분양권은 아직 집이 아닙니다. 열쇠도 등기부도 없고 손에 쥔 것은 계약서와 납입영수증뿐입니다. 그런데 세금 계산에서만큼은 이 종이 한 장이 집과 거의 같은 무게로 취급됩니다. 프리미엄이 붙었다는 소식에 전매를 알아보다가 세율이 60%라는 말에 계산기를 다시 두드리게 되고, "분양권도 주택 수에 들어간다"는 이야기까지 겹치면 지금 사는 집의 비과세까지 흔들리는 것 아닌가 하는 걱정이 따라옵니다.

이 글에서는 분양권을 양도할 때 붙는 세금을 순서대로 정리합니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함된다는 원칙이 실제로 어디에 영향을 주는지, 같은 권리로 보이는 조합원입주권과 무엇이 다른지, 보유기간 1년 미만 70%·1년 이상 60%라는 단기 세율이 수령액을 어떻게 바꾸는지, 프리미엄의 계산 구조와 필요경비는 어디까지 인정되는지, 끝으로 분양권이 주택으로 완성된 뒤의 비과세 특례와 보유기간 기산까지 살펴봅니다.

상담 사례

사례 ① 프리미엄 9,000만원이 붙은 수도권 분양권
A씨는 2024년 3월 청약에 당첨되어 수도권 아파트 분양권을 취득했습니다. 분양가는 6억 8,000만원이고 계약금과 중도금으로 지금까지 2억 400만원을 냈습니다. 2026년 8월 프리미엄 9,000만원에 사겠다는 사람이 나타났습니다. A씨는 2018년에 취득해 실제로 거주 중인 아파트 한 채를 따로 보유하고 있습니다. 전매하면 세금이 얼마나 나가는지, 살고 있는 집을 나중에 팔 때 비과세가 되는지가 A씨의 질문입니다.

사례 ② 재개발 입주권 하나만 가진 경우
B씨는 2019년 5월 재개발 구역의 낡은 단독주택을 취득해 거주하다가, 2024년 관리처분계획인가로 조합원입주권을 갖게 되었습니다. 지금은 이주해 전세로 살고 있고 다른 주택이나 분양권은 없습니다. 2026년 하반기에 입주권을 팔 계획인데, 주변에서 "분양권이나 입주권이나 어차피 60%"라는 말을 듣고 매도를 미루고 있습니다.

결론부터 정리하면

• 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 1세대의 주택 수에 포함됩니다(소득세법 제89조 제2항). 분양권을 팔 때가 아니라 다른 주택을 팔 때의 1세대 1주택 비과세 판정에서 걸림돌이 됩니다.
• 분양권 양도세율은 지역을 가리지 않고 1년 미만 70%, 1년 이상 60%입니다. 지방소득세를 더하면 실질 부담은 77%와 66% 수준이 됩니다. 다만 세율 구간과 공제 금액은 개정이 잦으므로 양도 시점의 해당 연도 기준을 확인해야 합니다.
• 조합원입주권은 2년 이상 보유하면 기본세율로 내려가고 요건을 갖추면 비과세도 가능하지만, 분양권은 오래 보유해도 60% 아래로 내려가지 않고 비과세 규정 자체가 없습니다.
• 과세 대상은 매매대금 전체가 아니라 프리미엄입니다. 이미 납입한 계약금·중도금은 취득가액으로 빠지고, 여기서 중개보수 등 필요경비와 연간 양도소득 기본공제를 뺀 금액에 세율이 곱해집니다. 기본공제액은 이 글을 쓰는 시점 기준 연 250만원이지만, 공제 금액 역시 해당 연도 기준을 확인해야 합니다.
• 세목별 기준일이 다릅니다. 취득세 주택 수는 2020년 8월 12일 이후 취득분, 양도세는 2021년 1월 1일 이후 취득분이 기준이어서 같은 분양권인데 결론이 갈릴 수 있습니다.
• 주택으로 완성되면 그때부터 새로 시작합니다. 1세대 1주택 비과세의 2년 보유기간은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날부터 기산되고, 분양권으로 보유한 기간은 합산되지 않습니다.

2021년 이후 분양권은 주택 수에 들어갑니다

• 대상 — 소득세법상 분양권은 주택법 등 관련 법률에 따른 주택 공급계약으로 주택을 공급받는 자로 선정된 지위입니다. 청약 당첨분과 이를 사들인 승계 분양권이 모두 포함됩니다.
• 기준일 — 2021년 1월 1일 이후 취득분만 해당합니다. 2020년 12월에 계약한 분양권은 지금 보유 중이라도 다른 주택의 비과세 판정에서 주택으로 세지 않습니다.
• 취득시기 — 청약 당첨이면 당첨일, 매수했다면 잔금청산일이 취득일입니다. 이 날짜가 주택 수 포함 여부와 보유기간 세율을 동시에 결정합니다.
• 영향 범위 — 주택 수 포함은 1세대 1주택 비과세와 다주택 중과 판정에 쓰입니다. 반면 종합부동산세는 재산세 과세대상 주택을 기준으로 하므로 완성 전 분양권에는 종부세가 붙지 않습니다.
• 예외 확인 — 오피스텔 분양권처럼 주택법상 공급계약이 아닌 경우, 상속으로 취득한 경우, 일정 요건의 지방 저가주택은 취급이 달라집니다. 계약서상 공급 대상이 무엇인지부터 확인해야 합니다.

