아버님 소유 오피스텔에 전세로 들어가시면서, 부모 자식 간의 거래이다 보니 국세청이 실제 전세가 아닌 증여로 보지는 않을지 염려하고 계신 상황으로 보입니다. 결론부터 말씀드리면 전세보증금을 실제로 지급하고 시세에 맞는 금액으로 계약하시면 원칙적으로 문제가 없지만, 특수관계인 간 거래라는 특성상 몇 가지 요건을 꼼꼼히 갖추셔야 안전합니다. 먼저 '전세보증금이 시세보다 현저히 낮으면 무상사용이익으로 과세될 수 있다'는 점을 아셔야 합니다. ① 상속세및증여세법 제37조는 특수관계인의 부동산을 무상 또는 시가보다 낮은 대가로 사용함에 따라 얻는 이익을 증여로 보아 과세하도록 정하고 있습니다. ② 구체적으로는 정상적인 전세금과 실제 지급한 전세금의 차액에서 발생하는 이익이 1년 단위로 환산해 5년간 합산 1억원 이상이 되면 증여세가 과세되는 구조입니다. ③ 질문자님처럼 시세보다 크게 낮지 않은 수준으로 전세보증금을 지급하신다면 이 규정에 해당할 가능성은 낮지만, 주변 시세 대비 지나치게 낮은 금액으로 계약하지 않도록 인근 실거래가나 공인중개사의 시세 자료를 확보해 두시는 것이 안전합니다. ④ 반대로 전세보증금을 아예 지급하지 않고 무상으로 거주하신다면 이 규정에 따라 무상사용이익에 대한 증여세가 과세될 수 있습니다. 또한 '전세보증금 자금의 출처와 실제 자금 이동이 명확해야 한다'는 점도 중요합니다. ① 국세청은 특수관계인 간 금전거래를 원칙적으로 증여로 추정하는 경향이 있어, 질문자님이 1억5천만원을 실제로 어떻게 마련하셨는지 자금 출처를 소명할 수 있어야 합니다. ② 본인의 근로소득이나 예금, 대출 등으로 마련한 자금이라는 사실을 계좌이체 내역과 함께 명확히 남겨두셔야 하며, 부모님께 받은 돈으로 전세보증금을 마련하셨다면 그 자체가 별도의 증여에 해당할 수 있습니다. ③ 전세보증금은 반환의무가 있는 부채이므로 아버님 입장에서는 향후 상속재산을 계산할 때 이 보증금이 채무로 공제되는데, 실제 자금이동 없이 서류상으로만 전세권을 설정해 두면 채무로 인정받지 못하고 오히려 증여로 재구성될 위험이 있습니다. ④ 따라서 정식 전세계약서 작성, 확정일자 및 전세권 설정등기, 보증금의 실제 계좌이체 내역을 모두 갖추어 두셔야 임대차의 실질을 인정받으실 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 인근 시세 자료를 근거로 전세보증금을 적정 수준으로 산정하시고, ② 보증금 전액을 실제로 계좌이체하여 자금이 오간 흔적을 명확히 남기시며, ③ 정식 전세계약서 작성과 함께 확정일자 또는 전세권 설정등기를 마쳐 임대차의 실질을 갖추시고, ④ 전세보증금 마련 자금의 출처(소득, 예금, 대출 등)를 미리 정리해 두어 향후 자금출처조사에 대비하시는 것이 좋습니다. 정리하면, 시세에 맞는 전세보증금을 실제로 지급하고 정식 계약과 등기를 갖추시면 부모 자식 간 전세도 정상적인 임대차로 인정받으실 수 있습니다. 정확한 것은 세무사와 상담하시길 권해드립니다.