아버님 별세 이후 오랫동안 정리되지 못한 부동산 문제로 매매를 앞두고 막막함을 느끼고 계신 것으로 보입니다. 먼저 '상속세 신고기한 경과의 효과'를 살펴보면, ①상속세 및 증여세법상 상속세는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 하며, 이를 지나면 무신고가산세(원칙적으로 산출세액의 20%, 부정행위인 경우 40%)와 매일 발생하는 납부지연가산세가 추가됩니다. ②다만 신고기한이 지났다고 해서 상속세 자체가 소멸하는 것은 아니며, 지금이라도 기한후신고를 통해 정리하는 것이 가산세를 최소화하는 방법입니다. ③특히 상속재산이 배우자 공제(최소 5억원)와 일괄공제(5억원) 등을 감안할 때 기초공제만으로도 과세미달인 경우가 많아, 실제로 납부할 상속세가 없거나 소액에 그치는 경우도 상당합니다. 다음으로 '등기 정리와 상속재산분할협의'에 관해 보면, ①상속등기가 되어 있지 않다면 먼저 상속인들 간 상속재산분할협의서를 작성해 누가 어떤 재산을 얼마나 취득할지 정해야 하며, 협의가 되지 않으면 법정상속분에 따라 공동소유(공유) 상태가 됩니다. ②상속등기 신청 의무화 제도가 시행되어 상속을 안 날로부터 일정 기간 내에 등기하지 않으면 과태료가 부과될 수 있으므로, 매매를 계획 중이라면 더욱 서둘러 등기부터 정리하실 필요가 있습니다. ③토지를 매도하려면 상속등기를 먼저 완료해야 매수인 앞으로 소유권 이전이 가능하므로, 등기 절차가 매매의 선결 조건이 됩니다. 또한 '양도소득세와의 관계'도 함께 살펴야 합니다. ①상속받은 부동산을 매도할 경우 양도가액에서 취득가액을 공제해 양도소득세를 계산하는데, 이때 취득가액은 상속개시 당시의 시가(통상 상속세 신고가액)로 보므로 상속세 신고를 제대로 해 두는 것이 오히려 향후 양도소득세 부담을 낮추는 데 유리할 수 있습니다. ②상속세 신고를 생략한 채 기준시가로만 처리하면 취득가액이 낮게 잡혀 매도 시 양도소득세가 커질 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ①형제들과 상속재산분할협의서를 작성해 토지와 주택의 귀속을 명확히 정하시고, ②세무사와 함께 상속세 기한후신고를 진행해 공제 항목을 최대한 적용받고 가산세를 최소화하시고, ③상속등기를 완료해 소유권을 정리한 뒤 매도 절차를 진행하시고, ④상속인 간 이견이 있다면 협의가 결렬되기 전에 변호사를 통해 재산분할협의 및 등기 절차를 함께 진행하시길 권해드립니다. 정리하면, 신고기한이 지났어도 지금이라도 기한후신고와 상속등기를 진행하면 가산세를 최소화하며 매매까지 정리할 수 있습니다. 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.