우선변제권 순위가 밀린 상태에서 이사까지 앞두고 계셔서 보증금을 지키지 못할까 많이 불안하신 것으로 보입니다. 다행히 임차권등기명령 제도는 우선변제권의 순위와 무관하게 이용할 수 있는 절차이므로, 요건을 정확히 확인하시면 충분히 대응이 가능합니다. 먼저 '임차권등기명령 신청 요건'을 확인해야 합니다. ① 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고 있습니다. ② 이 제도는 대항력이나 우선변제권을 이미 취득했는지, 그 순위가 선순위인지 후순위인지를 요건으로 삼지 않으므로, 확정일자를 늦게 받아 후순위가 되었더라도 신청 자체는 문제없이 가능합니다. ③ 다만 임대차 기간이 만료되어야 신청할 수 있으므로 계약기간이 남아 있다면 만료 시점까지 기다리시거나, 묵시적 갱신 여부를 확인하셔야 합니다. 다음으로 '임차권등기명령의 실질적 효과'를 살펴보겠습니다. ① 등기가 완료되면 이사를 가더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되며, 만약 이사 전까지 대항요건을 갖추지 못했더라도 등기 시점에 대항력이 새로 발생합니다. ② 다만 후순위로 확정일자를 받으신 부분은 등기 이후에도 순위 자체가 상향되지는 않으므로, 경매 시 선순위 근저당권자보다 먼저 배당받기는 어려울 수 있다는 점은 유의하셔야 합니다. ③ 최근 시행된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세사기피해자로 인정될 경우, 우선매수권 부여, 경공매 절차 유예, 저리 대환대출 등 별도의 지원을 받을 수 있는 길도 열려 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 임대차 계약 종료일이 지났는지 확인한 뒤 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기가 완료된 것을 확인하고 이사하시고, ② 건물 등기부등본을 통해 경매 개시 여부와 선순위 채권 규모를 파악하여 배당받을 수 있는 금액을 미리 가늠해 보시며, ③ 시·군·구청 전세사기피해지원센터에 문의하여 전세사기피해자 등 결정 신청 요건에 해당하는지 검토받으시고, ④ 집주인에게 내용증명으로 보증금 반환을 공식 요구하여 이후 지연손해금 청구의 근거를 마련해 두시기 바랍니다. 정리하면, 우선변제권 순위가 밀렸더라도 임차권등기명령 신청 자체는 가능하며 이를 통해 대항력을 유지할 수 있으니, 이사 전에 반드시 등기를 완료해 두시는 것이 중요합니다. 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.