법이 정해 둔 대체 순서를 따라가며 정리합니다. 매매사례가액·감정가액·환산취득가액의 적용 순서와 기간 요건, 환산취득가액의 계산식과 그때 함께 달라지는 필요경비 처리, 건물을 신축·증축한 뒤 5년 안에 팔면서 환산가액을 쓸 때 붙는 5% 가산세의 요건, 그리고 등기부·검인계약서·금융거래내역으로 실지가액을 복원하는 방법을 살펴봅니다.

상담 사례

사례 ① 계약서가 사라진 1997년 매수 상가
A씨는 1997년 5월 지방 소도시의 근린상가와 그 대지를 매수해 지금까지 임대해 왔습니다. 2026년 8월 9억원에 매매계약을 체결했는데, 취득 당시 계약서도 영수증도 남아 있지 않습니다. 대금을 치른 계좌는 오래전에 해지했고 거래했던 중개사무소도 폐업했습니다. A씨는 취득가액을 얼마로 신고해야 하는지, 세무서가 임의로 정해 버리는 것은 아닌지 걱정하고 있습니다.

사례 ② 상속받은 땅에 다가구주택을 지어 파는 경우
B씨는 2021년 9월 아버지로부터 단독주택과 대지를 상속받았고, 공제 범위 안이라 보아 상속세 신고는 하지 않았습니다. 2023년 5월 낡은 집을 헐고 그 자리에 다가구주택을 신축했는데 공사대금 일부를 현금으로 지급해 세금계산서와 이체내역이 온전하지 않습니다. B씨는 2026년 10월 이 건물을 팔 계획입니다.

결론부터 정리하면

• 원칙은 실지거래가액입니다. 계약서가 없어도 다른 자료로 실제 거래금액이 확인되면 그 금액을 씁니다. 추계는 확인이 불가능할 때 비로소 허용되는 예외입니다.
• 추계에도 순서가 있습니다. 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 순이며, 앞 단계 자료가 있으면 뒤 단계로 건너뛸 수 없습니다.
• 매매사례가액과 감정가액에는 3개월 요건이 붙습니다. 지금 소급해 받은 감정평가서는 원칙적으로 쓸 수 없습니다.
• 환산취득가액 = 양도 당시 실지거래가액 × (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가)입니다.
• 추계로 정하면 필요경비도 함께 추계됩니다. 실제 지출한 자본적지출액·양도비 대신 취득 당시 기준시가에 정해진 비율을 곱한 금액만 개산공제로 인정되는 것이 원칙입니다. 비율은 자산의 종류와 등기 여부에 따라 다르고 개정될 수 있으므로, 신고하는 해에 적용되는 기준을 확인해야 합니다.
• 건물을 신축·증축하고 5년 이내에 양도하면서 감정가액이나 환산취득가액을 쓰면 그 건물분 금액의 5%가 가산세로 붙습니다. 증축은 증축 부분 바닥면적 합계가 85제곱미터를 넘는 경우에 한하며, 양도소득 산출세액이 없어도 적용됩니다.
• 상속·증여로 받은 부동산은 환산 대상이 아닙니다. 상속개시일·증여일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액이 곧 취득가액입니다.

취득가액은 이 순서로 정합니다

• 1순위 실지거래가액 — 계약서가 최선이지만 계약서만이 증거는 아닙니다. 등기부에 기재된 거래가액, 과거 취득세 신고서, 대금 지급 계좌내역이 모이면 실지거래가액으로 인정될 수 있습니다.
• 2순위 매매사례가액 — 취득일 전후 각 3개월 이내에 동일하거나 유사한 자산이 실제 거래된 가액입니다. 아파트처럼 표본이 많은 자산에는 적용 여지가 있지만, 단독주택이나 상가처럼 개별성이 큰 부동산은 유사성을 인정받기 어렵습니다.
• 3순위 감정가액 — 취득일 전후 각 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 신빙성 있는 감정가액의 평균액입니다. 취득 당시 대출을 받으며 은행이 담보 감정을 했다면 여기에 해당할 수 있습니다.
• 4순위 환산취득가액 — 앞의 세 가지가 모두 없을 때 마지막으로 적용합니다.

순서를 뒤집을 수 없다는 점이 실무에서 자주 문제가 됩니다. 환산가액으로 신고했더라도 과세관청이 실지거래가액을 확인하면 신고는 부인되고 경정됩니다. 대법원도 취득가액을 실지거래가액으로 인정하거나 확인할 수 있는 경우에는 추계 방법에 의할 수 없다는 취지로 판단해 왔습니다.

