문의하신 내용은 3년 전 아파트를 매수하면서 실제 거래가액보다 낮게 신고한 다운계약서가 나중에 적발될 경우, 매수인 입장에서 어떤 불이익을 받을 수 있는지가 궁금하신 것으로 보입니다. 먼저 '다운계약서는 부동산등기특별조치법 위반으로 형사처벌 대상이 될 수 있다'는 점을 알아두실 필요가 있습니다. ① 부동산등기특별조치법 제8조는 조세를 부과받지 않거나 적게 부과받을 목적으로 실제 거래가액과 다르게 신고하는 행위를 금지하고 있고, 이를 위반하면 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. ② 이 형사책임은 매도인뿐 아니라 다운계약서 작성에 관여한 매수인에게도 함께 적용될 수 있어, 실제 거래 당사자 모두가 처벌 대상이 될 수 있습니다. ③ 계약을 중개한 개업공인중개사가 다운계약을 알선했다면, 공인중개사법에 따라 등록취소나 업무정지 등 행정처분을 받을 수 있습니다. ④ 다운계약 사실은 실거래가 신고내역과 등기부상 거래가액, 자금조달계획서, 계좌이체 내역 등을 비교하는 과정에서 뒤늦게 확인되는 경우가 많아, 시간이 지났다고 해서 안전한 것은 아닙니다. 또한 '적발 시 취득세 추징뿐 아니라, 향후 이 아파트를 되팔 때 양도소득세 부담이 커질 수 있다'는 점도 중요합니다. ① 취득 당시 5억원으로 낮춰 신고했다면 취득세 과세표준도 실제보다 낮게 신고된 것이므로, 적발 시 차액에 대한 취득세와 신고불성실가산세, 납부지연가산세가 함께 추징될 수 있습니다. ② 더 큰 문제는 향후 이 아파트를 양도할 때인데, 양도소득세 계산의 기초가 되는 취득가액이 원칙적으로 다운계약서상 금액인 5억원으로 인정되어, 실제보다 양도차익이 부풀려져 계산될 수 있습니다. ③ 소득세법은 다운계약서 등 거짓 계약서를 작성한 경우 1세대1주택 비과세나 조세특례제한법상 감면 규정 적용을 배제하도록 정하고 있어, 원래대로라면 비과세를 받을 수 있었던 거래도 과세로 전환될 수 있습니다. ④ 이 경우 과소신고가산세 중에서도 부정행위로 인정되면 40%의 높은 가산세율이 적용될 가능성이 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 당시 실제 거래가액과 신고가액의 차이, 계좌이체 내역 등 관련 자료를 미리 정리해 두시고, ② 매도 전 취득세 신고내역을 경정청구나 수정신고로 바로잡는 것이 가능한지 세무사와 검토하시며, ③ 향후 양도 시 취득가액을 실제 거래가액으로 인정받을 방법이 있는지 확인하시고, ④ 비과세나 감면 적용이 배제될 가능성을 감안해 예상 양도소득세를 미리 시뮬레이션해 보시기 바랍니다. 정리하면, 다운계약서는 시간이 지나도 적발 위험이 남아있고, 적발되면 형사처벌과 취득세 추징은 물론 향후 양도소득세와 비과세·감면 배제까지 이어질 수 있어 파급 효과가 큽니다. 정확한 것은 세무사와 상담하시길 권해드립니다.