부부 사이에 부동산을 증여하는 이유는 대체로 비슷합니다. 배우자에게서 증여받는 재산은 10년을 합산해 일정 금액까지 증여세가 나오지 않으니(배우자 증여재산공제 한도는 해당 연도 기준을 확인해야 합니다), 값이 많이 오른 아파트나 상가를 배우자 명의로 옮겨 두면 취득가액이 증여 당시 시가로 높아져 나중에 팔 때 양도소득세가 크게 줄어든다는 계산입니다. 계산 자체는 틀리지 않습니다. 다만 세법은 그 계산을 이미 알고 있고, 증여받은 뒤 일정 기간 안에 팔면 취득가액을 증여 전으로 되돌려 놓습니다. 등기를 옮긴 지 몇 년 만에 좋은 조건의 매수인이 나타났을 때 예상보다 훨씬 큰 세액이 계산되는 이유가 여기에 있습니다.

이 글에서는 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 부동산을 처분할 때 적용되는 이월과세를 순서대로 정리합니다. 2023년 증여분부터 5년에서 10년으로 늘어난 기간과 그 기산점, 취득가액을 증여자의 최초 취득가액으로 되돌리면서 이미 낸 증여세를 필요경비에 산입하는 계산 구조, 장기보유특별공제와 세율의 보유기간이 증여자 취득일부터 기산되는 효과, 1세대 1주택 비과세 판정이 이월과세와 어떻게 다른 축에서 이루어지는지, 그리고 10년을 기다릴 수 없을 때의 선택지를 살펴봅니다.

상담 사례

사례 ① 2년 만에 찾아온 매수 제안
A씨는 2024년 5월 남편으로부터 아파트를 증여받아 등기를 마쳤습니다. 증여 당시 평가액은 8억 2,000만원이었고, 남편이 2015년에 3억 8,000만원에 매수한 집입니다. 배우자 증여재산공제를 적용하고 남은 금액에 대해 증여세 3,300만원가량과 증여 취득세를 냈습니다. 2026년 9월 현재 인근 시세가 13억원 선까지 올랐고 실제 매수 제안도 들어왔습니다. A씨 세대는 이 집 외에 지방에 다른 주택 한 채를 더 보유하고 있습니다.

사례 ② 6개월 차이로 갈리는 상가
B씨는 2022년 4월 아버지로부터 상가 한 채를 증여받았습니다. 증여 당시 평가액은 6억원, 아버지가 2009년에 2억 5,000만원에 취득한 물건입니다. 직계존비속 증여재산공제를 적용하고 증여세 1억원가량을 납부했습니다. 임차인이 나가면서 관리가 부담스러워진 B씨는 2026년 10월 잔금 조건으로 9억원에 매도하는 협의를 진행 중입니다.

결론부터 정리하면

• 이월과세는 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 토지·건물 등을 일정 기간 안에 양도할 때, 양도차익을 계산하는 취득가액을 증여자가 그 자산을 취득했을 때의 가액으로 되돌리는 제도입니다(소득세법 제97조의2).
• 기간은 2023년 1월 1일 이후 증여받은 분부터 10년이고, 그 전에 증여받았다면 종전대로 5년입니다. 기준은 증여계약일이 아니라 증여등기 접수일과 실제 양도일입니다.
• 이미 낸 증여세는 돌려받지 못하고 양도차익을 한도로 필요경비에 산입될 뿐입니다. 증여세를 많이 냈다고 해서 양도세가 그만큼 줄어드는 구조가 아닙니다.
• 대신 장기보유특별공제와 세율을 적용할 때의 보유기간도 증여자가 취득한 날부터 기산합니다. 오래 보유한 부동산이라면 공제율이 올라가고 단기양도 중과세율도 피할 수 있어, 불리하기만 한 것은 아닙니다.
• 1세대 1주택 비과세 여부는 이월과세와 별개의 판단입니다. 비과세 보유·거주기간은 원칙적으로 증여받은 날부터 계산하되, 증여자와 같은 세대였던 기간은 통산합니다. 이월과세를 적용하면 비과세 대상이 되는 경우에는 아예 이월과세를 적용하지 않습니다.
• 10년을 기다릴 수 없다면 비과세 요건 충족, 수용 관련 예외, 세액 비교에 따른 배제가 있는지 먼저 확인하고, 그다음에 매도 시기 조정이나 다른 방식의 자산 이전을 검토하는 순서가 안전합니다.

