문의하신 내용은 강남구 소재 아파트를 2년 이상 보유만 하고 실제 거주는 하지 않은 상태에서 양도할 경우, 1세대1주택 비과세를 받기 위해 반드시 2년 거주 요건을 채워야 하는지가 궁금하신 것으로 보입니다. 먼저 '1세대1주택 비과세의 거주요건 적용 여부는 주택의 소재지가 조정대상지역인지에 따라 달라진다'는 점을 알아두실 필요가 있습니다. ① 소득세법 시행령 제154조에 따라 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택은, 2년 이상 보유하는 것과 별도로 보유기간 중 2년 이상 실제로 거주해야 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. ② 반면 취득 당시 조정대상지역이 아니었던 주택이나, 조정대상지역 지정 이전에 이미 취득한 주택은 거주요건 없이 2년 이상 보유만 하면 비과세 요건을 충족할 수 있습니다. ③ 강남구는 현재도 조정대상지역으로 지정되어 있는 경우가 많아, 취득 시점에 조정대상지역이었는지가 거주요건 적용의 핵심 기준이 됩니다. ④ 조정대상지역 지정·해제는 정부 정책에 따라 수시로 변경되어 왔으므로, 아파트를 취득한 정확한 날짜를 기준으로 당시 조정대상지역 여부를 확인하셔야 합니다. 또한 '거주요건이 적용되는 주택인데 실제 거주하지 않았다면, 원칙적으로 양도차익 전체에 대해 비과세를 받을 수 없다'는 점도 중요합니다. ① 거주요건이 적용되는 조정대상지역 취득 주택을 전세를 주고 본인은 거주하지 않은 경우, 보유기간이 아무리 길어도 2년 거주요건 미충족으로 비과세가 적용되지 않아 양도차익 전체에 대해 양도소득세가 과세될 수 있습니다. ② 다만 법령에서 정한 일부 예외, 예를 들어 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 세대 전원이 다른 시·군으로 이전하는 경우 등은 거주기간과 무관하게 예외적으로 인정될 수 있습니다. ③ 임대주택으로 등록해 일정 기간 이상 임대한 경우 거주요건을 완화받는 특례가 있었으나, 등록임대주택 관련 세제는 여러 차례 개정되어 왔으므로 현재 시점의 요건을 별도로 확인하셔야 합니다. ④ 거주요건 미충족으로 비과세를 받지 못하더라도, 장기보유특별공제는 거주요건과 별개의 기준(보유기간, 조정대상지역 여부에 따른 거주기간 추가 요건)으로 적용 여부와 공제율이 달라질 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 아파트를 취득한 정확한 날짜를 기준으로 당시 강남구가 조정대상지역으로 지정되어 있었는지부터 확인하시고, ② 거주요건이 적용되는 경우라면 부득이한 사유로 인한 예외 규정에 해당하는지 검토하시며, ③ 임대주택 등록 등 거주요건 완화 특례를 활용할 수 있었는지도 점검해 보시고, ④ 비과세가 어렵다면 장기보유특별공제 적용 요건을 확인해 세부담을 최소화하는 방향을 함께 검토해 보시기 바랍니다. 정리하면, 조정대상지역에서 취득한 주택은 원칙적으로 2년 거주요건을 채워야 1세대1주택 비과세를 받을 수 있으며, 거주하지 않은 경우 예외 사유에 해당하지 않는 한 비과세를 받기 어려울 수 있습니다. 정확한 것은 세무사와 상담하시길 권해드립니다.