중식당을 3년 넘게 운영 중이고 내년 초여름이면 계약갱신 시점이 다가옵니다. 건물주는 저희 건물과 바로 옆 건물을 함께 소유하며 옆 건물에 거주하고 계신데, 처음엔 이해심 많은 분처럼 보이다가 오픈 몇 달 뒤부터 CCTV로 매장을 지켜보면서 사소한 것까지 간섭하기 시작해 크게 언성을 높인 뒤로 사이가 완전히 틀어졌습니다. 지금은 월세·공과금 입금 확인 문자만 겨우 주고받는 정도입니다. 이런 관계다 보니 재계약 시점에 나가라고 하거나 무리한 임대료 인상을 요구할 게 뻔한데, 아직 수익이 적자라 폐업할 형편도 안 돼서 3년 계약을 하고 손익분기점을 넘긴 뒤 정리하려는 계획입니다. 주변에서 임대차보호법상 갱신요구는 만기 5~6개월 전 사이에 해야 한다고 들었는데 지금이 딱 그 시점 같습니다. 제가 3년을 요구하면 건물주가 거부할 수 있는지, 원하는 대로 관철할 수 있는지 궁금하고, 3년 계약 후 다른 사람에게 가게를 넘기려 할 때 건물주가 승낙을 안 해줘서 인수가 무산될 수 있는지, 인수 과정에서 권리금이나 시설비에 건물주가 개입할 수 있는지도 알고 싶습니다. 계약할 때 공인중개사를 꼭 껴야 하는지도 함께 여쭙습니다.
김희성 변호사
재계약기간, 임대차 만료 해지 통보 기간, 새로운 임대차 체결시 임대인 승낙이 필요한지, 권리금 회수에 대해서 문의하셨네요.
임대인과 합의를 한다면 3년을 정할 수도 있지만 합의가 안되더라도 법적으로 최소 1년은 보장됩니다.
갱신요구는 만료전 6월~1월 사이하면 되므로 그 사이에 임대차 해지하겠다고 통보하면 됩니다.
새로운 임차인이 들어오는 것은 임대인과 새로운 임차인 사이에 합의이고 사장님은 개입할 수 없습니다.
다만 사장님이 구해온 신규임차인에게 임대인이 권리금을 요구하거나 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하거나 그 외 정당한 사유없이 임대차 계약 체결을 거절하는 경우에는 사장님이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 방해하였기 때문에 손해배상청구를 할 수 있습니다.
사장님은 임대인의 개입없이 새로운 임차인과 권리금에 대한 합의를 하시면 됩니다.