사례 ①의 A씨는 2024년 3월 당첨이므로 이 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 다만 오해하기 쉬운 지점이 있습니다. 주택 수 포함은 분양권을 팔 때 세금이 무거워진다는 뜻이 아니라, 살고 있는 아파트를 팔 때 1주택자로 인정받기 어려워진다는 뜻입니다. 분양권 양도 자체는 보유기간만으로 세율이 정해지고, A씨가 전매하면 그 시점부터 다시 1주택자가 되어 거주 아파트의 비과세는 회복됩니다.

조합원입주권과 분양권, 어디서 갈리나

• 출발점 — 조합원입주권은 원래 있던 내 집이 관리처분계획인가로 권리가 된 것이고, 분양권은 처음부터 집이 아니었으며 계약으로 순번을 얻은 것입니다. 이 차이가 세법 전반의 취급을 갈라놓습니다.
• 주택 수 편입 시기 — 조합원입주권은 2006년 1월 1일 이후 취득분부터, 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터입니다.
• 세율 — 입주권은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상이면 기본세율입니다. 분양권은 1년 미만 70%, 그 이후는 기간과 무관하게 60% 고정입니다.
• 비과세 — 소득세법 제89조는 1세대가 조합원입주권 하나만 보유하는 경우 등 일정 요건에서 양도소득을 비과세합니다. 관리처분계획인가일 현재 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었을 것이 핵심입니다. 분양권에는 이런 조항이 없습니다.
• 보유기간 통산 — 입주권이 신축주택으로 완성되면 종전주택 보유기간과 공사기간, 신축주택 보유기간을 이어서 계산합니다. 분양권은 완성 주택의 취득일부터 새로 셉니다.

사례 ②의 B씨는 이 차이로 결론이 완전히 달라집니다. 2019년 5월 종전주택을 취득해 거주했고 관리처분계획인가 시점에 다른 주택이 없었다면, 인가일 기준으로 비과세 요건을 충족했을 가능성이 큽니다. 그렇다면 지금 입주권을 양도해도 "어차피 60%"가 아니라 비과세 대상이 될 수 있습니다. 물론 양도가액이 고가주택 기준선을 넘으면 그 초과분에 대응하는 차익은 과세되고, 이주 후 다른 주택을 새로 사 두었다면 요건이 깨집니다.

보유기간별 세율과 실제 수령액

• 1년 미만 70% — 취득일부터 양도일까지 1년이 되지 않으면 양도차익의 70%가 국세로 부과되고, 지방소득세를 더하면 77%입니다.
• 1년 이상 60% — 1년을 넘기면 60%, 지방소득세 포함 66%입니다. 2년을 넘겨도 5년을 넘겨도 같습니다. 조정대상지역 여부도 영향을 주지 않습니다. 단기 양도세율은 부동산 대책에 따라 조정된 전례가 있으므로, 매도를 결정하기 전에 해당 연도 기준을 확인해야 합니다.
• 기본공제 — 그해 처음 양도하는 것이라면 양도소득 기본공제를 뺄 수 있습니다. 현재 금액은 연 250만원이나 공제 한도는 개정될 수 있으므로 신고 시점의 해당 연도 기준을 확인해야 합니다. 한 해에 여러 건을 팔면 합쳐서 한 번만 적용됩니다.
• 장기보유특별공제 없음 — 분양권은 토지·건물이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
• 신고기한 — 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 해야 하고, 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 합산해 확정신고합니다.

사례 ①로 계산해 보겠습니다. 아래 숫자는 이 글을 쓰는 시점의 세율과 기본공제를 넣어 구조를 보여 주기 위한 것이므로, 실제 신고에서는 해당 연도 기준을 확인해 다시 계산해야 합니다. 프리미엄 9,000만원에 중개보수 등 400만원을 쓰면 양도차익은 8,600만원, 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 8,350만원입니다. 취득일이 2024년 3월이므로 세율은 60%, 국세 5,010만원에 지방소득세 501만원을 더해 세금은 5,511만원이고 실제 수령액은 약 3,089만원입니다. 같은 조건에서 취득 후 1년이 되기 전에 팔았다면 세율이 70%로 올라 세금은 약 6,429만원, 남는 돈은 2,170만원 수준으로 줄어듭니다. 프리미엄이 같아도 매도 시점이 몇 달 차이 나는 것만으로 900만원 넘는 차이가 생기므로, 취득일이 당첨일인지 잔금일인지를 계약서와 입금내역으로 특정해 두어야 합니다.

