부모가 자녀에게, 또는 형제끼리 부동산을 넘길 때 가장 먼저 나오는 질문은 대개 같습니다. "그냥 주면 증여세가 크니까, 시세보다 조금 싸게 파는 형식으로 하면 되지 않느냐"는 것입니다. 실제로 세법은 가족 간 매매 자체를 금지하지 않습니다. 다만 대가가 시가에서 일정 폭 이상 벗어나면, 그 벗어난 만큼을 공짜로 넘긴 것으로 보고 사는 쪽에 증여세를 매깁니다. 그리고 여기서 많은 분이 놓치는 지점이 하나 더 있습니다. 파는 쪽에도 별도의 잣대가 적용되고, 그 잣대는 사는 쪽보다 훨씬 촘촘합니다.

이 글에서는 특수관계인 간 저가 거래에 걸리는 두 개의 서로 다른 기준을 나란히 놓고 정리합니다. 사는 쪽에 적용되는 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액이라는 증여세 기준, 파는 쪽에 적용되는 시가의 5%와 3억원이라는 부당행위계산부인 기준, 두 기준을 함께 통과하는 안전한 할인 폭의 계산법, 그리고 모든 계산의 출발점인 시가를 확정하고 증명하는 방법을 살펴봅니다. 마지막으로 배우자·직계존비속 간 매매에만 따로 붙는 증여추정을 어떻게 깨야 하는지도 함께 다룹니다.

상담 사례

사례 ① 시세 9억 아파트를 아들에게 6억 5천만원에
A씨는 2026년 10월 중 보유 중인 아파트를 아들에게 넘기려 합니다. 같은 단지, 같은 평형의 실거래가는 최근 6개월간 8억 8천만원에서 9억 2천만원 사이에 형성되어 있습니다. A씨는 "시가의 30%까지는 괜찮다"는 말을 듣고 6억 5천만원에 매매계약을 준비했습니다. 아들은 예금과 전세보증금 반환액으로 대금을 마련할 수 있는 상태입니다. A씨는 이 정도면 증여세도 양도세도 문제가 없다고 생각하고 있습니다.

사례 ② 상가를 기준시가에 맞춰 누나에게 넘긴 경우
B씨는 2025년 12월 상속받아 보유하던 근린상가를 누나에게 7억 2천만원에 매도하고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 매매가는 상가의 기준시가 7억원에 맞춰 정했고, 인근에 같은 조건으로 거래된 상가가 없어 다른 근거를 찾기 어려웠습니다. 그런데 2026년 상반기, 세무서는 이 상가에 대해 감정평가를 의뢰했고 감정가액은 13억원으로 나왔습니다. 남매는 각자 어떤 세금을 부담하게 되는지 알지 못한 채 안내문을 받았습니다.

결론부터 정리하면

• 사는 쪽(양수인)은 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상일 때 증여세 대상이 됩니다. 이때 과세되는 금액은 차액 전부가 아니라 차액에서 그 기준금액을 뺀 나머지입니다(상속세 및 증여세법 제35조).
• 파는 쪽(양도인)은 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상이기만 하면 부당행위계산부인 대상이 되어, 실제 받은 대금이 아니라 시가를 양도가액으로 보고 양도소득세를 계산합니다(소득세법 제101조).
• 두 기준은 문턱 높이가 완전히 다릅니다. 그래서 증여세는 한 푼도 안 나오는데 양도세는 시가 기준으로 나오는 구간이 실무에서 가장 흔합니다. 사례 ①이 정확히 이 구간에 있습니다.
• 증여세가 나오지 않는 최대 할인 폭은 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액입니다. 시가 10억원을 경계로, 그보다 싼 물건은 30%가, 비싼 물건은 3억원이 한도가 됩니다.
• 모든 계산은 시가에서 출발합니다. 시가는 매매사례가액과 감정가액으로 정해지며, 신고 당시 근거를 남겨 두지 않으면 나중에 과세관청이 제시하는 가액으로 계산이 다시 이루어집니다. 사례 ②가 그 경우입니다.
• 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 일단 증여로 추정됩니다(같은 법 제44조). 가격을 아무리 잘 맞춰도 대가를 실제로 주고받은 사실을 계좌로 증명하지 못하면, 저가양수 계산에 들어가기도 전에 매매대금 전액이 증여로 넘어갑니다.
• 아래에 나오는 비율과 금액은 고정된 값이 아닙니다 — 30%·5%·3억원 같은 기준선, 신고 기한, 취득세의 시가인정액 기준은 모두 세법 개정으로 달라질 수 있습니다. 이 글은 흐름을 이해하기 위한 설명이고, 실제 계약 전에는 거래하는 해당 연도 기준을 다시 확인해야 합니다.

