계약 만료일인 5월 초를 앞두고 작년 11월 말쯤 건물주로부터 월세를 올리고 싶다는 이야기를 들었습니다. 저는 지금 조건 그대로 유지했으면 좋겠다고 말씀드렸고, 서로 조금 더 생각해본 뒤 다시 이야기하자는 선에서 일단락된 상태입니다. 현재 보증금 3,000만 원에 월세 110만 원으로 계약되어 있는데, 계약갱신 시 인상 상한이 5%라고 알고 있습니다. 그런데 건물주는 5%가 아니라 15%를 적용해야 한다며 16만 5천 원을 올리겠다고 하시네요. 인상 가능한 금액을 계산할 때 보증금을 5% 기준으로 환산해야 하는 건지, 월세의 5%만 보면 되는 건지, 아니면 보증금과 월세 각각에 5%씩 따로 적용해서 모두 올릴 수 있는 건지 헷갈립니다. 건물주가 올릴 수 있는 최대 금액은 얼마이며, 재계약과 계약갱신이 법적으로 다른 개념인지도 궁금합니다.
김희성 변호사
갱신시 임대료 인상율에 대해서 물어보셨군요.
임대료 인상율이 5%인데 보증금과 월차임이 각각 있는 경우 인상율을 어떻게 적용할지에 대해서 명확한 규정은 없습니다.
우선 월차임에 100을 곱하여 보증금으로 변경한 다음 5% 인상율을 적용하고 다시 월세로 환산하는 방법이 있고, 반대로 보증금을 월차임으로 변경하여(환산율 12%)을 적용하여 5% 인상율을 적용한느 방법이 있습니다.
그런데 5% 인상은 최고 상한율이므로 그 안에서 협의를 하는 것이지 무조건 올려줄 필요는 없습니다.
재계약과 갱신은 다릅니다. 5%인상 제한은 갱신요구권 행사로 인한 갱신시 적용되며 재계약시에는 적용되지 않습니다.