어머님께 증여받으신 상가건물을 매도하기에 앞서 이월과세로 인한 세부담을 미리 확인하고 싶으신 상황으로 보입니다. 먼저 '이월과세 적용 기간이 최근 개정으로 늘어났다'는 점을 짚어드릴 필요가 있습니다. ①소득세법 제97조의2에 따른 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물 등을 양도할 때, 취득가액을 증여받은 당시 가액이 아니라 '당초 증여자가 취득한 가액'으로 계산하여 양도차익을 산정하는 제도입니다. ②과거에는 증여 후 5년 이내 양도한 경우에 적용되었으나, 2022년 세법개정으로 적용기간이 10년으로 연장되어 2023년 1월 1일 이후 양도분부터는 '증여일로부터 10년 이내' 양도가 기준이 됩니다. ③따라서 3년 전 증여받으신 상가건물을 지금 매도하시면 10년 기준에 따라 이월과세 적용 대상 기간 내에 해당될 가능성이 높습니다. ④다만 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는 주택 등 일부 예외가 있으므로 자산 종류와 상황에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 또한 '이월과세가 적용되면 세부담이 커지는 구조'라는 점도 이해하셔야 합니다. ①양도차익은 매도가액에서 어머님이 당초 상가건물을 취득한 가액을 뺀 금액으로 계산되므로, 증여받은 시점의 가액을 취득가액으로 인정받는 경우보다 양도차익이 커져 양도소득세 부담이 늘어날 수 있습니다. ②다만 이미 납부하신 증여세는 양도소득 계산 시 필요경비로 산입되어 일부 공제가 이루어집니다. ③이월과세는 증여를 통한 양도소득세 회피를 방지하기 위한 제도이므로, 적용 대상에 해당하는지 여부에 따라 세부담 차이가 상당히 클 수 있습니다. ④이월과세와 별개로 부당행위계산부인 규정이 적용될 가능성도 있어 증여와 양도의 시기, 목적 등을 함께 살펴보아야 합니다. 따라서 대응 방법으로는, ①매도를 서두르기 전에 증여일로부터 10년이 경과했는지 여부부터 정확히 계산해 보시고, ②10년 이내라면 이월과세 적용 시와 미적용 시(단순 증여가액 기준)의 세액을 각각 시뮬레이션해 비교해 보시고, ③기납부한 증여세가 필요경비로 얼마나 반영되는지 확인하시고, ④자금이 시급하지 않다면 10년 경과 후 매도하는 방안도 함께 검토해 보시길 권해드립니다. 정리하면, 이월과세 적용 기준은 과거의 5년이 아니라 2023년 이후 양도분부터는 증여일로부터 10년으로 연장되었으므로, 3년 전 증여받으신 건물은 현재 매도 시 이월과세 적용 대상에 해당될 가능성이 높습니다. 정확한 것은 세무사와 상담하시길 권해드립니다.