사는 쪽의 기준: 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액

• 과세 요건 — 특수관계인에게서 시가보다 낮은 가액으로 재산을 넘겨받았고, 시가와 대가의 차액이 기준금액 이상일 때 적용됩니다. 기준금액은 시가의 30%에 해당하는 금액과 3억원 중 적은 금액입니다.
• 증여재산가액 — 차액 전부가 아닙니다. (시가 − 대가) − 기준금액이 증여받은 것으로 보는 금액입니다. 요건을 아슬아슬하게 넘겼다면 실제 과세 금액은 매우 작을 수 있습니다.
• 증여 시기 — 양수일, 즉 대금 청산일이 증여일이 됩니다. 신고·납부는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.
• 공제와 합산 — 이렇게 계산된 증여재산가액에도 직계존비속·배우자 등 관계별 증여재산공제가 적용되고, 같은 사람에게서 10년 이내에 받은 증여재산과 합산해 누진세율이 적용됩니다. 이전에 현금이나 다른 재산을 증여받은 이력이 있다면 세율 구간이 달라집니다.
• 특수관계인의 범위 — 배우자와 직계존비속은 물론 형제자매를 포함한 일정 범위의 혈족·인척이 들어갑니다. 다만 그 범위는 개정되어 왔고 상속세 및 증여세법과 소득세법이 정하는 범위도 완전히 같지는 않으므로, 사촌 이상으로 멀어지거나 인척인 경우에는 거래 시점의 규정으로 확인해야 합니다. 특수관계가 아니더라도 거래의 관행상 정당한 사유 없이 현저히 낮은 가액으로 거래하면 별도 기준으로 과세될 수 있습니다.

사례 ①에 대입해 보겠습니다. 시가를 9억원으로 본다면 시가의 30%는 2억 7천만원이고, 3억원과 비교해 적은 쪽인 2억 7천만원이 기준금액이 됩니다. 시가 9억원과 대가 6억 5천만원의 차액은 2억 5천만원으로, 기준금액 2억 7천만원에 미치지 못합니다. 따라서 아들에게 부과되는 증여세는 없습니다. A씨가 들었던 "30%까지는 괜찮다"는 말은 증여세에 관한 한 틀리지 않았습니다. 문제는 그다음입니다.

파는 쪽의 기준: 시가의 5%, 문턱이 훨씬 낮습니다

• 부당행위계산부인 — 특수관계인에게 자산을 시가보다 낮은 가격으로 양도해 조세 부담을 부당하게 줄인 것으로 인정되면, 과세관청은 실제 거래가액을 무시하고 시가로 양도가액을 다시 계산합니다.
• 적용 문턱 — 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 적용됩니다. 둘 중 하나만 충족해도 걸립니다. 시가 9억원이면 4천 5백만원, 시가 20억원이면 1억원만 깎아도 대상입니다.
• 세액 계산 — 양도가액을 시가로 보고 양도차익을 다시 산정합니다. 실제로 받은 돈은 6억 5천만원인데 9억원을 받은 것으로 보고 세금을 매기는 구조라, 체감상 부담이 큽니다.
• 비과세라면 영향이 적습니다 — 1세대 1주택 비과세가 적용되는 주택이라면 양도가액을 시가로 올려도 과세될 양도차익 자체가 없거나 작습니다. 다만 고가주택에 해당해 일부가 과세되는 경우에는 그 과세분이 커집니다.
• 증여세와 양도세는 따로 굴러갑니다 — 같은 거래지만 납세의무자가 다릅니다. 사는 쪽에 증여세가 나오지 않는다는 사실이 파는 쪽의 양도세를 막아 주지 않고, 그 반대도 마찬가지입니다.

다시 사례 ①입니다. 차액 2억 5천만원은 시가 9억원의 5%인 4천 5백만원을 크게 넘습니다. 부당행위계산부인이 적용되어 A씨의 양도가액은 6억 5천만원이 아니라 9억원으로 계산됩니다. 아들 쪽 증여세는 0원인데, A씨 쪽 양도세는 시세대로 판 것과 같아지는 결과입니다. 여기에 한 가지가 더 붙습니다. 아들이 나중에 이 아파트를 팔 때의 취득가액은 실제 지급한 6억 5천만원입니다. 저가양수로 증여세가 과세된 경우에는 그 증여재산가액을 취득가액에 더해 주지만, 사례 ①은 증여세가 나오지 않았으므로 더할 금액도 없습니다. 즉 아들 세대에서 양도차익 2억 5천만원이 그대로 남아 훗날 양도세로 돌아옵니다. 세금이 사라진 것이 아니라 미뤄진 것에 가깝습니다.