사례 ①의 A씨는 실거래가 신고 제도가 없던 시기에 취득해 매매사례가액을 찾기가 사실상 어렵습니다. 다만 취득 당시 담보대출을 받았다면 은행이 보관한 감정평가서가 남아 있을 수 있으므로, 환산으로 넘어가기 전에 대출 실행 기록부터 확인해야 합니다.

환산취득가액은 이렇게 계산합니다

• 기준시가 — 토지는 개별공시지가, 공동주택은 공동주택공시가격, 단독주택은 개별주택가격, 일반건물은 국세청 고시 방법으로 계산한 건물기준시가입니다. 과거 연도 값은 부동산공시가격 알리미와 홈택스 기준시가 조회에서 확인합니다.
• 토지·건물 일괄 양도 — 하나의 가격으로 함께 팔았다면 양도가액을 기준시가 비율로 안분한 뒤 각각 환산합니다. 건물분을 따로 떼어 두는 것은 뒤에서 볼 가산세 판단에도 필요합니다.
• 오래된 취득 — 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지·건물은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보아 계산합니다. 개별공시지가 고시 전에 취득한 토지처럼 그 시점의 기준시가가 없으면 세법이 정한 별도 산식으로 구합니다.
• 필요경비 개산공제 — 추계로 정하면 실제 지출한 중개보수·법무사비·인테리어비를 따로 공제받지 못하고, 취득 당시 기준시가에 법에서 정한 비율을 곱한 금액만 더해집니다. 등기된 토지·건물과 미등기 자산, 지상권·전세권 등에 각각 다른 비율이 적용되고 개정 가능성도 있으므로 해당 연도 기준을 확인해야 합니다.
• 선택 규정 — 환산취득가액과 개산공제의 합계보다 실제 자본적지출액과 양도비의 합계가 크다면 후자를 필요경비로 선택할 수 있습니다. 증빙이 갖춰진 대규모 공사를 했다면 두 값을 모두 계산해 비교해야 합니다.

사례 ①에 숫자를 넣어 보겠습니다. 양도가액 9억원, 1997년 취득 당시 토지·건물 기준시가 합계 8,000만원, 양도 당시 기준시가 합계 4억 5,000만원이라고 가정하면 환산취득가액은 9억원 × (8,000만원 ÷ 4억 5,000만원) = 1억 6,000만원입니다. 여기에 등기된 토지·건물의 개산공제율을 3%로 가정하면 개산공제는 240만원이고, 필요경비는 1억 6,240만원, 양도차익은 7억 3,760만원으로 계산됩니다. 실제 신고에서는 그해에 적용되는 공제율과 기준시가를 다시 확인해야 합니다. A씨가 2010년에 들인 리모델링 비용은 이 방식에서 별도로 빠지지 않습니다.

상속·증여로 받은 부동산은 계산 방식이 다릅니다

• 취득가액은 상속·증여 당시 평가액 — 매매로 산 것이 아니어서 실지거래가액이라는 개념 자체가 없고, 따라서 환산취득가액을 적용할 사안이 아닙니다.
• 신고하지 않았어도 평가액은 정해집니다 — 상속세를 신고하지 않았거나 결정 기록이 없어도 취득가액이 0이 되지는 않습니다. 시가를 확인할 수 없으면 그날의 개별공시지가·개별주택가격 등 보충적 평가액이 취득가액이 됩니다.
• 기록을 찾는 경로 — 상속세·증여세 신고서와 결정 내역은 본인의 과세정보이므로 관할 세무서에서 확인할 수 있습니다. 오래된 사건이라면 보존 여부부터 문의하는 것이 순서입니다.

사례 ②의 B씨가 여기에 해당합니다. 토지 취득가액은 2021년 9월 상속개시일 당시 평가액이고, 상속세를 신고하지 않았다면 대개 그 시점의 개별공시지가가 기준이 되어 그동안 오른 땅값이 고스란히 양도차익으로 잡힙니다. 반면 2023년에 지은 건물은 상속재산이 아니라 B씨가 직접 취득한 자산이므로, 공사비라는 실지 취득가액이 있는지가 따로 문제 됩니다.