이월과세는 언제, 누구에게 적용되나

• 인적 범위 — 증여자가 배우자 또는 직계존비속일 때 적용됩니다. 배우자에는 양도 당시 이미 이혼으로 혼인관계가 소멸한 경우도 포함되지만, 사망으로 혼인관계가 소멸한 경우는 제외됩니다. 이혼하면서 증여 형식으로 부동산을 넘겨받았다면 이혼했다는 사실만으로 이월과세를 벗어나지 못한다는 뜻입니다.
• 대상 자산 — 토지와 건물이 중심이고, 분양권·조합원입주권과 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리, 회원권 등 시설물이용권도 포함됩니다. 대상 자산의 범위는 그동안 여러 차례 넓어져 왔으므로 증여 시점의 규정을 확인해야 합니다.
• 기간 — 양도일부터 소급해 10년 이내에 증여받은 자산이면 적용됩니다. 2022년 말 개정으로 종전 5년이 10년으로 늘었고, 2023년 1월 1일 이후 증여받은 분부터 새 기간이 적용됩니다.
• 기산점 — 부동산은 증여등기 접수일에 취득한 것으로 봅니다. 양도일은 원칙적으로 잔금을 청산한 날이며, 잔금 전에 등기를 넘겼다면 등기접수일입니다. 매매계약서에 도장을 찍은 날이 아니라는 점이 실무에서 자주 문제가 됩니다.
• 납세의무자 — 이월과세가 적용되어도 양도소득세를 내는 사람은 증여자가 아니라 실제로 판 수증자 본인입니다. 세금이 증여자에게 되돌아가는 제도가 아닙니다.

사례 ①의 A씨는 2024년 5월 증여받았으므로 10년 규정이 적용됩니다. 2034년 5월 이후에 잔금을 받아야 이월과세를 벗어납니다. 반면 사례 ②의 B씨는 2022년 4월에 증여받았으므로 종전 5년 규정이 그대로 적용됩니다. 2026년 10월 잔금이면 아직 5년 안쪽이고, 증여등기 접수일부터 5년이 지나는 2027년 4월 이후로 잔금일을 미루어야 이월과세 구간을 벗어납니다. 다만 등기부상 접수일이 하루라도 뒤라면 경과일도 함께 밀리므로, 경계에 걸린 사안이라면 며칠이 아니라 한 달 정도 여유를 두고 잔금일을 잡는 편이 안전합니다. 같은 상황처럼 보여도 증여 시점이 2022년이냐 2023년이냐에 따라 기다려야 하는 기간이 5년과 10년으로 갈립니다.

세금은 어떻게 다시 계산되는가

• 취득가액 — 증여받을 때의 평가액이 아니라 증여자가 그 자산을 취득할 당시의 실지거래가액을 씁니다. 증여로 올려 둔 취득가액이 사라지는 것이 이 제도의 핵심입니다.
• 증여세의 처리 — 납부했거나 납부할 증여세 산출세액 상당액을 필요경비에 산입합니다. 환급이 아니라 비용 인정이므로, 낸 증여세 전액이 세금 감소로 이어지지 않고 세율을 곱한 만큼만 효과가 있습니다. 산입액은 양도차익을 한도로 합니다.
• 증여자의 필요경비 — 증여자가 취득할 때 부담한 취득세, 자본적 지출 등도 함께 승계해 반영합니다. 반대로 수증자가 증여받으며 부담한 취득세 등이 어떻게 처리되는지는 사안에 따라 달라지므로 개별 확인이 필요합니다.
• 보유기간 — 장기보유특별공제액을 계산할 때의 보유기간과 세율을 적용할 때의 보유기간을 모두 증여자가 취득한 날부터 기산합니다.
• 오래된 부동산의 취득가액 — 증여자가 수십 년 전에 취득해 실지거래가액을 확인할 수 없다면 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 순으로 추계합니다. 이 경우 계약서와 등기 자료를 찾아내는 것 자체가 세액을 좌우합니다.

사례 ①에 대입해 봅니다. 이월과세가 적용되지 않는다면 양도차익은 13억원에서 증여 당시 평가액 8억 2,000만원을 뺀 4억 8,000만원 선입니다. 이월과세가 적용되면 취득가액이 남편의 2015년 취득가액 3억 8,000만원으로 돌아가고, 여기에 A씨가 낸 증여세 3,300만원가량이 필요경비로 더해져 양도차익은 8억 8,000만원대가 됩니다. 차익이 4억원 남짓 늘어나는 셈이라 누진세율 구간까지 감안하면 세액 차이는 훨씬 커집니다. 다만 보유기간이 2015년부터로 계산되므로 장기보유특별공제는 그만큼 유리해집니다.