그래서 안전한 가격 범위는 어디까지인가

• 증여세가 나오지 않는 최대 할인 폭 — 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액입니다. 시가 6억원이면 1억 8천만원, 시가 10억원이면 3억원, 시가 20억원이면 3억원이 한도입니다. 시가 10억원을 넘어가면 할인 가능 금액은 3억원에서 더 늘지 않습니다.
• 양도세까지 건드리지 않는 할인 폭 — 시가의 5% 미만이면서 동시에 3억원 미만이어야 합니다. 시가 6억원이면 3천만원 미만, 시가 10억원이면 5천만원 미만, 시가 20억원이면 1억원 미만입니다.
• 현실적인 판단 — 두 기준을 모두 통과하려면 할인 폭이 5% 안쪽이어야 하는데, 그 정도로는 가족에게 넘기는 실익이 거의 없습니다. 그래서 실무에서는 양도세는 시가 기준으로 나온다고 전제하고, 증여세가 붙지 않는 선에서 할인 폭을 정하는 방식이 일반적입니다.
• 양도세 부담을 먼저 계산해야 합니다 — 양도가액을 시가로 올렸을 때 양도세가 얼마인지를 먼저 뽑아 보고, 그 금액과 그냥 증여했을 때의 증여세를 비교해야 합니다. 취득가액이 높거나 장기보유특별공제가 크거나 비과세 요건을 갖춘 물건이라면 저가양도의 실익이 크고, 오래 전에 싸게 취득한 물건이라면 실익이 줄어듭니다.
• 취득세도 같은 방식으로 조정됩니다 — 지방세법도 특수관계인 간 거래에서 시가인정액과 실제 취득가격의 차액이 일정 기준을 넘으면 시가인정액을 과세표준으로 삼습니다. 싸게 샀다고 취득세까지 싸지는 것은 아닙니다.

사례 ②의 남매를 이 틀에 넣어 보겠습니다. 감정가액 13억원이 시가로 확정된다면, 시가의 30%는 3억 9천만원이고 3억원과 비교해 적은 쪽인 3억원이 기준금액입니다. 차액은 13억원에서 7억 2천만원을 뺀 5억 8천만원이므로 기준금액을 넘어 증여세 대상이 되고, 누나의 증여재산가액은 5억 8천만원에서 3억원을 뺀 2억 8천만원이 됩니다. 동시에 B씨는 차액이 시가의 5%를 훨씬 넘으므로 부당행위계산부인이 적용되어, 양도가액 13억원을 기준으로 양도소득세를 다시 계산하게 됩니다. 한 건의 거래에서 남매가 각자 다른 세목으로 과세되는 구조입니다.

시가를 어떻게 확정하고 증명할 것인가

• 시가의 원칙 — 불특정 다수 사이에 자유롭게 거래된다면 통상 성립한다고 인정되는 가액입니다. 실무에서는 평가기간 안의 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액이 시가로 인정됩니다.
• 평가기간이 세목마다 다릅니다 — 증여재산은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지가 원칙이고, 양도소득세의 부당행위계산부인에서는 양도일 전후 각 3개월을 봅니다. 같은 거래인데 증여세 계산에 쓰이는 시가와 양도세 계산에 쓰이는 시가가 달라질 수 있다는 뜻입니다.
• 아파트의 유사매매사례가액 — 같은 단지에서 전용면적과 공동주택가격이 각각 5% 이내로 비슷한 주택의 거래가액이 시가로 쓰입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있고, 조건에 맞는 사례가 여럿이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 것이 우선합니다.
• 감정평가 — 매매사례를 찾기 어려운 단독주택, 토지, 상가에는 감정평가가 사실상 유일한 방법입니다. 원칙은 둘 이상의 감정기관 평가액의 평균이며, 기준시가가 일정 금액 이하인 부동산은 하나의 기관 평가로도 인정됩니다. 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 평가기간 안에 있어야 한다는 점이 중요합니다.
• 기준시가는 최후의 수단입니다 — 매매사례도 감정가액도 없을 때 비로소 개별공시지가나 기준시가로 평가합니다.
• 평가기간이 지난 뒤에도 시가는 바뀔 수 있습니다 — 평가기간 밖의 거래나 감정가액도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있고, 과세관청이 비주거용 부동산 등에 직접 감정평가를 의뢰해 그 가액을 시가로 삼는 실무도 확대되고 있습니다.