프리미엄 계산과 필요경비

• 양도가액 — 매도인이 이미 납입한 금액에 프리미엄을 더한 총액입니다. 매수인이 승계하는 중도금 대출은 별도로 처리됩니다.
• 취득가액 — 당첨분이라면 분양계약서상 납입한 계약금과 중도금, 승계취득이라면 앞사람에게 지급한 대금 전체(전 매도인의 프리미엄 포함)입니다. 결국 과세되는 것은 내가 붙인 프리미엄입니다.
• 인정되는 필요경비 — 매도 시 지급한 중개보수, 계약서 작성비용과 인지대, 명의변경 수수료, 양도소득세 신고서 작성비용 등이며 세금계산서·현금영수증·이체내역 같은 적격증빙이 있어야 합니다.
• 확장·옵션비 — 분양계약에 따라 시행사에 납입한 발코니 확장비와 옵션비는 분양대금의 일부로 보아 취득가액에 포함되는 것이 일반적입니다.
• 인정되지 않는 것 — 중도금 대출이자와 취급수수료, 사전에 지출한 인테리어비, 증빙 없는 상담료 명목의 지급액은 원칙적으로 필요경비가 아닙니다.

사례 ①에서 A씨가 납입한 2억 400만원은 전액 취득가액으로 빠집니다. 매매대금 2억 9,400만원 전체에 60%가 붙는 것이 아니라, 프리미엄 9,000만원에서 경비를 뺀 금액에만 세율이 곱해진다는 뜻입니다. 만약 A씨가 이 분양권을 프리미엄 5,000만원을 주고 사 온 것이었다면 그 5,000만원도 취득가액이므로 과세 차익은 4,000만원 선으로 줄어듭니다. 앞사람에게 준 프리미엄의 증빙이 없으면 있는 경비를 못 빼고 세금을 더 내게 됩니다.

주택으로 완성된 뒤 — 비과세 특례와 보유기간

• 취득일 — 완성 주택의 취득일은 잔금을 청산한 날과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날입니다. 잔금을 냈는데 입주가 늦어졌다는 사정은 취득일을 바꾸지 않습니다.
• 보유·거주기간 — 1세대 1주택 비과세의 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주) 요건은 이 취득일부터 셉니다. 분양권으로 3년을 들고 있었어도 그 기간은 들어가지 않습니다.
• 일시적 2주택 특례 — 종전주택을 가진 상태에서 2021년 1월 1일 이후 분양권을 취득했다면, 종전주택 취득일부터 1년이 지난 뒤 분양권을 취득하고 분양권 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 종전주택의 비과세가 인정됩니다. 이 처분 기한은 2년에서 3년으로 늘어난 이력이 있고 시행령 개정으로 다시 바뀔 수 있으므로, 일정을 잡기 전에 해당 연도 기준을 확인해야 합니다.
• 3년을 넘길 수밖에 없을 때 — 신축주택이 완성되지 않아 이사가 불가능한 경우를 위한 실수요 요건이 따로 있습니다. 완성 후 3년 이내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하고, 완성 전 또는 완성 후 3년 이내에 종전주택을 양도하는 방식입니다.
• 고가주택 기준선 — 비과세가 인정되어도 양도가액 중 고가주택 기준선을 초과하는 부분에 대응하는 차익은 과세됩니다. 이 기준선은 9억원에서 12억원으로 올라간 전례가 있어 양도 시점의 해당 연도 기준을 확인해야 합니다. 비과세는 면세가 아니라 한도가 있는 제도입니다.

사례 ①의 A씨에게는 두 갈래 선택지가 있습니다. 지금 전매하면 프리미엄에 66%를 부담하는 대신 아파트는 다시 1주택이 되어 나중에 비과세로 정리할 수 있습니다. 반대로 분양권을 보유한 채 아파트를 파는 길도 있습니다. 종전주택 취득이 2018년, 분양권 취득이 2024년 3월이므로 1년 이상 간격 요건은 충족하고, 처분 기한이 지금과 같다면 2027년 3월 이전에 아파트를 양도해 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다(기한은 양도 전 해당 연도 기준으로 다시 확인해야 합니다). 프리미엄에 66%를 내는 것보다 거주 주택의 비과세를 지키는 쪽이 유리한 경우가 실무에서는 오히려 흔하므로, 두 자산의 예상 차익을 나란히 계산해 순서를 정해야 합니다.