사례 ②는 유불리가 조금 더 미묘합니다. 이월과세를 적용하지 않으면 양도차익은 9억원에서 6억원을 뺀 3억원, 보유기간은 2022년부터라 4년입니다. 이월과세를 적용하면 취득가액이 2억 5,000만원으로 내려가고 증여세 1억원가량이 필요경비로 들어가 차익은 5억 5,000만원 선이 되지만, 보유기간이 2009년부터로 계산되어 장기보유특별공제는 최대치에 가까워집니다. 그럼에도 차익 증가 폭이 공제 증가 폭보다 커서 이월과세 쪽이 불리한 구조입니다. B씨가 잔금일을 반년 남짓 뒤로 미루는 것만으로 결과가 크게 달라지는 이유입니다.

1세대 1주택 비과세는 다른 축에서 판단합니다

• 두 판단은 별개 — 이월과세는 과세되는 경우에 양도차익을 어떻게 계산할지에 관한 규정입니다. 애초에 비과세라면 계산할 차익 자체가 없습니다. 그래서 비과세 요건 검토가 언제나 먼저입니다.
• 비과세 보유·거주기간 — 증여받은 주택의 보유기간은 원칙적으로 증여등기일부터 계산합니다. 이월과세가 적용된다고 해서 비과세 판정의 보유기간까지 증여자 취득일로 올라가지는 않습니다.
• 동일세대 통산 — 다만 증여자와 같은 세대를 이루고 있던 기간에 그 세대가 보유하고 거주한 기간은 통산합니다. 부부는 통상 동일세대이므로 배우자 간 증여에서는 이 통산이 작동하는 경우가 많습니다.
• 세대를 달리하는 증여 — 이미 분가한 자녀가 부모에게서 주택을 증여받았다면 통산이 되지 않아, 자녀 본인이 요건 기간을 새로 채워야 합니다. 이혼 후 증여받은 경우도 같은 문제가 생깁니다.
• 고가주택 — 1세대 1주택이라도 양도가액이 고가주택 기준금액(2026년 9월 현재 12억원)을 넘으면 초과분에 대응하는 양도차익은 과세됩니다. 이 과세되는 부분을 계산할 때 이월과세가 다시 등장할 수 있습니다.

사례 ①의 A씨 세대는 지방에 주택이 한 채 더 있어 이 아파트를 파는 시점에는 1세대 1주택이 아닙니다. 비과세 판단으로 넘어가지 못하니 이월과세가 그대로 작동합니다. 만약 지방 주택을 먼저 정리해 1세대 1주택 상태를 만들 수 있다면, 남편과 같은 세대로 보유·거주한 기간이 통산되어 비과세 요건을 이미 채웠을 가능성이 높습니다. 다만 양도가액이 13억원이면 고가주택 기준을 넘으므로 초과분에 해당하는 차익은 여전히 과세 대상이고, 그 부분의 취득가액 계산에는 이월과세가 개입할 수 있습니다. 이 경우 뒤에서 볼 배제 사유가 어떻게 적용되는지를 사전에 따져 두어야 합니다.

이월과세를 적용하지 않는 세 가지 경우

• 수용되는 경우 — 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 자산이 협의매수되거나 수용되는 때에는 이월과세를 적용하지 않습니다. 공익사업 구역에 편입될 가능성이 있는 토지라면 증여 시점과 고시일의 간격을 반드시 확인해야 합니다.
• 비과세가 되는 경우 — 이월과세를 적용했을 때 1세대 1주택 비과세 대상 주택의 양도에 해당하게 된다면 이월과세를 적용하지 않습니다. 비과세와 이월과세가 충돌하지 않도록 정리해 둔 규정입니다.
• 세액이 더 적어지는 경우 — 이월과세를 적용해 계산한 양도소득 결정세액이 적용하지 않고 계산한 세액보다 적은 경우에는 적용하지 않습니다. 즉 이월과세는 세부담을 줄이는 방향으로는 강제되지 않습니다.

