공사를 마쳤음에도 대금을 제대로 지급받지 못해 자금 압박을 겪고 계신 상황으로 보입니다. 먼저 '유치권의 성립 요건'을 살펴보면, ①민법 제320조는 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우, 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있다고 규정합니다. ②공사대금 채권은 목적물(상가) 자체에 관해 생긴 채권이므로 '견련성' 요건을 충족하고, 변제기가 도래한 미지급 공사대금이 존재한다는 점에서 유치권 성립의 실체적 요건은 갖춘 것으로 보입니다. ③다만 유치권의 핵심 요건 중 하나인 '점유'가 반드시 필요한데, 말씀하신 것처럼 이미 건물주가 상가를 사용 중이라면 시공자가 목적물에 대한 점유를 상실한 상태여서 유치권을 새로 주장하기 어려울 수 있습니다. 다음으로 '점유 요건과 관련한 실무상 쟁점'을 보면, ①유치권은 점유를 상실하면 원칙적으로 소멸하므로(민법 제328조), 공사를 마친 뒤 건물주에게 목적물을 인도해버린 경우에는 이후 다시 점유를 취득하지 않는 한 유치권을 행사할 수 없습니다. ②만약 아직 공사대금을 완제받지 못한 상태에서 목적물을 인도하지 않고 계속 점유를 유지하고 있다면, 건물주의 인도 요구에 응하지 않고 유치권을 주장할 수 있습니다. ③이미 인도가 이루어졌다면 유치권 대신 공사대금채권 자체를 청구채권으로 하는 다른 법적 수단을 검토해야 합니다. 또한 '유치권 외 대금 회수 방법'도 함께 고려할 필요가 있습니다. ①공사계약서와 시공 내역, 세금계산서 등을 근거로 지급명령이나 민사소송을 제기해 공사대금 지급을 청구할 수 있습니다. ②상가 건물에 대해 가압류를 신청하면 건물주가 해당 부동산을 처분하지 못하도록 보전 조치를 취할 수 있어, 소송 확정 전 재산 은닉이나 처분을 막는 데 효과적입니다. ③공사대금채권은 유치권 외에도 하수급인의 직접 지급 청구, 부동산공사수급인의 저당권설정청구권(민법 제666조) 등 별도 담보 확보 수단도 검토할 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ①현재 상가에 대한 점유 상태를 우선 확인해 아직 점유 중이라면 인도를 거부하며 유치권을 주장하시고, ②이미 인도가 완료되었다면 유치권보다는 공사계약서, 세금계산서 등을 토대로 지급명령이나 소송을 준비하시고, ③건물주의 재산 처분 우려가 있다면 소송 제기와 함께 부동산 가압류를 병행하시고, ④민법상 저당권설정청구권 등 다른 담보 확보 수단도 변호사와 함께 검토하시길 권해드립니다. 정리하면, 유치권은 점유를 유지하고 있을 때만 행사할 수 있으므로 현재 점유 상태를 먼저 확인하고, 상황에 맞는 대금 회수 절차를 진행하셔야 합니다. 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.