다수 세대에 걸친 공용부분 하자를 두고 입주자대표회의 차원에서 효율적으로 대응하려 하시는 상황으로 보입니다. 다만 하자소송에서 입주자대표회의가 어떤 청구를 어떤 자격으로 할 수 있는지는 청구의 종류에 따라 나뉘므로 이를 정확히 구분하는 것이 중요합니다. 먼저 '입주자대표회의의 당사자 적격 문제'를 살펴야 합니다. ① 공동주택관리법 및 관련 시행령에 따라 사업주체가 예치한 하자보수보증금의 청구는 입주자대표회의가 고유한 권한으로 직접 행사할 수 있습니다. ② 반면 하자로 인한 손해배상청구권은 원칙적으로 각 구분소유자에게 귀속되는 권리이므로, 입주자대표회의가 자기 이름으로 곧바로 청구하기는 어렵고 각 구분소유자로부터 채권을 양도받거나 소송수행권을 위임받는 절차가 필요하다는 것이 대법원 판례의 태도입니다. ③ 따라서 상담자분의 경우 하자보수보증금 청구와 손해배상청구를 구분하여, 전자는 입주자대표회의 명의로, 후자는 구분소유자 전원의 채권양도 및 통지 절차를 거쳐 진행하는 방식이 실무상 일반적입니다. 다음으로 '소송 제기 전 준비 절차'가 필요합니다. ① 우선 안전진단 전문기관 등을 통한 하자 조사 및 감정을 실시해 하자의 종류, 범위, 보수비용을 객관적 자료로 정리해야 합니다. ② 소송에 앞서 국토교통부 산하 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법도 있는데, 이는 소송보다 신속하고 비용 부담이 적어 실무에서 많이 활용됩니다. ③ 손해배상청구를 위해서는 각 구분소유자로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 입주자대표회의에 양도한다는 채권양도 동의서를 받고, 이를 시공사(피고)에게 통지해야 대항력이 생깁니다. ④ 관리규약에 입주자대표회의가 하자 관련 소송을 수행할 수 있다는 근거 규정을 마련해두면 절차의 정당성을 뒷받침할 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 하자보수보증금 청구와 손해배상청구를 구분해 각각의 청구 자격을 확인하고, ② 전문기관을 통한 하자조사 및 감정으로 객관적 증거를 확보하며, ③ 필요시 하자심사·분쟁조정위원회 조정을 먼저 활용하고, ④ 손해배상청구 부분은 구분소유자들의 채권양도 동의서와 통지 절차를 거쳐 입주자대표회의 명의로 소송을 진행하는 것이 바람직합니다. 정리하면, 하자보수보증금 청구는 입주자대표회의가 직접 할 수 있지만 손해배상청구는 구분소유자들의 채권양도 절차를 거쳐야 하므로, 두 청구를 구분해 준비하고 사전에 하자조사와 조정 절차를 병행하는 것이 효율적입니다. 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.