준공 지연과 시행사의 자금 사정 악화까지 겹쳐 계약 유지 여부를 고민하시는 상황으로 보입니다. 분양광고와 실제 내용이 다르다고 느끼신 부분도 함께 짚어볼 필요가 있습니다. 먼저 '계약 해제가 가능한 사유에 해당하는지'를 검토해야 합니다. ①시행사(분양자)가 분양계약서상 정해진 입주(준공)예정일을 상당 기간 도과하고도 정당한 사유 없이 이행하지 않는 경우, 이는 채무불이행(이행지체)에 해당하여 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정하여 최고한 후 계약을 해제할 수 있습니다. ②분양광고에서 제시한 역세권 상권, 임대수익 보장 등 내용이 실제와 현저히 다르고 이것이 계약 체결의 중요한 동기가 되었다면, 표시광고의 공정화에 관한 법률상 부당광고에 해당하거나 민법상 착오·기망에 의한 계약취소(민법 제109조, 제110조)를 주장할 여지도 있습니다. ③다만 분양광고의 내용이 계약서에 구체적으로 반영되지 않은 단순 홍보성 문구에 불과하다면 법적 구속력이 인정되지 않을 수 있으므로, 계약서와 분양안내서, 카탈로그 등을 함께 검토해야 합니다. ④시행사의 자금난이 실제 이행불능(도산 등)으로 이어질 우려가 큰 경우에는 불안의 항변권(민법 제536조 제2항)을 근거로 이행 전 계약해제를 검토할 수도 있습니다. '계약금 반환 여부와 범위'에 대해서도 살펴보시기 바랍니다. ①계약 해제의 귀책사유가 시행사 측에 있다면 원칙적으로 계약금은 전액 반환받을 수 있으며, 계약서에 정해진 위약금 또는 손해배상액의 예정 조항에 따라 추가 배상을 청구할 수도 있습니다. ②반대로 수분양자의 단순 변심으로 해제하는 경우라면 계약서상 위약금 조항에 따라 계약금이 몰취될 수 있으므로 해제 사유를 명확히 정리하는 것이 중요합니다. ③계약서상 위약금(손해배상 예정액)이 부당하게 과다하다고 인정되는 경우에는 민법 제398조 제2항에 따라 법원이 이를 감액할 수 있다는 점도 참고하실 수 있습니다. ④내용증명을 통해 준공 지연 등 해제 사유와 계약금 반환 요구를 명확히 통지해 두시면 이후 분쟁 시 중요한 입증자료가 됩니다. 따라서 대응 방법으로는, ①분양계약서·분양광고 자료 확보 및 준공 지연 사실관계 정리, ②상당한 기간을 정한 이행최고 및 내용증명 발송, ③해제 사유(채무불이행·부당광고·기망 등)에 맞는 법적 근거 정리, ④필요 시 위약금 감액 주장 및 계약금 반환·손해배상 청구소송 제기를 순차적으로 진행하시는 것을 권해드립니다. 정리하면, 시행사의 채무불이행이나 분양광고와의 중대한 불일치가 인정된다면 계약 해제와 계약금 반환이 가능할 수 있습니다. 다만 계약서 조항과 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.