세 번째 사유는 실무에서 오해가 많은 부분입니다. 이월과세는 취득가액을 낮추는 동시에 보유기간을 늘리기 때문에, 증여자가 아주 오래 보유했고 가격 상승분이 대부분 증여 이전에 발생한 자산에서는 드물게 이월과세 쪽 세액이 더 낮게 나오기도 합니다. 이때는 납세자가 선택하는 것이 아니라 법이 정한 대로 세액이 큰 쪽, 즉 이월과세를 적용하지 않은 계산으로 신고하게 됩니다. 따라서 양쪽을 모두 계산해 보지 않고 "어차피 이월과세니까 손해"라고 단정할 일도, 반대로 유리한 쪽을 고를 수 있다고 기대할 일도 아닙니다.

10년을 기다릴 수 없다면

• 잔금일 조정 — 가장 단순하고 확실한 방법입니다. 기간 경과가 몇 달 남지 않았다면 계약은 체결하되 잔금일을 기간 경과 이후로 잡는 특약을 검토합니다. 다만 계약서상 잔금일과 실제 지급일이 다르면 실제 지급일 기준으로 판단될 수 있으므로 자금 흐름까지 맞춰야 합니다.
• 비과세 경로 확보 — 주택이라면 다른 주택을 먼저 정리해 1세대 1주택 상태를 만드는 것이 이월과세를 원천적으로 무력화하는 길입니다. 다만 정리하는 그 주택에서 발생하는 세금을 함께 계산해야 순효과를 알 수 있습니다.
• 증여를 되돌리는 것은 해법이 아님 — 증여를 취소하고 소유권을 되돌리는 방식은 증여세 신고기한 경과 여부에 따라 취급이 달라지고, 부동산은 취득세가 되살아나는 문제가 있어 실익이 크지 않은 경우가 많습니다.
• 증여 대신 매매 — 배우자나 자녀에게 실제 대금을 주고받는 매매로 이전하는 방법이 있으나, 특수관계인 간 거래는 증여로 추정되어 대금 지급의 실질과 매수인의 자금출처를 입증해야 합니다. 시가와 크게 차이 나는 가격이면 저가양수에 따른 증여로 과세될 수 있습니다.
• 상속과의 비교 — 상속으로 취득한 재산에는 이월과세가 적용되지 않고, 취득가액은 상속개시 당시 평가액으로 새로 잡힙니다. 고령의 증여자가 보유한 부동산이라면 생전 증여와 상속 중 어느 쪽이 전체 세부담에서 유리한지 함께 따져 볼 여지가 있습니다.
• 보유 형태 전환 — 당장 팔지 않아도 되는 자산이라면 임대로 돌려 기간을 채우는 선택지가 있습니다. 이 경우 임대소득에 대한 종합소득세와 건강보험료 영향을 함께 계산해야 합니다.

사례 ②의 B씨에게는 잔금일 조정이 가장 현실적입니다. 증여등기 접수일부터 5년이 지나는 2027년 4월 이후로 잔금일을 옮기면 이월과세가 적용되지 않아 취득가액 6억원이 그대로 인정됩니다. 다만 계약을 미루는 동안 매수인이 이탈할 위험, 그 사이의 시세 변동, 보유하는 동안 발생하는 재산세와 임대 공백을 함께 계산해야 합니다. 세금만 보고 매매를 놓치면 절세액보다 손실이 큰 경우도 있습니다. 사례 ①의 A씨처럼 남은 기간이 8년 가까이 되는 상황이라면 기다림은 현실적인 대안이 아니므로, 비과세 경로를 만들 수 있는지부터 검토하는 편이 낫습니다.