사례 ②가 무너진 지점이 바로 여기입니다. B씨는 매매사례가 없다는 이유로 기준시가를 가격의 근거로 삼았지만, 기준시가는 다른 근거가 전혀 없을 때만 쓰는 순위입니다. 매도 전에 감정평가를 받아 두었다면 그 감정가액이 시가가 되어 계산의 출발점이 되었을 것이고, 그 가액을 기준으로 안전한 매매가를 설계할 수 있었을 것입니다. 반대로 사례 ①의 A씨는 아파트라서 유사매매사례가액이 명확합니다. 이런 물건은 시가를 낮게 잡을 여지가 거의 없으므로, 시가를 다투기보다 9억원을 전제로 양도세를 먼저 계산해 보는 편이 실질적입니다.

대가를 실제로 주고받았다는 증명 — 증여추정을 깨는 일

• 증여추정 — 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 양도한 때에 증여한 것으로 추정합니다. 저가양수 여부를 따지기 이전 단계의 문제이고, 추정을 깨지 못하면 매매대금 전액이 증여로 과세될 수 있습니다.
• 추정을 깨는 방법 — 대가를 실제로 지급받고 양도했다는 사실이 명백히 인정되어야 합니다. 계좌이체 내역, 대금 지급 시기와 계약서상 일정의 일치, 매수자금의 출처가 핵심입니다.
• 자금출처가 함께 걸립니다 — 대금을 지급했더라도 그 돈을 어디서 마련했는지 설명되지 않으면, 이번에는 그 자금이 증여로 추정됩니다. 소득, 기존 예금, 대출, 전세보증금 등 자금원별로 증빙을 준비해야 합니다.
• 차입으로 마련했다면 — 가족에게 빌린 돈이라면 차용증만으로는 부족하고, 약정한 이자와 원금을 실제로 지급한 내역이 이어져야 합니다.
• 형제·친족 간 거래 — 증여추정 조항의 직접 대상은 아니지만, 특수관계인 간 거래인 이상 대금 흐름과 자금출처는 동일하게 확인 대상입니다.

사례 ①의 아들은 예금과 전세보증금 반환액으로 대금을 마련합니다. 전세보증금이 반환된 계좌, 그 돈이 A씨 계좌로 이체된 내역, 계약서상 잔금일과 실제 이체일의 일치가 그대로 증빙이 됩니다. 반대로 부모가 대금을 받은 뒤 얼마 지나지 않아 비슷한 금액을 자녀에게 되돌려 준다면, 매매의 외형만 갖춘 것으로 보아 처음부터 증여로 판단될 수 있습니다. 사례 ②의 누나 역시 7억 2천만원의 출처를 설명해야 하고, 상가에 임대차보증금이나 대출이 얹혀 있어 이를 승계했다면 그 승계액이 대가에 포함되는지도 함께 정리해야 합니다.

이런 대응은 오히려 위험합니다

• "시가의 30%까지는 안전하다"는 말만 믿고 양도세를 확인하지 않는 것 — 파는 쪽의 문턱은 5%입니다. 사례 ①처럼 증여세는 0원인데 양도세가 시가 기준으로 나오는 일이 가장 흔한 실패입니다.
• 기준시가나 공시가격을 시가로 단정하고 매매가를 정하는 것 — 매매사례가액이나 감정가액이 있으면 그쪽이 우선합니다. 뒤늦게 시가가 올라가면 증여세와 양도세가 동시에 늘어납니다.
• 거래를 마친 뒤에 감정평가를 받는 것 — 평가기간을 벗어난 감정은 근거로 쓰기 어렵습니다. 감정평가는 계약 전에 받아야 가격 설계에 쓸 수 있습니다.
• 계약서만 쓰고 대금은 나중에 정산하기로 하거나 현금으로 주고받는 것 — 계좌 기록이 없으면 지급 사실을 증명할 방법이 사실상 없고, 부모·자녀 간에는 증여추정을 깨지 못해 매매대금 전액이 증여로 넘어갈 수 있습니다.
• 싸게 넘기는 것만 조심하고 비싸게 넘기는 것은 신경 쓰지 않는 것 — 시가보다 높은 가격에 넘기면 이번에는 파는 쪽이 이익을 본 것으로 보아 같은 구조로 증여세가 과세됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 증여재산가액이 0원으로 계산되면 증여세 신고를 하지 않아도 되나요?
저가양수로 인한 증여재산가액이 발생하지 않았다면 그 부분에 대한 증여세 신고 의무는 없습니다. 다만 매매 자체는 양도소득세 신고 대상이고, 부동산이라면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 또한 대가 지급과 자금출처에 대한 소명 요구가 뒤따를 수 있으므로, 신고 의무가 없다는 것과 자료를 남길 필요가 없다는 것은 다른 이야기입니다.

