부모님 소유 아파트에 무상으로 거주하고 계시면서 증여세 부과 여부가 걱정되시는 상황으로 보입니다. 먼저 '타인의 부동산을 무상으로 사용하여 이익을 얻는 경우 상속세및증여세법상 증여세 과세대상이 될 수 있다'는 점을 이해하실 필요가 있습니다. ①상속세및증여세법 제37조는 특수관계인의 부동산을 무상으로 사용함으로써 얻는 이익이 일정 기준을 넘는 경우 이를 증여로 보아 과세하도록 규정하고 있습니다. ②이때 무상사용이익은 해당 부동산가액에 연간 부동산사용료율(현재 연 2%)을 곱하고, 여기에 일정 기간(통상 5년)에 대한 현가할인율을 반영하여 산출합니다. ③실무적으로는 5년간의 무상사용이익 합계액이 1억 원 이상인 경우에만 증여세 과세대상으로 판단합니다. 다음으로 '무상사용이익이 1억 원을 넘으려면 부동산가액이 상당히 커야 한다'는 점도 중요합니다. ①앞서 말씀드린 계산식을 역산하면, 부동산가액이 대략 13억 원 안팎을 넘어야 5년간 무상사용이익이 1억 원을 초과하는 구조입니다. ②따라서 말씀하신 아파트 시가가 12억 원 수준이라면 현재 기준으로는 5년간 무상사용이익이 1억 원에 미치지 못할 가능성이 있어 보이나, 향후 시세 상승이나 정확한 시가 산정 결과에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. ③이 기준금액에 이르지 못하면 원칙적으로 증여세가 과세되지 않습니다. 또한 '무상사용 기간과 부모 자녀의 실제 거주 형태도 판단에 영향을 줄 수 있다'는 점도 유의하셔야 합니다. ①과세 대상 여부는 실제 무상사용 개시일을 기준으로 5년 단위로 판단하며, 5년이 지나 계속 무상사용하는 경우에는 그 이후 기간에 대해 다시 별도로 판단이 이루어질 수 있습니다. ②부모와 자녀가 함께 거주하는 경우와 달리, 이번 사안처럼 부모님이 다른 곳에 거주하시고 자녀만 독립적으로 사용하는 경우가 과세 여부 판단에서 주로 문제가 되는 유형에 해당합니다. ③시세가 상승하여 향후 무상사용이익 기준을 넘게 될 가능성이 있다면 미리 대비하실 필요가 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ①현재 거주 중인 아파트의 정확한 시가를 감정평가나 유사매매사례 등을 통해 확인하시고, ②무상사용 개시일을 기준으로 5년간의 무상사용이익을 직접 계산해보시며, ③기준금액에 근접하거나 초과할 우려가 있다면 소액의 사용료를 실제로 지급하는 방안이나 임대차계약 체결을 검토하시고, ④향후 시세 변동에 따라 과세 여부가 달라질 수 있으므로 주기적으로 상황을 재점검하시는 것이 바람직합니다. 정리하면, 부모님 부동산에 무상으로 거주하더라도 5년간 무상사용이익이 1억 원 미만이면 증여세가 과세되지 않으나, 부동산가액이 클수록 기준을 넘을 가능성이 있어 정확한 계산이 필요합니다. 다만 시가 산정 방법과 개별 가족 상황에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 정확한 것은 세무사와 상담하시길 권해드립니다.