자녀 명의로 부동산을 취득하면서 그 매매대금을 부모님께서 실질적으로 부담하시는 상황으로, 이 경우 증여세 문제가 발생하는 것은 아닌지 걱정하고 계신 것으로 보입니다. 결론부터 말씀드리면 이러한 경우는 증여세 과세 대상이 될 가능성이 매우 높습니다. ① 상속세 및 증여세법 제45조는 재산취득자금 증여추정 규정을 두고 있는데, 직업·연령·소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 스스로 그 재산을 취득했다고 인정하기 어려운 경우, 재산취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정합니다. ② 특히 자녀가 사회초년생으로 소득이 적거나 없는 상태에서 고가의 부동산을 취득했다면, 자금 출처를 소명하지 못하는 한 전액 증여로 추정될 가능성이 큽니다. ③ 다만 취득자금의 80%(또는 2억원 중 적은 금액) 이상을 자금출처로 입증하면 나머지에 대해서는 증여추정이 배제되는 예외가 있으므로, 일부라도 자녀 본인의 소득이나 대출로 조달한 부분이 있다면 이를 인정받을 수 있습니다. ④ 또한 등기 명의만 자녀로 하고 실제 소유·관리·처분권은 부모가 계속 행사한다면 명의신탁으로 보아 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 문제까지 겹칠 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 자녀 명의로 취득하는 부분에 대해 처음부터 증여세 신고를 정상적으로 진행하여 세액을 납부하시거나, ② 매매대금 중 일부를 자녀 명의의 담보대출로 조달하고 자녀가 실제 소득으로 원리금을 상환해 나가는 방식으로 증여로 추정되는 금액 자체를 줄이시거나, ③ 부모님께서 자금을 빌려주시는 형태로 하실 경우에는 반드시 차용증 작성, 적정 이자율 적용, 실제 이자 지급 및 원금 상환 내역 등 객관적 증빙을 남겨 단순 증여가 아닌 소비대차임을 입증할 수 있도록 준비하시고, ④ 취득자금 전체에 대한 자금출처 조사에 대비하여 소득금액증명원, 계좌 이체내역 등 자금 흐름 자료를 미리 정리해 두시는 것이 좋습니다. 정리하면, 자녀 명의 부동산 취득자금을 부모가 부담한 경우 원칙적으로 증여로 추정되며, 자금출처 입증 여부와 실제 자금 조달 방식에 따라 과세 여부와 범위가 달라질 수 있습니다. 정확한 것은 세무사와 상담하시길 권해드립니다.