입주 전인 아파트 분양권을 성인 자녀에게 증여하고자 하시면서, 증여재산 평가 기준과 예상 세부담이 궁금하신 것으로 보입니다. 분양권은 일반 부동산과 평가 방법이 다르고, 증여세 외에 취득세까지 별도로 발생하므로 이를 정확히 파악하고 진행하시는 것이 중요합니다. 먼저 '분양권의 증여재산가액은 분양가가 아니라 증여일 현재의 프리미엄을 포함한 시가로 평가한다'는 점을 알아두셔야 합니다. ①상속세및증여세법상 증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙이며, 분양권 역시 예외가 아닙니다. ②분양권의 시가는 통상 그동안 납입한 계약금·중도금 등 기납입금액에 프리미엄(웃돈)을 더한 금액, 즉 실제 거래되는 시세를 기준으로 산정합니다. ③말씀하신 대로 현재 분양권 시세가 6억원 수준이라면, 이 금액이 증여재산가액이 되는 것이지 최초 분양가 5억원이 기준이 되는 것이 아닙니다. ④다만 유사 분양권의 실제 거래사례가 마땅치 않은 경우 감정평가나 보충적 평가방법이 적용될 수도 있어, 정확한 평가액 산정을 위해서는 최근 동일 단지 내 분양권 거래사례를 확인하는 것이 필요합니다. 다음으로 '증여세 계산 시 직계존비속 증여재산공제와 세율 구간을 적용받는다'는 점도 살펴보아야 합니다. ①성인 자녀에게 증여하는 경우 10년간 5,000만원까지 증여재산공제가 적용되므로, 분양권 평가액 6억원에서 5,000만원을 공제한 5억 5,000만원이 과세표준이 됩니다. ②증여세율은 과세표준 구간별로 10%부터 최고 50%까지 누진 적용되며, 5억원 초과 10억원 이하 구간은 30% 세율에 누진공제액 6,000만원이 적용되는 방식으로 계산됩니다. ③여기에 신고세액공제(자진신고 시 산출세액의 3%)를 적용받을 수 있으므로, 증여세 신고 및 납부 기한(증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내)을 반드시 지켜 신고하시는 것이 유리합니다. ④또한 딸이 별도의 자금 출처를 증빙하기 어려운 상황에서 이후 잔여 중도금이나 잔금을 딸 명의로 납부할 때는 자금출처조사 대상이 될 수 있어 자금 흐름을 함께 준비해두셔야 합니다. 다음으로 '증여로 인한 분양권 취득 이후에도 취득세가 별도로 부과된다'는 점을 놓치지 않으셔야 합니다. ①분양권 자체는 아직 완공 전 권리이므로 증여 시점에는 취득세가 발생하지 않지만, 이후 아파트가 완공되어 딸 명의로 소유권보존등기를 할 때 취득세가 부과됩니다. ②이때 취득세 과세표준은 분양가에 증여 시점까지의 프리미엄을 반영한 금액 등을 기준으로 산정되며, 조정대상지역 여부, 다주택 관련 중과 규정 적용 여부 등에 따라 세율이 달라질 수 있어 사전 확인이 필요합니다. 따라서 대응 방법으로는, ①증여 시점의 동일 단지 분양권 실거래 사례를 확인해 정확한 증여재산가액을 산정하시고, ②증여재산공제 5,000만원을 반영해 증여세를 계산한 뒤 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 이내에 신고·납부하시며, ③이후 딸이 납부해야 할 잔여 중도금·잔금에 대한 자금출처를 함께 준비하시고, ④완공 후 소유권 이전 시 부과될 취득세 예상 세율까지 미리 확인해 전체적인 세부담을 계획하시는 것을 권해드립니다. 정리하면, 분양권 증여는 분양가가 아닌 증여일 현재 프리미엄이 반영된 시세로 평가되며, 증여세와는 별도로 완공 후 취득세도 발생합니다. 다만 정확한 증여재산가액 산정과 세액 계산은 거래사례와 지역별 규제에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 것은 세무사와 상담하시길 권해드립니다.