Q. 대출이나 전세보증금을 그대로 떠안게 하면서 싸게 넘기면 어떻게 되나요?
승계되는 채무는 대가의 일부로 봅니다. 즉 현금으로 지급한 금액과 인수한 채무를 합한 금액이 대가가 되고, 이를 시가와 비교해 차액을 계산합니다. 대가를 전혀 지급하지 않고 채무만 넘기는 형태라면 부담부증여로 분류되어 다른 계산 구조를 따르게 되므로, 어느 쪽으로 설계할지를 먼저 정해야 합니다. 어느 경우든 인수한 채무의 이자와 원금을 실제로 부담해야 인정됩니다.

Q. 증여세와 양도세를 둘 다 내는 것은 이중과세 아닌가요?
사는 쪽의 증여세와 파는 쪽의 양도소득세는 납세의무자가 서로 다른 별개의 세금이라, 한 거래에서 둘이 함께 나오더라도 이중과세로 보지 않는 것이 과세 실무의 태도입니다. 다만 저가양수로 증여세가 과세된 경우 그 증여재산가액을 나중에 양수인이 팔 때의 취득가액에 더해 주도록 하여, 같은 이익에 양도세가 다시 붙는 부분은 조정합니다.

Q. 세무서에서 이미 안내문을 받았습니다. 지금이라도 할 수 있는 일이 있나요?
가장 먼저 확인할 것은 과세관청이 어떤 가액을 시가로 보고 있고 그 근거가 매매사례가액인지 감정가액인지입니다. 시가 산정 근거와 평가기간에 다툴 여지가 있으면 그 지점을 먼저 정리하고, 대가 지급과 자금출처 자료를 시간순으로 갖춰 제출합니다. 결정 후에도 이의신청과 심판청구가 남아 있지만, 소명 단계에서 자료를 제대로 내는 편이 부담이 훨씬 적습니다.

체크리스트

• 거래 전에 시가부터 확정합니다. 아파트라면 같은 단지의 유사 거래를, 상가·토지·단독주택이라면 감정평가를 준비합니다.
• 감정평가는 반드시 계약 전에 받고, 가격산정기준일과 작성일이 평가기간 안에 들어오는지 확인합니다.
• 확정한 시가로 두 계산을 각각 해 봅니다. 사는 쪽의 기준금액은 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액, 파는 쪽의 문턱은 시가의 5%입니다.
• 적용할 기준 비율과 금액, 신고 기한이 계약 시점에도 그대로인지 해당 연도 기준으로 확인합니다. 세법은 매년 개정되고, 예전 글이나 예전 상담에서 들은 숫자가 지금도 같으리라는 보장은 없습니다.
• 양도가액을 시가로 올렸을 때의 양도세를 계산하고, 같은 재산을 그냥 증여했을 때의 증여세와 나란히 비교합니다.
• 매매대금은 전액 계좌로 이체하고, 계약서상 지급 일정과 실제 이체일을 일치시킵니다.
• 매수자금의 출처를 자금원별로 정리합니다. 예금, 대출, 보증금, 소득 자료를 각각 증빙과 함께 묶어 둡니다.
• 양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월, 증여재산가액이 발생했다면 증여세 신고는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 마칩니다. 취득세 신고 기한도 함께 달력에 표시합니다.

가족에게 싸게 넘기는 거래는 금지된 방식이 아니라 두 개의 잣대를 동시에 통과해야 하는 설계의 문제입니다. 사는 쪽에는 30%와 3억원, 파는 쪽에는 5%와 3억원이라는 서로 다른 문턱이 있고, 둘을 함께 놓고 보아야 실제 부담이 보입니다. 가격을 먼저 정한 뒤 세금을 맞추려 하면 대개 늦습니다. 시가를 확정하고, 두 세목의 계산을 각각 돌려 보고, 대금 흐름의 증빙까지 준비한 다음에 계약서를 쓰는 순서가 안전합니다.