이런 대응은 오히려 위험합니다

• 다운계약으로 프리미엄을 줄이는 것 — 거짓 매매계약서를 쓰면 부동산 거래신고 관련 과태료가 부과되고 소득세법상 1세대 1주택 비과세나 감면이 배제될 수 있습니다. 매수인도 취득가액이 낮아져 나중에 더 큰 세금을 떠안습니다.
• 배우자에게 증여한 뒤 곧바로 파는 것 — 배우자나 직계존비속에게 증여받은 분양권을 일정 기간 안에 양도하면 취득가액을 증여자가 취득한 가액으로 되돌려 계산합니다. 이 이월과세 기간은 5년에서 10년으로 늘어난 이력이 있고 증여 시점에 따라 적용 기간이 달라지므로, 증여일이 언제인지와 해당 연도 기준을 함께 확인해야 합니다. 증여세만 추가로 내고 양도세는 그대로 남는 결과가 될 수 있습니다.
• "1년만 넘기면 세금이 확 준다"고 믿는 것 — 70%가 60%로 내려갈 뿐 기본세율로 가지 않습니다. 2년, 3년을 더 기다려도 세율은 그대로입니다.
• 입주권과 분양권을 같은 것으로 보고 매도를 미루는 것 — 사례 ②처럼 비과세가 열려 있는 사안을 60%로 오해해 시기를 놓치면 회복이 어렵습니다.
• 계약 해제와 재계약 형식으로 우회하는 것 — 실질은 전매이면서 형식만 바꾸면 실질과세 원칙에 따라 양도로 재구성될 수 있고 전매제한 위반 문제까지 겹칩니다.
• 예정신고를 건너뛰는 것 — 예정신고는 의무이고, 기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다.

자주 묻는 질문

Q. 분양권을 손해 보고 팔았습니다. 세금이 없나요?
양도차손이 나면 낼 세금은 없지만 신고는 하는 편이 낫습니다. 같은 해에 다른 부동산이나 권리를 팔아 이익이 났다면 통산해 세금을 줄일 수 있기 때문입니다. 통산은 같은 해 안에서만 가능하고 남은 결손금은 다음 해로 넘어가지 않습니다.

Q. 부부 공동명의 분양권은 세금이 줄어드나요?
줄어듭니다. 양도소득 기본공제가 각자에게 한 번씩 적용되기 때문입니다(공제 금액은 해당 연도 기준을 확인해야 합니다). 다만 분양권은 단일세율이어서 누진구조를 쪼개는 효과가 없어 절감액은 크지 않고, 뒤늦게 배우자에게 지분을 넘기는 방식이라면 증여세와 이월과세를 함께 따져야 합니다.

Q. 분양권을 팔면 취득세도 내나요?
분양권을 사고파는 단계에서는 취득세가 없고, 건물이 완성되어 소유권을 취득하는 시점에 부과됩니다. 다만 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 취득세 주택 수 산정에 포함되므로, 그 상태로 다른 집을 사면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 양도세 기준일과 다르다는 점을 구분해야 합니다.

Q. 분양권 상태로 계속 보유해 입주하면 유리한가요?
분양권 단계의 60% 세율은 피할 수 있습니다. 다만 완성 주택의 보유기간은 잔금청산일부터 새로 시작하므로, 비과세를 받으려면 그때부터 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)을 채워야 합니다. 완공 시점과 종전주택 처분 계획을 함께 놓고 일정을 세워야 합니다.

체크리스트

• 분양계약서에서 당첨일 또는 잔금청산일을 확인해 취득일을 특정하고, 1년이 되는 날을 달력에 표시합니다.
• 2021년 1월 1일 이후 취득분인지 확인하고, 세대 전체가 보유한 주택·입주권·분양권을 한 장에 정리합니다.
• 납입영수증, 확장·옵션비 영수증, 중개보수 영수증, 이체내역을 한 폴더에 모아 취득가액과 필요경비를 미리 확정합니다.
• 지금 전매할 때의 세후 수령액과, 보유한 채 종전주택을 먼저 파는 경우의 비과세 효과를 나란히 비교합니다.
• 일시적 2주택을 활용한다면 처분 기한(현재는 분양권 취득일부터 3년)을 해당 연도 기준으로 확인한 뒤, 그 날짜를 달력에 적어 둡니다.
• 매도가 확정되면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내로 예정신고 일정을 잡습니다.

분양권은 세법에서 가장 단순하면서도 가장 무거운 자산에 속합니다. 계산 구조는 프리미엄 하나로 끝나지만 세율에는 예외가 거의 없고, 대신 그 권리를 들고 있다는 사실이 다른 집의 비과세를 흔듭니다. 그래서 분양권 양도는 "얼마에 파느냐"가 아니라 "우리 세대의 주택을 어떤 순서로 정리하느냐"의 문제입니다. 전매를 결정하기 전에 세대가 보유한 주택과 권리를 취득일부터 표로 정리해 보시기 바랍니다.