매장을 양도하려고 준비 중인데요, 건물주 분이 제가 나가면 다음 들어오는 사람한테는 보증금이랑 월세를 무조건 올려 받겠다고 하시네요. 지금도 평수에 비해 임대료가 센 편인데 그렇게 나오시면 새로운 세입자 구하기가 쉽지 않을 것 같아 걱정입니다. 양도할 때 건물주가 새 세입자한테 요구할 수 있는 보증금·월세 인상에 상한선 같은 게 있는지, 만약 인상 요구가 과해서 계약이 깨지면 법적으로 구제받을 방법이 있는지 궁금합니다.
김기윤 변호사
김기윤 법률사무소
양수양도 계약을 체결하고 권리금을 보존하려는 것으로 보입니다.
상가건물임대차보호법에 의하면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시 까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하면 안된다고 규정하고 있으며, '각 호' 중에는 '임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위'도 포함되어 있습니다.
그리고 임대인이 위와 같은 방법으로 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임있다고 규정하면서 임차인이 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다고 규정하고 있습니다.
따라서 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하여 상가건물임대차보호법에 의한 권리금 회수기회 보호를 방해했다고 보여진다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.