3년간 어렵게 키운 상권과 시설의 가치를 권리금으로 회수하려 했으나 임대인의 갑작스러운 태도 변화로 한 푼도 받지 못하고 나오게 되어 매우 억울하신 상황으로 보입니다. 먼저 '상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 보호'를 정확히 아실 필요가 있습니다. 같은 법 제10조의4는 임대인이 임대차 종료 전 6개월부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 등의 방법으로 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 규정합니다. 임대인이 직접 상가를 사용하겠다는 이유만으로 무조건 계약체결을 거절할 수 있는 것은 아니며, 법이 열거한 정당한 사유(신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 경우 등)에 해당하지 않는 한 원칙적으로 방해행위로 평가될 수 있습니다. 다음으로 '임대인 직접 사용 의사와 방해행위의 관계'가 쟁점이 됩니다. 대법원 판례는 임대인이 임대차 종료 후 상당 기간 이내에 실제로 목적물을 직접 사용할 계획이었다는 사정만으로 곧바로 방해행위가 정당화되는 것은 아니며, 신규임차인 주선 자체를 거부하거나 부당하게 높은 임료를 요구하는 등 실질적으로 권리금 회수를 막은 정황이 있었는지를 구체적으로 살핍니다. 질문 주신 사안처럼 새 임차인과의 계약 체결 자체를 거부한 경우라면 방해행위로 인정될 가능성이 높습니다. 또한 '손해배상의 범위와 청구기간'도 중요합니다. 같은 법 제10조의4에 따라 임대인이 배상할 손해액은 신규임차인이 지급하기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 청구는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 하셔야 합니다. 이 기간을 넘기면 청구권 자체가 소멸할 수 있으므로 시기를 놓치지 않는 것이 매우 중요합니다. 따라서 대응 방법으로는, ①새 임차인과 주고받은 권리금 계약 논의 내용, 문자·통화 기록 등 주선 사실을 입증할 자료를 확보하시고, ②임대인이 계약체결을 거절한 경위와 발언 내용을 구체적으로 정리하시며, ③임대차 종료일로부터 3년의 제척기간 내에 내용증명으로 손해배상을 먼저 청구해 보시고, ④합의가 되지 않으면 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구소송을 제기하시는 것이 필요합니다. 정리하면, 정당한 사유 없이 임대인이 신규임차인과의 계약체결을 거부해 권리금을 회수하지 못했다면 손해배상 청구가 가능합니다. 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.