신축·증축 후 5년 안에 팔면 5% 가산세가 붙습니다

• 요건 — 거주자가 건물을 신축하거나 증축하고, 그 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 양도하면서, 취득가액을 감정가액 또는 환산취득가액으로 하는 경우입니다. 세 요건이 모두 맞아야 합니다.
• 증축의 범위 — 증축한 부분의 바닥면적 합계가 85제곱미터를 초과하는 경우로 한정됩니다.
• 가산세액 — 해당 건물의 감정가액 또는 환산취득가액의 5%를 양도소득 결정세액에 더합니다. 증축은 증축한 부분에 해당하는 금액만 기준이 됩니다.
• 토지는 대상이 아닙니다 — 함께 판 토지의 환산취득가액에는 적용되지 않습니다.
• 산출세액이 없어도 붙습니다 — 세금이 안 나오니 상관없다고 넘길 수 없습니다. 무신고·과소신고 가산세와도 별개여서 중복 부담이 생길 수 있습니다.

이 규정의 배경은 분명합니다. 건물을 지으면서 공사비 증빙을 갖추지 않고, 오히려 환산가액이 실제 공사비보다 크게 나오는 점을 이용해 세 부담을 줄이는 사례가 반복됐기 때문입니다. 5%는 세율이 아니라 취득가액 금액 자체에 매기는 비율이라 체감이 큽니다. 건물분 환산취득가액이 3억원이면 가산세만 1,500만원입니다.

사례 ②의 B씨는 2023년 5월 신축, 2026년 10월 양도이므로 5년 이내입니다. 증빙이 부실하다는 이유로 건물 취득가액을 환산으로 처리하면 그 즉시 가산세 대상이 됩니다. B씨가 먼저 할 일은 환산가액을 계산하는 것이 아니라 실제 공사비를 복원하는 것입니다. 도급계약서, 시공사에 보낸 이체내역, 건축 관련 대출 실행 내역, 자재대금 세금계산서를 모으면 상당 부분이 실지가액으로 인정될 수 있습니다. 그래도 부족하다면 남는 선택지는 5년이 지난 뒤로 양도 시점을 미루거나, 가산세를 미리 계산에 넣고 매도 조건을 정하는 것입니다.

실지거래가액을 복원하는 방법

• 등기사항전부증명서 — 2006년부터 실거래가 신고 제도가 시행되면서 매매로 인한 소유권이전등기에 거래가액이 기재되기 시작했습니다. 말소사항까지 포함해 발급받아야 과거 이력이 보입니다.
• 검인계약서 — 그 이전 시기에는 시장·군수·구청장의 검인을 받은 계약서가 남아 있을 수 있습니다. 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 보관 여부와 사본 발급을 문의합니다. 보존연한이 지나 폐기되었을 수 있고, 금액이 실제와 다르게 적힌 경우도 흔해 그 자체로 결론이 되지는 않습니다.
• 취득세·등록세 자료 — 당시 지방세 신고서와 영수증, 과세대장을 시·군·구청 세무 부서에서 확인합니다. 시가표준액 기준으로 과세된 경우가 많아 실거래가와 다를 수 있지만 기준점은 됩니다.
• 금융거래내역과 근저당 이력 — 잔금일 전후의 계좌 입출금, 자기앞수표 기록, 대출 실행 내역이 대금 지급을 뒷받침합니다. 보관 기간에 한계가 있으므로 계좌를 해지하기 전에 먼저 조회를 신청하는 편이 안전합니다. 취득 당시 설정된 근저당권의 채권최고액도 자금 규모를 가늠하는 단서가 됩니다.
• 상대방과 중개업소 — 매도인이 보관하던 계약서 사본, 중개사무소의 거래계약서와 확인설명서 사본이 남아 있을 수 있습니다.

사례 ①의 A씨가 밟을 순서는 이렇습니다. 먼저 말소사항 포함 등기사항전부증명서로 1997년 등기 원인과 당시 근저당권 내역을 확인하고, 근저당이 있었다면 그 은행에 대출 서류와 감정평가서가 남아 있는지 문의합니다. 감정가액이 확인되면 환산이 아니라 감정가액 단계에서 취득가액이 정해집니다. 다음으로 관할 구청에 검인계약서와 취득세 자료를 문의합니다. 이 과정을 거쳐도 아무것도 나오지 않았다는 사실 자체가 환산취득가액을 적용할 근거가 되므로, 문의한 날짜와 회신 내용을 기록으로 남겨 두는 것이 좋습니다.