이런 대응은 오히려 위험합니다

• 증여받은 지 5년이 지났으니 안전하다고 판단하는 것 — 2023년 1월 1일 이후 증여분은 10년입니다. 증여등기일을 먼저 확인하지 않고 종전 기준으로 계산하면 신고 후 경정 통지를 받게 됩니다.
• 매매계약일을 기준으로 기간을 세는 것 — 판단 기준은 잔금청산일입니다. 계약일에 기간이 지났더라도 잔금일이 기간 안이면 이월과세가 적용됩니다.
• 낸 증여세를 돌려받는다고 생각하는 것 — 이월과세에서 증여세는 환급되지 않고 필요경비로만 반영됩니다. 실제 세부담 감소는 그보다 훨씬 작습니다.
• 이혼했으니 배우자가 아니라고 보는 것 — 양도 당시 혼인관계가 이혼으로 소멸했더라도 이월과세는 적용됩니다. 제외되는 것은 사망으로 혼인관계가 소멸한 경우입니다.
• 1세대 1주택이면 무조건 안심하는 것 — 비과세 요건 자체를 갖추지 못했거나 고가주택 기준을 넘어 일부가 과세되는 경우에는 이월과세가 다시 작동합니다.
• 증여 후 곧바로 매도 계약을 진행하는 것 — 증여와 양도가 짧은 간격으로 이어지면 이월과세뿐 아니라 우회양도를 부인하는 규정이 함께 검토될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 이월과세 기간이 지나기만 하면 아무 문제가 없나요?
배우자나 직계존비속에게서 증여받은 경우라면 기간 경과로 이월과세는 벗어납니다. 다만 특수관계인에게 증여한 뒤 일정 기간 내에 양도하고 그 대금이 사실상 증여자에게 돌아간 것으로 인정되면, 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 과세하는 별도의 부인 규정이 적용될 수 있습니다. 이 경우에는 이미 낸 증여세를 부과하지 않는 대신 증여자에게 양도소득세를 매깁니다. 매매대금이 실제로 수증자에게 귀속되었다는 사실을 계좌로 남겨 두는 것이 중요합니다.

Q. 증여받은 분양권이나 조합원입주권도 이월과세 대상인가요?
부동산을 취득할 수 있는 권리도 대상에 포함되어 있습니다. 다만 권리 상태에서 양도하는지, 준공 후 주택으로 양도하는지에 따라 취득시기와 보유기간 계산이 달라지므로 별도로 확인해야 합니다.

Q. 부부 공동명의로 바꾼 뒤에 파는 것은 어떤가요?
지분 일부를 증여하는 것도 증여이므로, 그 지분에 대해서는 동일하게 이월과세가 적용됩니다. 다만 양도소득세는 사람별로 계산하므로 기간을 충분히 확보한 뒤라면 기본공제와 누진세율 측면에서 분산 효과가 있습니다. 처음 취득할 때부터 공동명의로 하는 것과, 나중에 지분을 증여하는 것은 결과가 전혀 다릅니다.

Q. 이월과세로 계산했더니 세금이 감당이 안 됩니다. 나눠 낼 수 있나요?
양도소득세도 일정 요건을 갖추면 분납이 가능하고, 예정신고와 확정신고 단계에서 각각 검토할 수 있습니다. 다만 분납은 납부 시기를 늦출 뿐 세액 자체를 줄이지 않으므로, 계약 전에 세액을 시뮬레이션해 매매 조건에 반영하는 것이 우선입니다.

Q. 신고를 언제 어떻게 해야 하나요?
양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내이고, 해당 연도에 두 건 이상을 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다. 증여 단계의 증여세 신고는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 이월과세가 적용되는 사안에서는 증여세 신고서와 납부영수증이 필요경비 산입의 근거가 되므로 반드시 보관해 두어야 합니다.

체크리스트

• 등기사항증명서에서 증여등기 접수일을 확인하고, 2023년 1월 1일 전후 어느 쪽인지부터 가릅니다.
• 증여자가 그 부동산을 취득한 날짜와 취득가액을 찾습니다. 매매계약서, 취득세 영수증, 과거 등기 자료를 함께 모읍니다.
• 증여세 신고서와 납부영수증을 확보합니다. 필요경비 산입액의 근거 서류입니다.
• 주택이라면 세대 구성과 다른 주택 보유 현황을 먼저 정리해 1세대 1주택 비과세 가능성을 판단합니다.
• 이월과세를 적용한 세액과 적용하지 않은 세액을 모두 계산해 어느 쪽으로 확정되는지 확인합니다.
• 기간 경과일을 달력에 표시하고, 그날 이후로 잔금일을 잡을 수 있는지 매수인과 협의합니다.
• 계약서를 쓰기 전에 세액을 확정해 매도 희망가와 중개 조건에 반영합니다. 계약 후에는 조정할 수 있는 것이 거의 없습니다.

이월과세는 증여를 막는 제도가 아니라, 증여로 취득가액을 올려 둔 효과를 일정 기간 동안 인정하지 않는 제도입니다. 그래서 증여 자체보다 언제 파느냐가 결과를 가릅니다. 이미 증여를 마쳤다면 등기 접수일부터 기간을 세어 매도 시기를 설계하고, 아직 증여를 검토하는 단계라면 앞으로 10년 안에 그 부동산을 처분할 가능성이 있는지를 먼저 자문해 보시기 바랍니다. 처분 계획이 있다면 증여는 절세가 아니라 세금 지출의 앞당김이 될 수 있습니다.