이런 대응은 오히려 위험합니다

• 지금 감정평가를 의뢰해 과거 시점 가격을 받아 취득가액으로 쓰려는 것 — 인정되는 감정가액은 취득일 전후 각 3개월 이내에 평가된 것이어야 합니다.
• 계약서를 새로 작성해 제출하는 것 — 사문서 관련 형사책임과 조세포탈 문제로 번집니다. 잃어버린 서류는 복원하는 것이지 다시 만드는 것이 아닙니다.
• 실제 계약서가 있는데도 환산가액이 유리해 보여 환산으로 신고하는 것 — 실지거래가액이 확인되면 경정되고 과소신고·납부지연 가산세가 함께 따라옵니다.
• 과거에 실제보다 낮게 적은 계약서를 근거로 취득가액을 주장하는 것 — 거래가액을 거짓으로 적은 사실이 드러나면 비과세·감면이 배제되는 불이익이 뒤따를 수 있습니다.
• 환산가액을 쓰면서 실제 지출한 인테리어비와 중개보수까지 함께 공제하려는 것 — 추계에서는 개산공제로 갈음되는 것이 원칙입니다.
• 양도가 끝난 뒤에 서류를 찾기 시작하는 것 — 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내인데, 자료 확보에는 그보다 오래 걸립니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서만 잃어버렸고 금액은 정확히 기억합니다. 기억한 금액으로 신고해도 되나요?
기억은 증빙이 아닙니다. 다만 그 금액을 뒷받침할 다른 자료가 있으면 실지거래가액으로 인정될 수 있습니다. 기억하는 금액을 기준으로 그 시기의 계좌내역, 대출 실행 기록, 등기부상 근저당 설정액을 맞춰 보는 방향으로 접근하시기 바랍니다.

Q. 환산취득가액이 실제 취득가액보다 높게 나왔습니다. 그대로 신고해도 되나요?
실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에만 환산이 허용됩니다. 실제 금액을 알고 있고 이를 뒷받침할 자료가 있다면 그 금액으로 신고해야 합니다. 환산가액이 높게 나오는지 낮게 나오는지는 적용 여부를 정하는 기준이 아닙니다.

Q. 5년이 지난 뒤에 팔면 가산세는 아예 없나요?
신축일 또는 증축일부터 5년이 지난 뒤 양도한다면 이 5% 가산세의 요건에는 해당하지 않습니다. 다만 추계로 취득가액을 정한다는 사정은 그대로여서 개산공제의 불리함은 남고, 실지거래가액이 확인되면 경정될 가능성도 남습니다.

Q. 상속받은 집인데 상속세를 신고한 적이 없습니다. 취득가액은 0인가요?
그렇지 않습니다. 신고나 결정이 없더라도 상속개시일 당시를 기준으로 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액이 취득가액이 됩니다. 다만 이 방식은 시세보다 낮게 잡히는 경우가 많아 양도차익이 크게 나오는 편입니다.

체크리스트

• 말소사항이 포함된 등기사항전부증명서를 발급받아 취득 원인, 거래가액 기재 여부, 당시 근저당권 내역을 확인합니다.
• 근저당권자였던 금융회사에 대출 서류와 담보 감정평가서 보관 여부를 문의합니다. 감정가액이 나오면 환산 단계로 넘어가지 않습니다.
• 관할 시·군·구청에 검인계약서 사본과 취득세 신고 자료의 보관 여부를 문의하고 회신 내용을 날짜와 함께 기록합니다.
• 대금을 치른 계좌의 거래내역을 조회 신청하고, 해지 예정 계좌가 있다면 해지 전에 출력해 둡니다.
• 상속·증여로 받은 부동산이라면 관할 세무서에서 당시 신고서와 결정 내역을 확인해 평가액을 특정합니다.
• 건물을 신축·증축했다면 사용승인일 또는 증축일을 확인해 양도 예정일까지 5년이 지났는지 계산합니다.
• 환산취득가액과 개산공제의 합계, 실제 자본적지출액과 양도비의 합계를 각각 계산해 유리한 쪽을 정합니다.

취득가액을 모른다는 말이 곧바로 환산가액을 쓰라는 뜻은 아닙니다. 실지거래가액을 확인할 수 없다는 사실이 먼저 확인되어야 하고, 그 뒤에도 매매사례가액과 감정가액이라는 단계가 남아 있습니다. 서류를 찾는 과정은 번거롭지만 잔금을 치르고 시작하면 대개 늦습니다. 특히 건물을 지은 지 5년이 되지 않았다면 5% 가산세가 매도 조건 자체를 다시 계산하게 만들 수 있으므로, 계약서에 도장을 찍기 전에 세액을 미리 산출해 보시기 바랍니다.